1. Tình hình hoạt động condotel ở Việt Nam hiện nay

Trong những năm gần đây, khách sạn căn hộ hay biệt thự du lịch (gọi chung là condotel) đang phát triển nhanh và trở thành chủ đề nóng của thị trường bất động sản ở Việt Nam. Nhìn chung, các condotel tại Việt Nam có chất lượng cao với nhiều dịch vụ cao cấp đi kèm như lễ tân, dịch vụ làm phòng, giặt là, nhà hàng, bar, bể bơi, dịch vụ chăm sóc sắc đẹp, sân golf nhỏ và cả trung tâm thể thao dưới nước. Mặc dù xuất hiện muộn hơn so với thế giới nhưng thị trường condotel tại Việt Nam đang phát triển với tốc độ nhanh do nhu cầu đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân, nhu cầu nghỉ dưỡng tại condotel của chính những nhà đầu tư thứ cấp cũng như nhu cầu ngày càng tăng của khách du lịch trong và ngoài nước.

Theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, từ khoảng năm 2014 đến phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới ở nước ta, đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du nay, trên lịch nghỉ dưỡng (condotel), tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc, và tại Lâm Đồng, Đồng Nai… Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.

Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019 ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong khoảng thời gian từ năm 2015 đến nay, một số địa phương, nhất là các địa phương ven biển đã cho phép một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh các dự án du lịch nghỉ dưỡng có công trình condotel. Tính đến thời điểm này cả nước có khoảng 30.000 căn hộ condotel.

Để hoạt động condotel tại Việt Nam, các Chủ đầu tư thường tiến hành xin chủ trương của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành để đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng thông qua 01 trong hai dạng cấp phép: (1) Đối với các dự án, công trình condotel mà các căn hộ ngoài sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn còn có thể sử dụng vào mục đích ở ổn định, lâu dài và hình thành đơn vị ở thì phải đáp ứng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, sinh hoạt cộng đồng…) như đối với nhà ở chung cư; (2) Đối với các dự án, công trình condotel mà các căn hộ chỉ sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở thì áp dụng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng chung như đối với công trình khách sạn.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tại Khánh Hòa, các căn condotel cao cấp có mức giá từ 36 – 65 triệu đồng/m2, nội thất 4 – 5 sao. Sản phẩm condotel được chào bán trong quý I/2018 chủ yếu là các đợt kế tiếp của những dự án cũ như: Swissthouches La Luna Resort Nha Trang (2000 căn), The Scenia Bay (700 căn), AB Nha Trang Central Square (300 căn)… Phân khúc condotel cao cấp chiếm tỷ trọng 35% trên tổng lượng giao dịch căn hộ tại Nha Trang, Khánh Hòa. Tuy nhiên, condotel có tốc độ giao dịch chỉ dừng lại ở F1 (giao dịch lần thứ nhất – chủ đầu tư và người mua).

Tại Đà Nẵng có thêm 901 căn condotel được chào bán mới chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Mức giá phân khúc villa hạng sang, giảm khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Quảng Ninh, giá các căn hộ condotel từ 25 triệu/m2, biệt thự có giá khoảng hơn 8 tỷ đồng/ căn diện tích 110m bao gồm xây thô mặt ngoài. Tuy nhiên, trong quý I/2018, tại Hạ Long không có sản phẩm mới nào chào bán nên lượng giao dịch loại sản phẩm condotel tại đây là không đáng kể.

Các sản phẩm condotel và villa tại Phú Quốc vẫn chủ yếu từ các dự án thuộc các chủ đầu tư lớn như CEO, MIK, Vingroup, Sun Group… Mức giá của loại hình này không có gì biến động nhiều, giá có tăng nhưng chậm.

Như vậy, về thực tiễn thì loại hình condotel phát triển rất mạnh mẽ ở Việt Nam, đặc biệt là các thành phố lớn có nhu cầu về du lịch, nghỉ dưỡng.

2. Về bảo lãnh condotel hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tại Điều 56 khoản 1 quy định về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bản, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng…”. Việc bán condotel hình thành trong tương lai có bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng theo quy định nêu trên hay không thì pháp luật hiện hành vẫn chưa quy định. Trong thực tế, việc bán condotel tại một số dự án trong những năm qua đã áp dụng “Bảo lãnh bán căn hộ hình thành trong tương lai” như đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

3. Về đối tượng người nước ngoài được mua, thuê mua, thuê condotel

Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân, pháp nhân nước ngoài. Cụ thể như sau:

Luật Nhà ở 2014 Điều 159 khoản 2 quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức sau đây: a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật liên quan; b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại nbao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của chính phủ”.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Điều 14 khoản 2 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân, pháp nhân nước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà ở để ở theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; đồng thời được mua, thuê mua nhà (không phải là nhà ở) và công trình xây dựng khác “để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”.

Trên thực tế, người nước ngoài đến du lịch ở Việt Nam thích mua, thuê mua hoặc thuê condotel, tuy nhiên như đã phân tích ở phần trên, vì pháp luật hiện hành chưa có bất kỳ quy định nào điều chỉnh condotel và ngay tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cũng không quy định đối tượng được sở hữu condotel nên hiện nay người nước ngoài vẫn chưa có cơ sở để mua, thuê, thuê mua condotel ở Việt Nam. Theo tác giả, bản chất của condotel là căn hộ du lịch kết hợp nhiều công năng nhằm mục đích lợi nhuận do đó pháp luật cần ghi nhận condotel như một dạng công trình xây dựng khác (không phải là nhà ở) và cho phép cá nhân, pháp nhân nước ngoài được mua, thuê mua condotel với mục đích sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Với việc quy định như trên sẽ phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

4. Về phân chia quyền sở hữu condotel

Condotel là sự kết hợp giữa căn hộ và khách sạn. Trên thực tế, condotel được xây dựng theo kết cấu giống như một khách sạn hay một chung cư gồm nhiều phòng/căn hộ. Vì là một Tòa nhà thống nhất chia làm nhiều phòng/căn hộ nên sẽ có phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng.

Pháp luật hiện hành có quy định chi tiết về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng đối với chung cư như sau: Luật Nhà ở 2014, Điều 100 quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư:

“1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

  1. Phần sở hữu chung của nhà chung cư ba gồm: Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này, nhà sinh hoạt cộng đồng của chung cư; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực…”.

Bộ luật Dân sự 2015, Điều 214 quy định về sở hữu chung trong nhà chung cư:

“1. Phần diện tích trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác…”

Mặc dù pháp luật hiện hành có quy định rất chi tiết về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư như trên nhưng vì condotel không được quy định trong các văn bản trên, do đó cũng không thể áp dụng các quy định của Luật Nhà ở hay Luật dân sự về phần sở hữu chung, sở hữu riêng đối với condotel.

5. Một số bất cập về pháp luật điều chỉnh hoạt động condotel ở Việt Nam hiện nay

Thứ nhất, về khái niệm condotel ở Việt Nam hiện nay

Hiện nay, chưa có khái niệm cụ thể về căn hộ condotel. Vì vậy, quá trình thực hiện các quy định liên quan đến chế độ sử dụng đất, công nhận quyền sở hữu, quản lý vận hành, các giao dịch về condotel trên thực tế gặp rất nhiều khó khăn. Thực tế, ở các tỉnh thành như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Định xuất hiện nhiều dự án căn hộ condotel được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố tự vận dụng để cấp phép với thời hạn sử dụng đất cho các dự án hoàn toàn khác nhau: có tỉnh cấp phép dự án với thời hạn là 50 năm, không hình thành đơn vị ở nhưng có tỉnh lại cấp phép dự án với thời hạn lâu dài.

Thứ hai, về giấy chứng nhận quyền sở hữu và thời hạn sử dụng condotel

Pháp luật chưa có quy định rõ ràng về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu với loại căn hộ này. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel có phải tuân thủ nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai hay không? Do chưa quy định cụ thể nên quá trình thẩm tra, cấp phép hoặc làm các thủ tục pháp lý về condotel bất cập từ cơ quan quản lý, chủ đầu tư và khách hàng. Mặt khác, từ việc chưa quy định liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên kéo theo sự khó khăn trong thực hiện một số thủ tục pháp lý hay các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế tài sản của mình, thế chấp… Pháp luật về kinh doanh bất động sản mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai.

Condotel là bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn. Mục đích của loại hình này là vừa có thể để ở, vừa có thể kinh doanh. Do đó, loại hình bất động sản này mang nhiều công năng. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện hành thì căn cứ vào mục đích sử dụng đất để phân loại đất: đất ở; đất thương mại, dịch vụ để Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất có thời hạn hay sử dụng ổn định lâu dài.

Điều 10 Luật Đất đai quy định về phân loại đất gồm: nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp (trong đó có đất thương mại, dịch vụ); nhóm đất chưa sử dụng.

Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư là không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm và được gia hạn thêm.

Condotel chưa được thừa nhận ở bất kỳ văn bản luật nào, pháp luật cũng chưa quy định việc giao đất, cho thuê đất đối với condotel là có thời hạn hay sử dụng ổn định lâu dài. Việc chưa cho khung pháp lý rõ ràng như trên dẫn đến việc trên thực tế một số tỉnh, thành căn cứ vào mục đích Dự án của các Chủ đầu tư để giao đất, cho thuê đất lâu dài hoặc có thời hạn:

- Đối với các dự án, công trình condotel mà các căn hộ ngoài sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn còn có thể sử dụng vào mục đích ở ổn định, lâu dài và hình thành đơn vị thì giao đất ở ổn định lâu dài;

- Đối với các dự án, công trình condotel mà các căn hộ chỉ sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở thì giao đất hoặc cho thuê đất có thời hạn).

Bài viết tham khảo: Một số vấn đề pháp lý về condotel ở Việt Nam hiện nay; Trần Viết Long – TS., Giảng viên Trường Đại học Luật, Đại học Huế.