Các hình thức cấm huy động vốn trong kinh doanh bất động sản?

1. Huy động vốn bất động sản trái phép là gì?

Huy động vốn trái phép của chủ đầu tư là việc chủ đầu tư khi chưa đủ điều kiện để được huy động vốn đã huy động vốn của khách hàng. Trường hợp này, các hợp đồng ký kết sẽ không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

2. Chủ đầu tư huy động vốn trái phép, xử lý thế nào?

Thứ nhất, huy động vốn trái phép của chủ đầu tư là việc chủ đầu tư khi chưa đủ điều kiện để được huy động vốn đã huy động vốn của khách hàng. Trường hợp này, các hợp đồng ký kết sẽ không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Thứ hai, chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật, cụ thể:

Khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở: “3. Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định”.

Trường hợp cá nhân, chủ đầu tư có dấu hiệu huy động vốn không nhằm phục vụ dự án, có tính chất lừa đảo, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

“Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản: 1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm…”

3. Mục đích của cấm huy động vốn

Ngăn chặn nguy cơ tái thực hiện hành vi phạm tội, pháp luật đã dự liệu một trường hợp có thể xảy ra là việc để pháp nhân thương mại huy động vốn là tạo điều kiện cho hoạt động của tội phạm. Như đã bình luận tại Điều 80 về cấm kinh doanh, cấm hoạt động trong một số lĩnh vực nhất định thì việc để pháp nhân thương mại bị kết án huy động vốn có phải là điều kiện làm phát sinh hành vi phạm tội hay không thì phải xem xét, đánh giá trên nhiều yếu tố, nhiều phương diện, khía cạnh khác nhau, bởi lẽ chỉ cần Tòa án quyết định áp dụng hình phạt nhưng xét thấy việc áp dụng này là hoàn toàn không cần thiết, không phù hợp thì sẽ để lại hậu quả to lớn cho pháp nhân bị áp dụng. Pháp nhân thương mại với một mục đích chính và duy nhất là hoạt động thương mại nhằm tìm kiếm lợi nhuận, trong quá trình hoạt động cũng như trên thực tế hiện nay của môi trường doanh nghiệp – một loại hình của pháp nhân thương mại thì đa số các pháp nhân này đều sử dụng nguồn tài chính từ bên ngoài để hoạt động kinh doanh thông qua các kênh huy động vốn khác nhau. Do vậy khi không có căn cứ xác đáng mà Tòa án lại quyết định áp dụng hình phạt bổ sung là cấm huy động vốn của pháp nhân thì chắc chắn một điều rằng pháp nhân đó phải gánh chịu những thiệt hại nhất định tùy thuộc vào phạm vi áp dụng của chế tài cũng như khả năng tự chủ về tài chính, cơ hội kinh doanh của mình. Từ những phân tích trên, để thấy rằng việc áp dụng hình phạt bổ sung này phải được Tòa án xem xét, cân nhắc rất kỹ lưỡng nhằm tránh các hậu quả xảy ra.

 4. Các hình thức cấm huy động vốn:

Thứ nhất: Cấm vay vốn của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoặc quỹ đầu tư

Trong tổng thể các kênh huy động vốn hiện nay của một doanh nghiệp nói riêng và một pháp nhân thương mại nói chung đều được thực hiện phần lớn từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng. Mức vốn hóa cho mọi thị trường đều xuất phát từ kênh huy động này. Do vậy đối với một pháp nhân thương mại bị kết án mà còn bị áp dụng hình phạt bổ sung là cấm huy động vốn theo phương thức, cách thức này thì rõ ràng biện pháp đã thực sự có những tác động nhất định lên đối tượng bị áp dụng.

Xét về phạm vi áp dụng thì phương thức cấm huy động vốn này có thể được áp dụng rộng rãi cho mọi loại hình pháp nhân

Thứ hai: Cấm phát hành, chào bán chứng khoán.

Một pháp nhân khi phát hành và chào bán chứng khoán ra thị trường cho dù dưới hình thức nào đi nữa thì mục đích cuối cùng cũng là nhằm tăng nguồn tài chính cho pháp nhân phát hành. Nguồn tài chính này được thu từ các cổ đông, nhà đầu tư tham gia vào quá trình mua bán chứng khoán trên thị trường.

Về phạm vi áp dụng: Chỉ áp dụng được cho một số pháp nhân nhất định vì không phải mọi pháp nhân đều được quyền phát hành và chào bán chứng khoán ra thị trường, hay nói cách khác biện pháp này được áp dụng một cách có chọn lọc.

Thứ ba: Cấm huy động vốn của khách hàng.

Tùy vào từng lĩnh vực hoạt động kinh doanh mà pháp nhân thương mại được quyền huy động nguồn vốn trước của khách hàng để tạo nguồn tài chính nhằm tiếp tục thực hiện, hoàn thiện các sản phẩm, dịch vụ để đáp ứng cho chính các khách hàng mà pháp nhân đã huy động vốn trước đó. Ví dụ: Một pháp nhân hoạt động kinh doanh bất động sản mà cụ thể là đầu tư dự án xây dựng căn hộ thương mại để bán và theo qui định Luật kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư được quyền huy động vốn trước của khách hàng có nhu cầu nhận chuyển nhượng sau khi đáp ứng các điều kiện luật định về phần móng, hạ tầng kỹ thuật…

Tuy nhiên việc áp dụng chế tài cấm huy động vốn theo phương thức này chỉ thực sự phát huy hiệu quả đối với các lĩnh vực hoạt động, ngành nghề mà theo qui định của pháp luật pháp nhân muốn huy động vốn trước của khách hàng phải đáp ứng các điều kiện luật định. Còn đối với các hoạt động khác, việc huy động vốn trước phụ thuộc vào thỏa thuận, ý chí giữa pháp nhân và khách hàng của mình mà không có các ràng buộc về điều kiện luật định nên rất khó để thực thi trên thực tế khi áp dụng chế tài này đối với pháp nhân thương mại bị kết án.

Thứ tư: Cấm liên doanh, liên kết trong và ngoài nước

Liên doanh, liên kết là việc pháp nhân thương mại cùng với các pháp nhân, đơn vị, cá nhân, tổ chức khác góp vốn để thực hiện một hoạt động kinh doanh nào đó với mục đích là cùng hưởng lợi nhuận trên cơ sở tỷ lệ nguồn vốn của mỗi bên khi tham gia vào mối quan hệ liên doanh, liên kết này. Việc cấm liên doanh, liên kết ở đây chỉ được áp dụng trong trường hợp pháp nhân thương mại bị kết án là bên chủ động kêu gọi các bên cùng liên doanh, liên kết nhằm tạo nguồn vốn cho pháp nhân thương mại sử dụng hoạt động kinh doanh nhưng theo đánh giá của Tòa án thì pháp nhân này sẽ không sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động mà sử dụng dụng nó cho hoạt động tội phạm. Ngược lại pháp nhân thương mại bị kết án có thực hiện hành vi liên doanh, liên kết nhưng lại là bên đi trao nguồn vốn cho một pháp nhân khác thực hiện hoạt động kinh doanh thì hành vi này hoàn toàn không bị cấm vì xét về bản chất đây không phải là hành vi đi huy động vốn.

Thứ năm: Cấm hình thành quỹ tín thác bất động sản

Qũy tín thác bất động sản hay gọi tắt là REITs, một kênh huy động vốn mới cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng. Nó được hình thành dựa trên nguồn vốn nhàn rỗi nhỏ lẻ từ các cá nhân, tổ chức trong xã hội thông qua việc phát hành chứng chỉ quỹ. Như vậy việc pháp luật qui định cấm pháp nhân thương mại bị kết án hình thành quỹ tín thác bất động sản là nhằm ngăn chặn các nguồn vốn tựu trung tại một đối tượng mà Tòa án có cơ sở để xác định khả năng phát sinh hành vi phạm tội.

Phạm vi đối tượng bị áp dụng: Vì bản chất của quỹ tín thác bất động sản chỉ thực hiện trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nên cũng bị giới hạn về đối tượng bị áp dụng chế tài này.

5. Hạn chế rủi ro khi đầu tư, mua nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

Thứ nhất: Kiểm tra giấy tờ pháp lý của dự án bất động sản

Khách hàng cần kiểm tra văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán (do Sở Xây dựng cấp) và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Chứng thư bảo lãnh là một trong những điều kiện quan trọng để nhằm bảo vệ cho quyền lợi của khách hàng khi mua chung cư và những tài sản được hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư của dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền đã ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh. Trong trường hợp mà chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ như khi cam kết thì khách hàng sẽ có quyền yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình.

Đồng thời, khách hàng cần tìm hiểu về thông tin quy hoạch, kiểm tra chéo thông tin dự án.

Thứ hai: Kiểm tra tính pháp lý của dự án bất động sản thông qua các ngân hàng

Nhằm né tránh những dự án tiềm ẩn những rủi ro và nợ xấu thì các ngân hàng sẽ rà soát tính pháp lý của dự án đầu tư bất động sản ngay khi nhận được đề xuất vay vốn từ khách hàng.

Thứ ba: Đi khảo sát thực tế và so sánh thực tế với những thông tin trên giấy tờ

Khách hàng có thể đi khảo sát thực tế dự án nhằm xác nhận dự án có như rao bán, quảng cáo và đã đúng tiến độ theo dự án và các điều kiện để kinh doanh.

Thứ tư: Sự hỗ trợ của Luật sư

Luật sư là những người có kiến thức pháp luật và có sự am hiểu về nhiều ngành nghề, do vậy, khi khách hàng không thể tự tìm hiểu về tính pháp lý của dự án, khách hàng có thể tìm đến Luật sư với vai trò là người tư vấn, nhằm ngăn chặn các rủi ro cho khách hàng ngày từ khi tìm hiểu dự án, trường hợp có các tranh chấp phát sinh, Luật sư sẽ có phương án giải quyết tốt nhất cho khách hàng.