Mục lục bài viết

1. Đất thổ cư là loại đất gì?

Hiện nay pháp luật đất đai không có quy định cụ thể về khái niệm "đất thổ cư"  mà "đất thổ cư: là tên phổ biến mà người dân sử dụng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thông (ký hiệu ONT), đất ở đô thị (ký hiệu là OĐT. 

Khác với đất nông nghiệp, đất thổ cư được phép cho xây dựng nhà ở, trường hợp chủ sở hữu muốn được xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở. Vì vậy, giá đất nông nghiệp cao hơn giá đất ở nhiều lần.

 

2. Căn cứ để xác định loại đất

Điều 11 Luật đất đai 2013 quy định rõ ràng các căn cứ để xác định loại đất

Một là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (người dân thường gọi là "sổ đỏ")

Hai là, giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định theo Điều 100 luật đất đai đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chưa được cấp "sổ đỏ") như: những giấy tờ về quyền sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính Phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền nam Việt Nam và nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tăng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ về giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993...

Ba là, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bốn là, việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ thuộc một trong ba trường hợp nêu trên thì được thực hiện như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

- Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn, gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

- Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định theo hiện trạng sử dụng đó.

- Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng đất giữa các mục đích sử dụng đất thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.

 

3. Đất nào không được lên đất thổ cư, tại sao không được lên đất thổ cư?

Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

- Chuyển đất tròng lúc sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối;

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thuỷ sản nước mặt, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản dưới hình thức ao, hồ, đầml

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; 

- Chuyển đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ở hoặc thuê đất.

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ, chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. 

Luật quy định rất rõ các trường hợp chuyển mục đích phải xin phép như trên, trên thực tế căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường dựa vào 02 căn cứ sau: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp của người dân.

Dựa vào mục đích sử dụng và kinh nghiệm thực tế Luật Minh Khuê kể tên một số loại đất khó xin lên đất thổ cư như:

- Thứ nhất, đất đã được nhà nước quy hoạc sử dụng đã định trước: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng trụ cở của tổ chức sự nghiệp, đất xây dựng cơ sở văn hoá; đất xây dựng cơ sở y yế; đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo, đất xây dựng cơ sở thể dục và thể thao; đất khu công nghiệp; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất công trình năng lượng, đất có di tích lịch sử văn hoá; Đất khu vui chơi, giải trí công cộng; đất cụm công nghiệp, đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất xây dựng cơ sở ngoại giao; đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội; đất xây dựng công trình sự nghiệp khác; đất quốc phòng, đất an ninh, đất thuỷ lợi, đất sinh hoạt cộng đồng, đất bãi thải, xử lý chất thải, đất cơ sở tôn giáo, đất sông ngòi, kênh, rạch ...

- Thứ hai, loại đất được Nhà nước có chính sách bảo vệ như; đất chuyên trồng lúa nước vì nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa; đất chuyên trồng lúa nương; Trường hợp cần thiết thì muốn chuyển đổi đất thì phải chuyển đổi, bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa;  Đất rừng phòng hộ (đây là loại đất khó chuyển đổi lên thổ cư); đất rừng đặc dụng ( vì đất này được sử dụng để bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, cung cấp dịch vụ môi trường rừng..) đất làm muối vì loaị đất này nằm trong quy hoạch sản xuất muối; 

 

4. Trình tự thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở) thì hộ gia đình, cá nhân đó gửi đơn đăng ký nhu cầu đến UBND cấp xã nơi có đất để xem xét, tổng hợp báo cáo của UBND cấp huyện; trên cơ sở tổng hợp nhu cầu của UBND cấ xã, UBND cấp huyện chỉ đạo cơ quan chuyên môn rà soát, đối chiếu sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và tổng hợp vào kế hoạch sử dụng đất và tổng hợp vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện trình cấp có thẩm quyền phê duyệt làm căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định

Bước 2. Sau khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được duyệt, hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện;

Bước 3. Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ the quy định, hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin chuyển mục đích sử dụng đất)

Bước 4. Trả kết quả

Phòng tài nguyên và môi trường ra quyết định cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình/cá nhân sau khi thực hiện dầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai: Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai.

 

5. Cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất thổ cư

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định khá cụ thể về cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

 

5.1. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao có nhà ở sang đất ở. 

Khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì nộp tiền bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của hai loại đất này.

Chuyển từ đất có nguồn gốc đất là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 thì tiền sử dụng đất được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của 2 loại đất;

Công thức tính như sau:

Tiền sử dụng đất = 50% x Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

lưu ý rằng: giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đât của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 

5.2. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sang đất ở

Trường hợp này công thức tính như sau:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Lưu ý: giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Bài viết trên đề cập đến việc chuyển đổi đất sang đất thổ cư, tuy nhiên đối với nội dung này có rất nhiều vấn đề xoay quanh và phức tạp. Nếu quý bạn đọc còn bất kỳ nội dung nào chưa rõ, chưa hiểu hoặc nội dung câu hỏi là tình huống cụ thể thì hãy liên hệ ngay với Luật Minh Khuê qua tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900 6162 để được hỗ trợ nhanh nhất và hiệu quả nhất.