1. Nội dung vụ án

Vào ngày 22 tháng 9 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang, đã diễn ra phiên xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 343/2020/TLPT-DS ngày 11/8/2020, liên quan đến việc tranh chấp "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Vụ án này đã được kháng cáo sau khi Bản án dân sự sơ thẩm số 44/2020/DS-ST ngày 22/5/2020 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang bị kháng cáo.

Các đương sự trong vụ án gồm:

- Nguyên đơn: Anh Trần Văn T, sinh năm 1988, địa chỉ: ấp A, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang (vắng mặt).

- Bị đơn:

+ Cụ Ngô Thị B, sinh năm 1930 (vắng mặt).

+ Bà Nguyễn Thị V, sinh năm 1964 (có mặt).

+ Chị Võ Thị Thanh H, sinh năm 1997 (có mặt); địa chỉ: ấp A, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

+ Chị Võ Thị Yến N, sinh năm 1992 (vắng mặt); địa chỉ: ấp B, xã Đ, huyện A, tỉnh Kiên Giang.

- Người đại diện hợp pháp: Chị Võ Thị Thanh H, sinh năm 1997, đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị V và chị Võ Thị Yến N theo Giấy ủy quyền ngày 10/02/2020; địa chỉ: ấp A, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Võ Huy T, thuộc Văn phòng luật sư T thuộc Đoàn luật sư tỉnh Tiền Giang.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Chị Võ Thị Hồng N1, sinh năm 1980; địa chỉ: ấp B, xã T1, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

+ Chị Võ Thị Hồng G1, sinh năm 1982; địa chỉ: ấp C, xã T1, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

+ Chị Võ Thị Hồng N2, sinh năm 1984; địa chỉ: ấp Q, xã T, thị xã C, tỉnh Tiền Giang.

- Người đại diện hợp pháp: Chị Võ Thị Thanh H, sinh năm 1997, đại diện theo ủy quyền của chị Võ Thị Hồng N1, chị Võ Thị Hồng G1, chị Võ Thị Hồng N2 theo Giấy ủy quyền ngày 10/02/2020; địa chỉ: ấp A, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

- Người kháng cáo: Cụ Ngô Thị B, bà Nguyễn Thị V, chị Võ Thị Thanh H, chị Võ Thị Yến N.

Theo bản án sơ thẩm, ông Nguyễn Văn T1, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn anh Trần Văn T, đã trình bày sự việc như sau:

Vào ngày 10/12/2015, ông Võ Văn G (đã qua đời vào ngày 11/9/2019) đã chuyển nhượng cho anh Trần Văn T một phần đất có diện tích ban đầu là 658m2 (tuy nhiên, theo đo đạc thực tế ngày 13/01/2020 của Công ty TNHH đo đạc Đ, diện tích thực tế của phần đất này là 585,8m2 và được ký hiệu trong sơ đồ đo đạc là T-01). Phần đất này nằm trong thửa đất số 2046, tờ bản đồ số 04, tổng diện tích của thửa đất ban đầu là 1.169 m2, và nó nằm tại ấp A, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang. UBND huyện C đã cấp cho ông Võ Văn G quyền sử dụng đất này vào ngày 23/3/2010 với giá 60 triệu đồng và đã có giấy tay xác nhận việc sang nhượng.

Anh Trần Văn T đã trả tiền cho ông G theo hai lần: vào ngày 21/12/2015 trả 20 triệu đồng và vào ngày 21/01/2016 trả 40 triệu đồng. Ông G đã làm biên nhận và đã giao đất cho anh T để quản lý và canh tác từ năm 2015 cho đến nay, trong thời gian này, anh T đã trồng cây chanh trên phần đất này. Sau khi nhận đất và quản lý, anh T đã liên hệ để thực hiện thủ tục sang tên, nhưng do ông G bị bệnh và sau đó qua đời, nên không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng đất.

Khi anh T nhận chuyển nhượng, ông G đã chỉ rõ diện tích đất chuyển nhượng và đã cắm trụ đá để đánh dấu biên giới của phần đất này. Vào thời điểm đó, vợ của ông G và những người thừa kế của ông G đều biết về việc chuyển nhượng đất này và không có ai có tranh chấp về nó. Tuy nhiên, sau khi ông G qua đời, anh T đã gặp những người thừa kế của ông G để yêu cầu thực hiện thủ tục sang tên, nhưng họ không đồng ý để anh T mua lại phần đất này.

Anh T cho rằng, vì anh đã trả tiền đầy đủ cho ông G và đã quản lý đất này từ năm 2015 đến nay, nên anh muốn công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/12/2015, với diện tích 585,8m2 (theo đo đạc thực tế ngày 13/01/2020), và muốn liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất này.

Chị Võ Thị Thanh H, cũng là đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị V, chị Võ Thị Yến N, và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan gồm chị Võ Thị Hồng N1, chị Võ Thị Hồng G, Võ Thị Hồng N2 đã trình bày:

Ông Võ Văn G, người cha của chị H, trước khi qua đời vào ngày 11/9/2019, đã thực hiện việc chuyển nhượng một phần diện tích đất có diện tích ban đầu 658m2 (sau đó xác định theo đo đạc thực tế là 585,8m2) nằm trong thửa đất số 2046, tờ bản đồ số 04, diện tích tổng cộng 1.169 m2, tọa lạc tại ấp A, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Ông Võ Văn G nhận số tiền 60 triệu đồng từ anh Trần Văn T cho việc chuyển nhượng này.

Tuy nhiên, những người thừa kế của ông G không biết về việc chuyển nhượng này trong thời gian ông G còn sống. Sau khi ông G qua đời, anh Trần Văn T đã đến để yêu cầu thực hiện thủ tục chuyển tên đất, và lúc này, những người thừa kế mới biết về việc chuyển nhượng này.

Theo chị H, anh T đã quản lý và canh tác phần diện tích 585,8m2 theo đo đạc thực tế từ năm 2015 đến nay, và những người thừa kế cũng biết về việc anh T quản lý phần đất này. Tuy nhiên, những người thừa kế nghĩ rằng ông G đã nhận số tiền 60 triệu đồng từ anh T để cho thuê phần diện tích đất này, mặc dù không có bất kỳ tài liệu nào chứng minh việc này. Hơn nữa, trước khi ông G qua đời, ông đã nói rằng đã thực hiện việc chuyển nhượng phần đất này cho anh T.

Những người thừa kế mong muốn duy trì phần diện tích đất này để trồng cây hương quả, do đó họ không đồng ý công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 10/12/2015 giữa anh T và ông G. Họ đề nghị hủy bỏ hợp đồng và hoàn trả giá trị đất theo giá thị trường, được xác định là 117.160.000 đồng cho anh Thành. Đối với cây trồng trên đất, họ không đồng ý hoàn trả giá trị cây trồng và yêu cầu anh T phải trả lại phần đất này.

Bản án dân sự sơ thẩm số 44/2020/DS-ST ngày 22/5/2020 của Tòa án nhân dân huyện C đã xử lý như sau:

- Tòa án đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Trần Văn T.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, diễn ra vào ngày 10/12/2015, giữa anh Trần Văn T và ông Võ Văn G, người đã qua đời vào ngày 11/9/2019.

- Công nhận rằng anh Trần Văn T có quyền sử dụng phần diện tích đất theo đo đạc thực tế ngày 13/01/2020 của Công ty TNHH đo đạc Đ, có ký hiệu T-01, với diện tích 585,8m2 trong thửa đất số 2046, tờ bản đồ số 04. Diện tích đất này tọa lạc tại ấp 1, xã Tân Hưng, huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang. Phần đất này có các biên cận như sau:

- Hướng Đông: Giáp phần đất còn lại của ông Võ Văn G, đường đá xanh, chiều dài 45,99m.

- Hướng Tây: Giáp đất ông Lê Văn D và ông Võ Văn G, chiều dài 47,49m.

- Hướng Nam: Giáp phần đất bà Trần Thị Q, chiều dài 9,15m.

- Hướng Bắc: Giáp phần đất còn lại của ông Võ Văn G, chiều dài 14,09m. (Có sơ đồ đo đạc ngày 13/01/2020 kèm theo)

Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, anh Trần Văn T được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất theo đo đạc thực tế ngày 13/01/2020 của Công ty TNHH đo đạc Đ có ký hiệu T-01, với diện tích 585,8m2 trong thửa đất số 2046, tờ bản đồ số 04, diện tích 1.169m2, tọa lạc tại ấp A, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Phần đất này đã được UBND huyện C cấp cho ông Võ Văn G vào ngày 23/3/2010.

2. Nhận định của Tòa án

Nhận định 1: 

Tòa án cấp sơ thẩm đã xem xét và xác định mối quan hệ tranh chấp, thẩm quyền, và áp dụng pháp luật theo quy định trong lĩnh vực dân sự và tố tụng dân sự để giải quyết vụ án. Tòa án đã tuân theo quy định của Điều 296 trong Bộ luật Tố tụng dân sự. Trong vụ án này, nguyên đơn là anh Trần Văn T và bị đơn là cụ Ngô Thị B đã yêu cầu giải quyết vụ án mà họ đều vắng mặt. Căn cứ vào Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử đã tiến hành xét xử vắng mặt cho cả anh Trần Văn T và cụ Ngô Thị B.

Nhận định 2:

Tòa án cấp sơ thẩm đã xem xét về hình thức và nội dung của giao dịch giữa ông Võ Văn G và anh Trần Văn T. Giao dịch này được thực hiện thông qua "Tờ sang nhượng đất vườn" ngày 10/12/2015 và "Giấy sang đất vườn" ngày 20/12/2015, mà cả ông G và anh T đã ký tên. Tuy nhiên, giao dịch này chỉ được lập giấy tay, không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Nội dung của các tài liệu này xác định rõ ràng rằng ông G chuyển nhượng cho anh T một miếng đất vườn diện tích 658m2 tại ấp A, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang với giá 60 triệu đồng. Việc chuyển nhượng này đã được xác nhận bằng các lời khai của các bên liên quan và các tài liệu ký tên. Trước khi ông G qua đời, ông đã giao đất cho anh T quản lý và canh tác từ năm 2015 đến thời điểm hiện tại.

Tòa án cũng đã xem xét các lời khai của người làm chứng và các biên bản hòa giải, trong đó những người làm chứng và các bên liên quan đều xác nhận việc chuyển nhượng đất giữa ông G và anh T. Mọi thông tin này đã được xác minh thông qua đo đạc thực tế vào ngày 13/01/2020, và diện tích đất tranh chấp là 585,8m2 trong tờ bản đồ số 04, tồn tại tại ấp A, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang, do UBND huyện C cấp cho ông Võ Văn G ngày 23/3/2010.

Dựa trên những thông tin và chứng cứ trên, Tòa án cấp sơ thẩm đã công nhận và xác nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông G và anh T, và công nhận quyền sử dụng đất của anh T trên diện tích 585,8m2.

Nhận định 3:

Dựa trên các căn cứ được nêu trên, có sự giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ Văn G và anh Trần Văn T, trên một diện tích đất có thực tế là 585,8m2, nằm trong thửa đất số 2046, tờ bản đồ số 04, diện tích 1.169m2 (đo đạc thực tế là 1.035m2), tọa lạc tại ấp A, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Thông tin này được xác nhận qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 469370, số vào sổ cấp GCN: CH 00095 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 23/3/2010 cho ông Võ Văn G.

Nhận định 4: 

Dựa vào xem xét nội dung của vụ án, mặc dù giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 10/12/2015 chỉ được thực hiện qua giấy tay, không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, và chỉ có ông G ký tên, còn bà Nguyễn Thị V - vợ của ông G không ký tên. Tuy nhiên, về nội dung thì ông G đã nhận đủ tiền chuyển nhượng từ anh T và đã giao phần diện tích đất được chuyển nhượng cho anh T để quản lý canh tác và trồng cây từ năm 2015. Phía bà Nguyễn Thị V và chị Võ Thị Thanh H đã xác định rằng khi ông G còn sống, không có tranh chấp nào trong gia đình, và tất cả đều biết rằng ông G đã nhận đủ tiền chuyển nhượng và đã giao đất cho anh T để quản lý từ năm 2015. Hơn nữa, phần diện tích đất mà ông G đã chuyển nhượng cho anh T không ảnh hưởng đến 1/2 tài sản chung của bà V và ông G.

Vì vậy, yêu cầu của anh T để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập vào ngày 10/12/2015 giữa anh T và ông G là có cơ sở để được chấp nhận và tuân theo quy định tại Điều 129, Điều 500 của Bộ luật dân sự, cũng như Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Nhận định 5: 

Án sơ thẩm đã quyết định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/12/2015 giữa anh Trần Văn T và ông Võ Văn G đối với phần diện tích đất 585,8m2 (theo đo đạc thực tế ngày 13/01/2020) trong thửa đất số 2046, tờ bản đồ số 04, diện tích 1.169 m2 tọa lạc tại ấp A, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang do UBND huyện C cấp cho ông Võ Văn G ngày 23/3/2010. Nói cách khác, án sơ thẩm xác định rằng hợp đồng này có căn cứ hợp pháp. Vì vậy, yêu cầu kháng cáo của cụ Ngô Thị B, bà Nguyễn Thị V, chị Võ Thị Thanh H, chị Võ Thị Yến N không được chấp nhận và cần duy trì án sơ thẩm

Nhận định 6:

Ý kiến của Kiểm sát viên đã được chấp nhận và phù hợp với quan điểm của Hội đồng xét xử. Tuy nhiên, đối với yêu cầu phản tố của bị đơn, Tòa án cấp sơ thẩm đã ra Thông báo nộp tiền tạm ứng án phí, nhưng bị đơn không nộp phí, do đó Tòa án cấp sơ thẩm xem xét việc này là đúng theo quy định pháp luật. Ý kiến của luật sư không được chấp nhận, vì nó không phù hợp với quan điểm của Hội đồng xét xử.

3. Quyết định của Tòa

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

Căn cứ Điều 129, 500 Bộ luật dân sự; khoản 1 Điều 227, khoản 1 Điều 228, Điều 271, 272, 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.

Tòa án đã ra quyết định như sau:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Trần Văn T.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/12/2015 giữa anh Trần Văn T với ông Võ Văn G.

- Công nhận cho anh Trần Văn T phần diện tích đất theo đo đạc thực tế ngày 13/01/2020 của Công ty TNHH đo đạc Đ có ký hiệu trong sơ đồ đo đạc là T-01 diện tích 585,8m2 trong thửa đất số 2046, tờ bản đồ số 04, diện tích 2 tọa lạc tại ấp A, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang do UBND huyện C cấp cho ông Võ Văn G ngày 23/3/2010.

- Về án phí:

+ Cụ Ngô Thị B, bà Nguyễn Thị V, chị Võ Thị Thanh H, chị Võ Thị Yến N, chị Võ Thị Hồng N1, chị Võ Thị Hồng G1 và chị Võ Thị Hồng N2 phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

+ Hoàn lại cho anh Trần Văn T số tiền 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp.

+ Cụ Ngô Thị B, bà Nguyễn Thị V, chị Võ Thị Thanh H, chị Võ Thị Yến N phải nộp 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm và được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Xem thêm: Bản án 42/2019/DS-PT ngày 28/10/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Liên hệ qua 1900.6162 hoặc lienhe@luatminhkhue.vn