1.Cách lập tờ khai đối với hoạt động cho thuê tài sản?

Mẫu tờ khai bạn có thể tải về ở phần đầu trang, nội dung tờ khai như sau:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM             

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


TỜ KHAI ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ TÀI SẢN

(Áp dụng cho cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản hoặc tổ chức khai thay)

       [01] Kỳ tính thuế:  

       Năm ...

       Kỳ thanh toán: từ ngày .../tháng..../năm... đến ngày .../tháng.../năm...

[02] Lần đầu:                       [03] Bổ sung lần thứ:

[04]Người nộp thuế:…….........………....………...………………........................................

           [05] Mã số thuế:

-

[06] Địa chỉ liên hệ: …………………………………………………………………………..

[07] Điện thoại:……...............…….[08] Fax:……….……….... [09] Email:….…...………..

[10] Số CMND (trường hợp cá nhân quốc tịch Việt Nam):…………………………………..

[11] Hộ chiếu (trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt nam): …………………………

[12] Tên đại lý thuế (nếu có):………………………………..................................................

           [13] Mã số thuế:

-

[14] Địa chỉ: …………………………………………………………………………………...

[15] Quận/huyện: ................... [16] Tỉnh/thành phố: ................................................................

[17] Điện thoại: .....................  [18] Fax: .................. [19] Email: ............................................

[20] Hợp đồng đại lý thuế: Số.......................ngày....../......./......................................................

[21] Văn bản uỷ quyền (nếu có): Số……………ngày……tháng……năm……......................

[22] Tổ chức nộp thuế thay (nếu có):………………………………………………………..

           [23] Mã số thuế:

-

[24] Địa chỉ: ………………………………………………………………………………......

[25] Điện thoại: .....................  [26] Fax: .................. [27] Email: ...........................................

A. PHẦN CÁ NHÂN KÊ KHAI NGHĨA VỤ THUẾ

Đơn vị tính: Đồng Việt Nam

 

Chỉ tiêu

Mã chỉ tiêu

Số tiền

 

Tổng doanh thu phát sinh trong kỳ

  [28]

2

Tổng doanh thu tính thuế

   [29]

3

Tổng số thuế GTGT phải nộp

 [30]

4

Tổng số thuế TNCN phát sinh trong kỳ

 [31]

5

Doanh thu làm căn cứ tính giảm thuế

 [32]

6

Số thuế TNCN được giảm

 [33]

7

Tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thoả thuận tại hợp đồng (nếu có)

 [34]

8

Tổng số thuế TNCN phải nộp từ tiền nhận bồi thường, phạt vi phạm hợp đồng (nếu có)

 [35]

9

Tổng số thuế TNCN phải nộp [36]=[31]-[33]+[35]

 [36]

(TNCN: Thu nhập cá nhân; GTGT: Giá trị gia tăng)

B.  PHẦN CƠ QUAN THUẾ GHI THÔNG TIN HỖ TRỢ NGƯỜI NỘP THUẾ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ THUẾ

Đề nghị Ngân hàng/Kho bạc Nhà nước [37]…………. ……………………………

trích tài khoản số [38]: …………(trường hợp nộp qua Ngân hàng)……………….

hoặc thu tiền mặt để nộp NSNN vào KBNN….. (đồng cấp với cơ quan thuế quản lý)…….

………………………………………………………………………….............……….

Cơ quan thuế quản lý khoản thu:…………………………………………………….

Tổng số thuế phải nộp NSNN:      …………….. đồng. Trong đó:

- Số thuế GTGT (tiểu mục 1701): …………= [30] phần A ………. đồng.

- Số thuế TNCN (tiểu mục 1014): …………= [36] phần A ………. đồng.

Tôi cam đoan số liệu khai trên là đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những số liệu đã khai./.

NHÂN VIÊN ĐẠI LÝ THUẾ

Họ và tên: ……………………

 Chứng chỉ hành nghề số:............

......, ngày......... tháng........... năm..........

NGƯỜI NỘP THUẾ hoặc

ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƯỜI NỘP THUẾ

(Ký, ghi rõ họ tên)

Hướng dẫn cách ghi tờ khai:

- Chỉ tiêu 01: Chọn kỳ kê khai theo năm hoặc kỳ thanh toán, NNT ghi kỳ kê khai tương ứng

- Chỉ tiêu 02, 03: Loại tờ khai Lần đầu hoặc Bổ sung lần thứ...

Nếu là lần đầu của kỳ kê khai thì chọn tờ khai Lần đầu, nếu đã có tờ khai của kỳ kê khai đó thì chọn Bổ sung lần thứ....

- Chỉ tiêu 04, 05, 06, 07, 10: Ghi thông tin của người nộp thuế là người có tài sản cho thuê

Phần cá nhân kê khai nghĩa vụ thuế:

- Chỉ tiêu [28] Tổng doanh thu phát sinh trong kỳ : là tổng số tiền cá nhân cho thuê tài sản nhận được trong kỳ tính thuế.

Trường hợp kỳ tính thuế theo năm thì chỉ tiêu [28] là tổng số tiền cá nhân cho thuê tài sản nhận được trong năm dương lịch đó.
Trường hợp kỳ tính thuế theo kỳ thanh toán thì chỉ tiêu [28] là tổng số tiền cá nhân cho thuê tài sản nhận được trong kỳ thanh toán đó của các hợp đồng.
Trường hợp NNT sử dụng ứng dụng hỗ trợ khai thuế thì chỉ tiêu [28] được hỗ trợ xác định tự động từ PL 01-1/BK-TTS. Tại Phụ lục 01-1/BK-TTS doanh thu phát sinh trong một kỳ thanh toán được xác định = [19] x ([18] - [17] + 1). Trường hợp NNT khai nhiều hợp đồng trên 1 tờ khai thì chỉ tiêu [28] là tổng doanh thu phát sinh trong kỳ tính thuế của các hợp đồng.

- Chỉ tiêu [29] Tổng doanh thu tính thuế: là tổng doanh thu tính thuế trong kỳ với điều kiện doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch tương ứng với kỳ tính thuế đó trên 100 triệu đồng.
 Trường hợp khai thuế theo kỳ thanh toán thì:
Chỉ tiêu [29] trên TK 01/TTS = chỉ tiêu [21] trên PL 01/BK-TTS của kỳ tính thuế tương ứng.
Trường hợp khai thuế theo năm thì:
Chỉ tiêu [29] trên TK 01/TTS = chỉ tiêu [20] trên PL 01/BK-TTS của kỳ tính thuế tương ứng.

- Chỉ tiêu [30] Tổng số thuế GTGT phải nộp: [30] = [29] x 5%

- Chỉ tiêu [31] Tổng số thuế TNCN phát sinh trong kỳ: [31] = [29] x 5%

- Chỉ tiêu [32] Doanh thu làm căn cứ tính giảm thuế: là tổng doanh thu từ cho thuê tài sản mà tài sản đó ở tại/được sử dụng tại Khu kinh tế thuộc diện được được xét giảm thuế theo quy định của Chính phủ.

- Chỉ tiêu [33] Số thuế TNCN được giảm: [33] = [31] x ([32]/[29]) x 50% hoặc [33] = [32] x 5% x 50%

- Chỉ tiêu [34] Tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thoả thuận tại hợp đồng (nếu có): là khoản tiền bên đi thuê trả cho bên cho thuê do vi phạm hợp đồng theo mức thoả thuận tại hợp đồng.

- Chỉ tiêu [35] Tổng số thuế TNCN phải nộp từ tiền nhận bồi thường, phạt vi phạm hợp đồng (nếu có): [35] = [34] x 5%.

- Chỉ tiêu [36] Tổng số thuế TNCN phải nộp: [36]=[31]-[33]+[35].

Phần B người nộp thuế không kê khai

Người nộp thuế hoặc đại diện hợp pháp ký vào tờ khai.

2.Phương pháp tính thuế GTGT, TNCN với người cho thuê tài sản?

 

Theo đó, đối với cá nhân cho thuê tài sản thì phương pháp tính thuế được hướng dẫn như sau:

- Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm:

+ Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú;

+ Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển, cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

- Cá nhân cho thuê tài sản lựa chọn 1 trong 2 phương thức khai thuế sau:

+ Khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán).

+ Khai thuế theo năm dương lịch.

Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nểu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

- Đối với cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì:

+ Mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng);

+ Doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với sở tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Ví dụ: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiện cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023.

Nội dung

Doanh thu

Kết luận

Doanh thu thực tế năm 2022

30 triệu đồng

Ông B phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN do có doanh thu tính theo 12 tháng lớn hơn 100 triệu đồng.

Việc nộp thuế tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh là 30 triệu đồng

Doanh thu tính theo 12 tháng năm 2022

120 triệu đồng (10 triệu đồng/tháng)

Doanh thu thực tế năm 2023

90 triệu đồng

Ông B phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN do có doanh thu tính theo 12 tháng lớn hơn 100 triệu đồng.

Việc nộp thuế tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh là 90 triệu đồng

Doanh thu tính theo 12 tháng năm 2023

120 triệu đồng (10 triệu đồng/tháng)

- Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước.

Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỷ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

3.Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà 2021?

Để biết các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà các bạn căn cứ vào tổng doanh thu từ việc cho thuê nhà phát sinh trong năm dương lịch. Cụ thể như sau:

  1. Trường hợp: mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống: Được miễn thuế
  2. Trường hợp: mức doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì phải kê khai và nộp đầy đủ 3 loại thuế:
  • Thuế môn bài
  • Thuế GTGT
  • Thuế thu nhập cá nhân.

⇒ Như vậy, doanh thu từ tiền thuê nhà phải trên 100 triệu đồng/năm thì mới phát sinh nghĩa vụ nộp thuế nhé! Nếu dưới 100 triệu/năm thì sẽ các bạn sẽ được miễn thuế.

Cách xác định doanh thu ngưỡng 100 triệu

Cách xác định thuế GTGT và TNCN phải nộp cho thuê nhà

Trường hợp 1: Khi tính thuế GTGT và TNCN đối với tiền thuê nhà, dù đã biết ngưỡng thu thuế là trên 100 triệu/ năm nhưng nhiều khi bên cho thuê gặp khó khăn không biết phải tính thuế như thế nào trong trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm trong 1 lần. TinLaw sẽ lấy ví dụ để các bạn có thể hình dung và biết cách tự tính cho mình.

Ví dụ:

Ông Nguyễn Văn A ký hợp đồng cho thuê nhà từ tháng 6/2020 đến hết tháng 5/2022 (2 năm) với mức tiền cho thuê là 10 triệu/tháng, thanh toán 1 lần ngay khi ký hợp đồng. Như vậy, doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà của Ông Nguyễn Văn A xác định như sau:

  • Năm 2020, ông Nguyễn Văn A cho thuê nhà 07 tháng (từ tháng 06 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 07 tháng x 10 triệu đồng = 70 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2020 ông Nguyễn Văn A không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.
  • Năm 2021, ông Nguyễn Văn A cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2021 ông Nguyễn Văn A phải nộp thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.
  • Năm 2022, ông Nguyễn Văn A cho thuê nhà 05 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 5), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 05 tháng x 10 triệu đồng = 50 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2022 ông Nguyễn Văn A không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

=> Sau khi xác định doanh thu tính thuế của từng năm thì ông Nguyễn Văn A thực hiện khai thuế một lần với doanh thu trả tiền một lần là 180 triệu đồng, doanh thu phát sinh số thuế phải nộp là 120 triệu đồng và số thuế phải nộp một lần cho cả hợp đồng là 12 triệu đồng (120 triệu đồng x (5% + 5%)).

Các bạn tham khảo thêm Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản và Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC để hiểu vì sao TinLaw lại tính thuế như ví dụ ở trên.

Trường hợp 2: Nhiều cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì trách nhiệm nộp thuế thuộc về ai?

Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A và Bà Lê Thị B là đồng sở hữu một căn nhà, năm 2020 hai cá nhân cùng thống nhất cho thuê căn nhà đồng sở hữu với giá cho thuê là 180 triệu đồng/năm - tính theo năm dương lịch (>100 triệu đồng) và ông Nguyễn Văn A là người đại diện thực hiện các nghĩa vụ về thuế. Như vậy, ông A thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nêu trên với doanh thu tính thuế là 180 triệu đồng.

Ngược lại mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cũng được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Cách xác định thuế môn bài cho thuê nhà phải nộp

Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP và điều 3 Thông tư  302/2016/TT-BTC quy định:

"Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:

Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.

Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống. Mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình được miễn lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân."

Tóm lại: Nếu cá nhân cho thuê nhà mà có doanh thu 100 triệu/năm trở xuống thì sẽ: KHÔNG phải nộp thuế Môn bài, TNCN, GTGT.

Doanh nghiệp thuê nhà cần chuẩn bị hồ sơ để đưa vào chi phí:

  • Hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (Từ ngày 1/7/2015 thì không bắt buộc phải công chứng, Theo văn bản số 4528/TCT-PC ngày 02/11/2015 của Tổng cục Thuế)
  • Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà (Không nhất thiết phải có chứng từ chuyển khoản cũng được theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì không có hóa đơn).
  • Cách tính thuế khi cho thuê nhà trường hợp có doanh thu trên 100 triệu/năm

    Cách tính thuế môn bài cho thuê nhà

    Căn cứ theo Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC mức lệ phí môn bài từ việc cho thuê nhà được xác định theo doanh thu cho thuê như sau:

    Doanh thu bình quân năm

    Mức phí môn bài cả năm

    Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm

    1.000.000 đồng/năm

    Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm

    500.000 đồng/năm

    Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm

    300.000 đồng/năm.

    Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

  • Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.
  • Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.
  • Trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.

  • Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.
  • Cách tính thuế GTGT và TNCN cho thuê nhà:

    Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:

    "Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

    Doanh thu tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

    Doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

    Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế GTGT và thuế TNCN xác định theo doanh thu trả tiền một lần.”

    Cách xác định số thuế phải nộp:

    Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X 5%

    Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN X 5%

     Như vậy: Nếu Tổng doanh thu cho thuê nhà > 100 triệu/năm thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp:

    Tổng thuế phải nộp = (Doanh thu  X  10%)  + Phí môn bài

Bạn đang theo dõi bài viết được biên tập bởi công ty Luật Minh Khuê. Nếu có thắc mắc hay cần hỗ trợ tư vấn pháp luật từ các Luật sư, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 1900.6162  để được hỗ trợ hiệu quả và tối ưu nhất.

Trân trọng./.

Chuyên viên tư vấn: Nguyễn Quỳnh - Bộ phận tư vấn pháp luật thuế