Thủ tục tách sổ đỏ bố mẹ cho con năm 2025: Điều kiện, hồ sơ, chi phí?

Việc bố mẹ cho đất con cái là một việc thường thấy ở các gia đình Việt Nam hiện nay. Hiểu đơn giản nhất thì việc tách sổ đỏ cho con là việc chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trên thực tế việc thủ tục tách sổ đỏ từ bố mẹ cho con hầu hết đều dựa trên tinh thần tự nguyện của cả hai. Vậy để tách thửa cho con, cha mẹ cần làm những gì? Hồ sơ yêu cầu là gì và thủ tục như thế nào?

Hãy cùng Luật Minh Khuê tìm hiểu về vấn đề này trong bài viết dưới đây:

1. Điều kiện tách sổ đỏ cho con

Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024 quy định cụ thể về điều kiện tách sổ đỏ cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Phải có giấy chứng nhận quyền sử đất (sổ đỏ, sổ hồng);
• Còn thời hạn sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên tài sản, không bị áp dụng biện pháp phong toả tài sản. Lưu ý: Trong trường hợp đất có tranh chấp nhưng lại xác định được ranh giới, phạm vi đất đang tranh chấp không có liên quan đến phần diện tích đất tách thửa thì vẫn được phép tách thửa.
• Khi tách thửa thì phần đất mới phải đảm bảo có lối đi và được kết nối với đường giao thông công cộng cũng như phải đảm đảo được việc cấp thoát nước, đường điện và các hạ tầng thiết yếu khác. Lưu ý: Trường hợp người tách thửa dành lại một phần diện tích của thửa đất đó làm lói đi chung thì việc tách thửa không phải làm chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đi chung đó.
• Điều kiện cuối cùng, là phải đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu và kích thước (Chiều dài, chiều rộng) tối tiểu do UBND cấp tỉnh quy định liên quan đến điều kiện tách thửa.

Theo căn cứ khoản 1 Điều 45 của Luật đất đai số 31/2024/QH15:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Đồng thời tại khoản 1 và khoản 2 của điều 2020 Luật đất đai năm 2024 có quy định cụ thể về tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho một phần hoặc toàn bộ thửa đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất

1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Tại điều 37 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2024 có quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất thì trước khi tiến hành nộp hồ sơ đề nghị tách thửa với Văn phòng đăng ký đất đai phải thực hiện đo đạc thửa đất đối với phần diện tích cần chuyển nhượng, tặng cho.

Tóm lại, việc Bố Mẹ tách đất cho con cũng phải đáp ứng những điều kiện cơ bản như quy định chung của pháp luật đất đai về tách thửa.

2. Thủ tục, hồ sơ tách sổ đỏ cho con

Để tách sổ đỏ cho con, ngoài điều kiện như đã phân tích ở trên Ba (Cha), mẹ cần hoàn thiện hồ sơ và làm thủ tục để xin tách thửa cho con như sau:

2.1 Hồ sơ tách thửa đất cần các loại giấy tờ nào?

Căn cứ khoản 1, điều 7 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về hồ sơ, thủ tục tách thửa đất thì người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ bao gồm các tài liệu sau:

1. Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
2. Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
3. Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
4. Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

2.2 Các bước tiến hành thủ tục tách thửa

Bước 1: Nộp hồ sơ 

Căn cứ quy định tại khoản 1, Điều 21 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP về thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ trả kết quả thủ tục đăng ký đất đai. Theo đó hồ sơ tách thửa được nộp đến một trong ba cơ quan sau:

1. Bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh về tiếp nhận hồ sơ, trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh hoặc xã.
2. Văn phòng đăng ký đất đai (“VPĐKĐĐ”).
3. Chi nhánh VPĐKĐĐ.

Lưu ý: Thực tiễn, người dân nộp trực tiếp tại Văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai (trước đây thuộc cấp huyện) để tiến hành tách thửa.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan nhà nước tiến hành tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. 

Bước 3 Giải quyết yêu cầu tách thửa

Căn cứ theo khoản 3 Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thì:

• Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (sau đây dọi chung và văn phòng đăng ký đất đai - Viết tắt VPĐKĐĐ) kiểm tra, đối chiếu tính hợp pháp của hồ sơ so với các điều kiện tách thửa đất mà tổ chức, cá nhân đã nộp để đưa ra các quyết định hành chính như sau:
• Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa thì trong thời hạn 03 ngày làm việc (kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ) - Văn phòng đăng ký đất đai phải trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do từ chối;
• Trường hợp đủ điều kiện tách thửa nhưng trên giấy chứng nhận thửa đất không có sơ đồ thửa đất (hoặc có nhưng thiếu kích thước, các cạnh không thống nhất) thì trong 03 ngày làm việc văn phòng đăng ký đất đai (kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ) phải trả lại hồ sơ và thông báo lý do để người sử dụng đất tiến hành đăng ký biến động đất đai.
• Trường hợp khác không thuộc 02 trường hợp trên thì trong 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đầy đủ hồ sơ, VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ xác nhận đủ điều kiện để tách thửa kèm các thông tin của thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa sau khi tách, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa do VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện.
• Thông tin chính thức của các thửa đất sau khi tách thửa được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất tiến hành đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất sau khi tách thửa.
• VPĐKĐĐ chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất sau khi tách.

Bước 4: Trả kết quả

VPĐKĐĐ trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Sau khi nhận được kết quả, chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục tặng cho đối với thửa đất đã được tách theo quy định.

2.3 Tách sổ đỏ cho con mất bao lâu?

Thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa được căn cứ theo quy định tại khoản 4 và khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2024, như sau:

• Thời gian giải quyết tách thửa đất là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ.
• Đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì tăng thêm 10 ngày làm việc.
• Thời gian trên không tính thời gian cơ quan thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xem xét xử lý trường hợp đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định, niêm yết công khai, đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng, thời gian để thực hiện thủ tục chia thừa kế,....

3.  Tách thửa đất, tách sổ đỏ cho con mất bao nhiêu tiền? Gồm những loại phí nào?

Cha mẹ khi tiến hành tách sổ đỏ cho con cần phải nộp các khoản phí như: Phí đo đạc; Phí thẩm định hồ sơ; Phí công chứng nhà đất; Lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân (nếu phát sinh)

• Phí đo đạc: là mức phí người dân trả cho công ty có chức năng đo đạc đo vẽ lại sơ đồ thửa đất. Hiện nay, mức phí này tại các địa phương giao động trong khoảng 1,8 đến 2,5 triệu đồng.
• Phí thẩm định hồ sơ: Mức phí thẩm định hồ sơ được các tỉnh ban hành là khác nhau.Thực tiễn, mức phí này thường thu từ 500.000 đồng đến 2 triệu đồng.
• Lệ phí trước bạ: Theo luật thì, cha mẹ tặng cho con sẽ được miễn lệ phí trước bạ theo khoản 10, điều 10 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP). Trong trường hợp cha mẹ chuyển nhượng phần đất cho con thông qua hình thức tách thửa thì không được miễn lệ phí trước bạ.
• Phí công chứng: Mức phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho được tính theo giá trị quyền sử dụng đất. Xem thêm: Lệ phí công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mới nhất
• Thuế thu nhập cá nhân: Khi cha mẹ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho con thông qua hình thức tách thửa sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC.

4. Các biểu mẫu liên quan đến việc tách sổ đỏ cho con

Để tách sổ đỏ cho con cần thực hiện biểu mẫu đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất (Mẫu số 01/ĐK) và Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập (Mẫu số 02/ĐK) ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Luật Minh Khuê giới thiệu 02 biểu mẫu này kèm cách điền cụ thể như sau:

4.1 Mẫu đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

____________________

ĐƠN ĐỀ NGHỊ

TÁCH THỬA ĐẤT, HỢP THỬA ĐẤT

Kính gửi: Văn phòng Đăng ký đất đai/Chi nhánh
            Văn phòng Đăng ký đất đai .............

Tôi cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng.

......, ngày........tháng........năm......

Người viết đơn(4)

(Ký và ghi rõ họ tên, đóng dấu nếu có)

Hướng dẫn viết đơn:

(1) Ghi tên người sử dụng đất theo Giấy chứng nhận. Trường hợp các thửa đất gốc thuộc nhiều người sử dụng đất khác nhau thì ghi đầy đủ người sử dụng đất của các thửa đất gốc đó.

(2) Ghi số định danh cá nhân hoặc số, ngày cấp và nơi cấp hộ chiếu. Đối với tổ chức thì ghi số, ngày ký, cơ quan ký văn bản theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư.

(3) Ghi thông tin thửa đất theo Giấy chứng nhận.

(4) Người sử dụng đất của các thửa đất gốc cùng ký vào Đơn.

Trường hợp ủy quyền viết đơn thì người được ủy quyền ký, ghi rõ họ tên và ghi “được ủy quyền”; đối với tổ chức sử dụng đất phải ghi họ tên, chức vụ và đóng dấu của tổ chức.

(5) Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ghi rõ “Đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất như bản vẽ gửi kèm” và số thứ tự thửa đất, tờ bản đồ (nếu có thay đổi tờ bản đồ) dự kiến sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất.

4.2 Mẫu bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất

Mẫu số 02/ĐK

BẢN VẼ TÁCH THỬA ĐẤT, HỢP THỬA ĐẤT

(Kèm theo Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất)

I. Hình thức tách, hợp thửa đất (Ghi rõ: “Tách thửa" hoặc "Hợp thửa” hoặc "Tách thửa đồng thời với hợp thửa”):

…………………………………………………………………………………………………………….

II. Thửa đất gốc:

1. Thửa đất thứ nhất:

1.1. Thửa số: .............., tờ bản đồ số: ..........., diện tích: ............... m2, loại đất: ........... ,. địa chỉ thửa đất: .......... , Giấy chứng nhận: số vào sổ cấp GCN: .......................;... Cơ quan cấp GCN: ........................ ngày cấp: ...............

1.2. Tên người sử dụng đất: …………………, Giấy tờ nhân thân/pháp nhân số: ……………………………, địa chỉ: ………………………………

1.3. Tình hình sử dụng đất: (Ghi sự thay đổi ranh giới thửa đất hiện trạng so với khi cấp GCN, tình hình tranh chấp đất đai, hiện trạng sử dụng đất): …………………………………………………………………

2. Thửa đất thứ hai: (ghi như thửa thứ nhất)

…………………………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………….

III. Thửa đất sau khi tách thửa/hợp thửa:

1. Mô tả sơ bộ thông tin, mục đích thực hiện tách thửa đất/hợp thửa đất: ……………………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………….

2. Người lập bản vẽ (Ghi: “Người sử dụng đất tự lập ” hoặc ghi tên cơ quan, đơn vị lập bản vẽ): …………………………………

3. Tách thửa đất/hợp thửa đất (theo ví dụ minh họa):

3.4. Mô tả (Mô tả chi tiết ranh giới, mốc giới các thửa đất sau tách, hợp thửa):

…………………………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………….

IV. Xác nhận của Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai:

…………………………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………….

Hướng dẫn lập mẫu:

1. Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất thể hiện đủ thông tin về kích thước cạnh, diện tích, loại đất của thửa đất tách ra, thửa đất hợp lại, thửa đất hoặc vị trí, diện tích đất dùng làm lối đi (nếu có) và thửa đất có quyền sử dụng chung lối đi theo Giấy chứng nhận đã cấp của thửa đất gốc, chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn các công trình đối với trường hợp trên Giấy chứng nhận đã thể hiện.

2. Đối với điểm 3.1, điểm 3.2 và điểm 3.4 mục 3 thì thực hiện như sau:

3.4. Mô tả (Mô tả chi tiết ranh giới, mốc giới các thửa đất sau tách, hợp thửa):

a) Thửa tách ra dự kiến số 1:

- Từ điểm 1’ đến điểm 5’: ....(Ví dụ: Điểm 1 là dấu sơn; ranh giới theo tim tường xây kiên cố, mép tường...)

- Từ điểm 5’ đến điểm 6’: ....(Ví dụ: Điểm 2,3 là cọc tre, ranh giới theo mép bờ trong rãnh nước)

- Từ điểm 6’ đến điểm 1’: ... (Ví dụ: Điểm 4 là góc ngoài tường, ranh giới theo mép sân, tường nhà);

b) Thửa tách ra dự kiến số 2:

- Từ điểm 4 đến điểm 5: …………………………………………………………………

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn pháp luật của Luật Minh Khuê về vấn đề thủ tục tách sổ đỏ cho con. Còn bất kỳ điều gì vướng mắc, quý khách hàng vui lòng liên hệ trao đổi trực tiếp với  Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến 24/7, gọi số 1900.6162 hoặc gửi email theo địa chỉ tại: Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ tốt nhất từ Luật Minh Khuê. Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Trân trọng./.