Mục lục bài viết

1. Thế nào là thế chấp sổ đỏ?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 317 Bộ Luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

Như vậy theo quy định trên có thể hiểu thế chấp sổ đỏ là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao đất cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp này, bên thế chấp sẽ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên thế chấp.

 

2. Quy định về điều kiện thế chấp sổ đỏ

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sổ đỏ đất khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

  • Có sổ đỏ, trừ trường hợp nhận thừa kế hoặc trường hợp quy định khác.
  • Đất  sử dụng ổn định không có tranh chấp;
  • Đất thế chấp không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Đất vẫn còn thời hạn sử dụng.

Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Loại đất được thế chấp

Theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:

  • Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
  • Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
  • Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
  • Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
  • Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

 

3. Trường hợp không được thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng?

Những trường hợp dưới đây sẽ không đủ điều kiện để thế chấp sổ đỏ để vay vốn ngân hàng:

Đất không đủ điều kiện để thế chấp:

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có sổ đỏ

Trừ trường hợp nhận thừa kế (khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013) và trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài (khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai 2013). 

- Không có tranh chấp;

- Vẫn còn thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Như vậy, nếu muốn thế chấp sổ đỏ để vay vốn ngân hàng thì đất được thế chấp phải đồng thời đáp ứng đủ cả đủ cả 04 điều kiện trên, chỉ cần thiếu 01 trong 04 điều kiện trên thì người sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện được thế chấp sổ đỏ.

Người đang có nghĩa vụ quản lý di sản là quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 617 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra như sau:

- Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

Như vậy, nếu di sản là quyền sử dụng đất đang được quản lý bởi người quản lý di sản thì người quản lý di sản đó không được thế chấp quyền sử dụng đất cho người khác nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

Tuy nhiên, trong trường hợp hết thời hạn quản lý di sản nhưng không có người thực hiện khai nhận di sản thì Tòa án ra quyết định giao di sản cho người quản lý. Khi đó, người quản lý di sản có thể thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng.

Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai:

Tài sản hình thành trong tương lai gồm những tài sản sau:

- Tài sản được hình thành từ vốn vay;

- Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

- Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.

- Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như sau: 

- Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất. 

Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không phải là tài sản bảo đảm để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được sử dụng để thế chấp.

Thế chấp Sổ đỏ khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu:

Trong nhiều trường hợp, một mảnh đất có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất, khi đó Sổ đỏ cấp cho người sử dụng đất được gọi là Sổ đỏ đồng sở hữu.

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

 - Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp sổ đỏ sau đó mới được thế chấp sổ đỏ.

- Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.

Như vậy, khi thế chấp Sổ đỏ trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp.

Trường hợp người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại (không có sự đồng ý cho thế chấp Sổ đỏ của những người cùng có quyền sử dụng đất) thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.

Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng:

Căn cứ tại khoản 4 Điều 156 Luật Đất đai 2013, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay phải sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong đó, căn cứ tại khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai 2013, đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay bao gồm:

- Đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay;

- Đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay;

- Đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay;

- Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.

Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được thế chấp sổ đỏ.

Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

- Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, dù đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cũng không được phép thế chấp.

Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, bạn đọc có thể tìm hiểu tại bài viết: 

Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!