03 luật về bất động sản chính thức có hiệu lực từ 01/8/2024

1. 03 luật về bất động sản chính thức có hiệu lực từ 01/8/2024

Vào ngày 29 tháng 6 năm 2024, Quốc hội đã thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật quan trọng, bao gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Luật Sửa đổi, bổ sung này có tác động đáng kể đến hiệu lực của các luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, Luật Sửa đổi, bổ sung đã điều chỉnh các điều khoản về thời điểm có hiệu lực của ba luật chính liên quan đến bất động sản, bao gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Dưới đây là các quy định chi tiết về hiệu lực của từng luật theo các khoản sửa đổi và bổ sung:

Hiệu lực của Luật Đất đai 2024:

Theo khoản 2 Điều 1 của Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, quy định sửa đổi và bổ sung khoản 1 Điều 252 của Luật Đất đai 2024. Theo đó, điều khoản sửa đổi quy định rằng:

- Khoản 1 Điều 252 của Luật Đất đai 2024: "Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2 và khoản 3 của Điều này."

Điều này có nghĩa là Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, trừ các trường hợp đặc biệt được nêu trong các khoản khác của Điều 252.

Hiệu lực của Luật Nhà ở 2023:

Căn cứ vào Điều 2 của Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, quy định sửa đổi và bổ sung khoản 1 Điều 197 của Luật Nhà ở 2023. Điều này quy định rằng:

- Khoản 1 Điều 197 của Luật Nhà ở 2023: "Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024."

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 cũng sẽ bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.

Hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

Theo Điều 3 của Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, quy định sửa đổi và bổ sung khoản 1 Điều 82 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó:

- Khoản 1 Điều 82 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023: "Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024."

Điều này cho thấy Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, giống như hai luật còn lại.

Như vậy, ba luật liên quan đến bất động sản, bao gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sẽ chính thức có hiệu lực đồng thời từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, theo các quy định sửa đổi và bổ sung được thông qua.

2. Những điểm mới nổi bật của 3 luật

2.1. Điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024

Bỏ khung giá đất:

Luật Đất đai 2024 đã thực hiện việc bãi bỏ quy định về khung giá đất, một sự thay đổi quan trọng so với quy định trong Luật Đất đai 2013. Quy định trước đây yêu cầu phải tuân theo khung giá đất được quy định bởi Nhà nước, tuy nhiên, với sự thay đổi này, Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ yêu cầu đó, tạo điều kiện cho việc định giá đất linh hoạt hơn và phù hợp với thị trường hiện tại.

Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân:

Theo Luật Đất đai 2024, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân đã được mở rộng đáng kể. Cụ thể, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của một cá nhân không được vượt quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp quy định đối với mỗi loại đất như quy định tại các khoản 1, 2, và 3 Điều 176. Đây là một thay đổi lớn so với quy định trong Luật Đất đai 2013, theo Điều 130 của Luật này, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình và cá nhân chỉ được tối đa là 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp cho mỗi loại đất. Sự thay đổi này nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cá nhân trong việc mở rộng diện tích đất nông nghiệp của mình.

Xây dựng bảng giá đất hằng năm:

Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ ràng về việc xây dựng bảng giá đất hằng năm. Theo khoản 3 Điều 159 của Luật này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để quyết định điều chỉnh, sửa đổi, và bổ sung bảng giá đất, để bảng giá này được công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Trong trường hợp cần thiết phải điều chỉnh hoặc bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để quyết định. Trước đây, theo khoản 1 Điều 114 của Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Không còn cấp đất cho hộ gia đình:

Luật Đất đai 2024 đã thay đổi quy định về người sử dụng đất bằng việc không còn bao gồm hộ gia đình trong danh sách người sử dụng đất. Điều này được quy định rõ ràng trong Điều 4 của Luật Đất đai 2024. Trước đây, theo Điều 5 của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất bao gồm cả hộ gia đình, và đây là một trong những điểm khác biệt lớn giữa hai luật.

Thay đổi tên gọi chính xác của sổ đỏ, sổ hồng:

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trước đây thường được gọi là sổ đỏ và sổ hồng sẽ được đổi tên thành "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất." Sự thay đổi này nhằm đảm bảo tên gọi chính xác và đầy đủ hơn, phản ánh rõ ràng nội dung và mục đích của loại giấy chứng nhận này.

2.2. Điểm mới của Luật Nhà ở 2023

Cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini:

Theo Điều 57 Luật Nhà ở 2023, căn hộ chung cư mini (nhà ở từ 02 tầng trở lên với nhiều căn hộ để bán hoặc cho thuê) sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Các căn hộ này sẽ được cấp sổ hồng từ ngày 01/08/2024 nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư:

Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu đối với nhà chung cư mà chỉ quy định thời hạn sử dụng. Thời hạn này được tính từ khi nhà được đưa vào sử dụng và dựa trên hồ sơ thiết kế. Khi nhà hết thời hạn sử dụng hoặc có nguy cơ sập đổ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải kiểm định và đánh giá chất lượng công trình. Quy định này giúp bảo đảm quyền sử dụng đất lâu dài cho người dân và tạo sự yên tâm hơn về vấn đề nhà ở.

 Cưỡng chế di dời khỏi nhà chung cư phải phá dỡ:

Theo Điều 74 Luật Nhà ở 2023, nếu chủ sở hữu không di dời theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan này sẽ ban hành quyết định cưỡng chế di dời. Quyết định sẽ bao gồm thông tin về đối tượng cưỡng chế, thời gian, địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời, phương thức, kinh phí, và trách nhiệm thực hiện. Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ tổ chức thực hiện cưỡng chế.

Mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội:

Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023, đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội được mở rộng bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, và liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Quy định về bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội:

Theo Điều 89 Luật Nhà ở 2023, bên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại trong vòng 05 năm kể từ khi thanh toán xong. Nếu muốn bán, chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, với giá không vượt quá giá bán tại thời điểm và địa điểm bán.

2.3. Điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023

- Giới hạn tiền đặt cọc: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

- Giảm số tiền thanh toán trước: Tỷ lệ thanh toán trước khi thuê mua nhà ở, công trình xây dựng giảm từ 70% xuống còn 50% giá trị hợp đồng.

- Thanh toán qua ngân hàng: Chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải nhận tiền thanh toán qua tài khoản ngân hàng.

- Điều kiện mới cho môi giới bất động sản: Môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và đáp ứng các điều kiện về cơ sở vật chất, chứng chỉ hành nghề và gửi thông tin doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước.

- Cấm môi giới tự do: Từ ngày 01/8/2024, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải làm việc trong doanh nghiệp, không được hành nghề tự do.

- Thanh toán hoa hồng qua ngân hàng: Mọi khoản hoa hồng và thù lao môi giới bất động sản phải được thanh toán qua tài khoản ngân hàng.

3. Tác động của 3 luật đến thị trường bất động sản

Đến người dân:

- Tác động đến quyền lợi của người mua nhà, người sử dụng đất: Những quy định mới trong các luật như giới hạn tiền đặt cọc, giảm tỷ lệ thanh toán trước khi thuê mua nhà ở, và yêu cầu thanh toán qua ngân hàng giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và người sử dụng đất, giảm rủi ro trong giao dịch bất động sản.

- Thay đổi hành vi của người dân trên thị trường bất động sản: Các quy định mới sẽ thúc đẩy người dân có xu hướng tìm kiếm những dự án bất động sản có quy trình minh bạch và an toàn hơn. Điều này có thể dẫn đến sự thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư, mua bán hoặc thuê mua nhà đất.

Đến doanh nghiệp:

- Tác động đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản: Các doanh nghiệp sẽ phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định mới về thu tiền đặt cọc, thanh toán qua ngân hàng và các điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản. Điều này có thể ảnh hưởng đến dòng tiền, cách thức kinh doanh và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.

- Tạo ra cơ hội và thách thức mới cho doanh nghiệp: Những thay đổi trong luật pháp có thể tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp đầu tư vào công nghệ, nâng cao tính minh bạch và cải thiện quy trình kinh doanh. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng sẽ đối mặt với thách thức trong việc thích nghi với các quy định mới và duy trì tính cạnh tranh trên thị trường.

Đến thị trường bất động sản:

- Thay đổi cấu trúc thị trường bất động sản: Việc áp dụng các quy định mới sẽ tác động đến cách thức giao dịch và cấu trúc thị trường bất động sản, làm cho thị trường trở nên phức tạp hơn và đòi hỏi sự chuyên nghiệp cao hơn từ các bên tham gia.

- Tăng tính minh bạch và cạnh tranh của thị trường: Các quy định mới, như yêu cầu thanh toán qua ngân hàng và cấm môi giới tự do, sẽ nâng cao tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản, đồng thời tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh hơn giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Xem thêm: Chính sách mới về đất đai, nhà ở có hiệu lực từ 01/8/2024

Quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất!