Cách kiểm tra đất có lên thổ cư được không? Tra cứu quy hoạch đất?

1. Quy định về đất ở 

Đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư - đây là cách gọi phổ biến mà nhiều người dùng) là đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, đất ở bao gồm: đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT).

Thứ nhất, đất ở tại nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng tại nông thôn gồm: đất để xây dựng nhà ở; đất để xây dựng các công trình phục vụ đời sống; xây dựng vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (quy định tại Điều 143 Luật Đất đai năm 2013)

Thứ hai, đất ở tại đô thị là đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng tại đô thị bao gồm: đất để xây dựng nhà ở; xây dựng công trình phục vụ đời sống; vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (quy định tại Điều 144 Luật Đất đai năm 2013)

Theo quy định tại khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 thì đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng ổn định, lâu dài.

2. Các cách kiểm tra thông tin đất có lên được thổ cư hay không?

Căn cứ vào Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định và phê duyết thì những nội dung kế hoạch sử dụng đất đó phải được công bố công khai.

Thứ nhất, kiểm tra thông tin đất tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đó.

Thứ hai, kiểm tra thông tin đất tại trụ sở hay trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Thứ ba, gửi yêu cầu kiểm tra kế hoạch sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Các cách tra cứu quy hoạch đất đai

Cách 1: Xem quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. 

Theo quy đinh của Luật Đất đai năm 2013, đối với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì phải được công bố công khai tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân cấp xã nơi có đất.

Cách 2: Xem quy hoạch sử dụng đất trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Cách 3: Xem quy hoạch sử dụng đất bằng cách gửi văn bản yêu cầu tới Văn phòng đăng ký đất đai theo mẫu số 01/PYC ban hành kèm theo Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai.

Khi viết đơn thì cần yêu cầu phải có nội dung rõ ràng và cụ thể; không yêu cầu cung cấp dữ liệu thuộc phạm vi bí mật Nhà nước. Văn bản cần có địa chỉ cụ thể của cá nhân yêu cầu, chữ ký đầy đủ họ tên và mục đích sử dụng thông tin quy hoạch sử đất phải hợp pháp.

Sau đó Văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải tiến hành kiểm tra tính hợp pháp của phiếu yêu cầu. Nếu từ chối thì Văn phòng đăng ký đất đai phải nêu rõ lý do bằng văn bản để người yêu cầu được biết.

Khi hồ sơ hợp lệ và Văn phòng đăng ký đất đai nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì sẽ được cung cấp ngay trong ngày luôn. Còn trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

Nếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai dưới hình thức tổng hợp thông tin thì thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai được xác định theo thỏa thuận giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và người yêu cầu bằng hình thức hợp đồng.

Thời gian nhận được được kết quả không tính vào thời gian tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp xã (xã, phường, thị trấn); các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

4. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở

Căn cứ vào quy định tại điểm d, e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở thì khi chuyển mục đích sử dụng đất ở phải xin phép và được chấp thuận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức và Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân).

Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Hiện tại, luật không có quy định cụ thể về điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất mà để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phụ thuộc vào từng thời điểm, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Để tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì người có nhu cầu cần thực hiện những bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần chuẩn bị những giấy tờ, tài liệu sau:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sẽ nộp bộ hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết.

Phòng Tài nguyên và Môi trường sau khi tiếp nhận hồ sơ từ người sử dụng đất thì sẽ tiến hành kiểm tra, thẩm định hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ và hợp lệ thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và gửi văn bản hướng dẫn cho người sử dụng đất để bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc.

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất từ Phòng Tài nguyên và Môi trường

(1) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở: 

Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong 02 trường hợp sau thì tiền sử dụng đất được tính bằng 50% tiền chênh lệch giữa hai loại đất:

+ Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 sang đất ở.

+ Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vi đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

(2) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

+ Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

(3) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở

Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở và thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Người sử dụng đất sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê chuyển sang đất ở => Không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Người sử dụng đất đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 chuyển sang đất ở

Trường hợp 3: Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sang đất ở

Trường hợp 4: Người sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm sang đất ở

Bước 4: Nhận kết quả

Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ thời gian người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất sẽ đến nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Thời gian nhận kết quả không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Nếu bạn đọc có bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến vấn đề này hoặc những vấn đề pháp lý khác thì vui lòng liên hệ tới bộ phận tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của Luật Minh Khuê theo số 1900.6162 để được hỗ trợ kịp thời. Xin chân thành cảm ơn bạn đọc đã đón đọc!