Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Thuế của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Thuế, gọi: 1900.1975

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP;

Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân

2. Luật sư tư vấn:

Khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về việc xác định người nộp thuế trong các trường hợp cụ thể, theo đó:

Đối với hoạt động cho thuê nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác không có đăng ký kinh doanh, người nộp thuế là cá nhân sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác. Trường hợp nhiều cá nhân cùng sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác thì người nộp thuế là từng cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng

Như vậy, bạn có nhà thuộc sở hữu của mình, khi bạn cho thuê nhà mà không đăng ký kinh doanh thì bạn vẫn phải thực hiện nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Nghĩa vụ nộp thuế đối với họat động cho thuê nhà được thực hiện theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

Khái niệm cá nhân cho thuê tài sản: cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Khoản 2 Điều 4 Thông tư này quy định căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản được xác định như sau:

- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Trong trường hợp tiền thuê được trả một lần cho nhiều năm thuê thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN. Số thuế phải nộp cho hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT 5%

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế x Tỷ lệ TNCN 5%

Như vậy, theo các quy định trên, bạn phải nộp thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của bạn nếu doanh thu của bạn phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà trong năm trên 100 triệu đồng/ năm. Theo hợp đồng thuê nhà của bạn, giá trị hợp đồng là 15 triệu đồng/ tháng và thời gian thuê nhà bắt đầu từ tháng 8/2018. Vì bạn không đề cập đến thời hạn thuê trong bao nhiêu lâu nên căn cứ vào các quy định ở trên thì việc nộp thuế của bạn sẽ thực hiện như sau:

- Năm 2018, doanh thu phát sinh từ việc cho thuê nhà là của bạn là: 5 (tháng) x 15.000.000 (đồng) = 75.000.000 (đồng). Vì doanh thu phát sinh từ việc cho thuê nhà trong năm 2018 của bạn dưới 100 triệu đồng nên năm 2018 bạn không phải nộp thuế đối với hoạt động cho thuê nhà này.

- Các năm tiếp theo, ví dụ năm 2019, trong hợp đồng thuê nhà của bạn có thời gian thuê trong năm 2019 là đủ 12 tháng, khi đó doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà năm 2019 của bạn là: 12 (tháng) x 15.000.000 (đồng) = 180.000.000 (đồng). Vậy năm 2019, doanh thu phát sinh từ việc cho thuê nhà năm 2019 của bạn trên 100 triệu, do đó bạn phải kê khai và nộp thuế cho doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà năm 2019. Các năm tiếp theo cách tính tương tự, nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của bạn từ100 triệu/năm trở xuống thì bạn sẽ không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN; còn nếu doanh thu của bạn phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.1975 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Thuế - Công ty luật Minh Khuê