1. Cần điều kiện gì để việt kiều Úc sở hữu nhà tại Việt Nam ?

Kính công ty luật Minh Khuê, Tôi muốn hỏi: Hiện Tôi là người Việt Nam nhưng sống ở Úc và có Quốc tích Úc. Tôi sống bên đây đã 19 năm rồi, Má Tôi hiện sống ở bên Việt Nam có mấy miếng đất muốn sang tên cho Tôi đứng tên.
Em nghe nói hiện nay việt kiều được thoải mái mua bán bất động sản ở Việt nam đã được nhà nước Việt Nam mở của rộng rãi phải không ạ? Làm cách nào để có thể đứng tên bất động sản ở Việt Nam?. Và cần cái gì để đủ đều kiện Chuyển Sang tên tôi.
Xin hãy hướng dẫn dùm, Tôi xin cám ơn Luật Minh Khuê nhiều!
Người gửi: Phương Minh

>> Tư vấn thủ tục để Việt Kiều mua nhà ở Việt Nam, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời như sau:

Trong trường hợp của bạn, chúng tôi hiểu rằng trước đây bạn mang quốc tịch Việt Nam nhưng hiện nay bạn đã đổi sang quốc tịch Úc và đang sinh sống tại Úc. Như vậy, bạn được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Điều 3 Luật quốc tịch 2008.

Khoản 1 Điều 186 Luật đất đai 2013 quy định:

"1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam."

Như vậy, pháp luật hiện hành chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất mà chưa cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Luật sửa đổi Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai năm 2009 quy định:

Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.

Theo các quy định trên, bạn không có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu bạn thuộc một trong các đối tượng quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014 ở trên thì bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

2. Thủ tục để Việt Kiều mua nhà tại Việt Nam ?

Thưa luật sư, tôi có câu hỏi: Tôi là Việt Kiều Úc, hiện có 2 quốc tịch Úc và Việt Nam. Tôi đã về Việt Nam sinh sống và làm việc hơn 5 năm và hơn 3 năm công tác giảng dạy trong ngành giáo dục và có thẻ tạm trú giá trị 3 năm.
Tôi được biết Nghị định 71/2010/NĐ-CP có những quy định mới đối với việc Việt Kiều mua nhà nhưng khi tôi đến các Công ty bất động sản để tư vấn thì họ trả lời không rõ ràng.
Vậy tôi có được mua nhà để ổn định chỗ ở không? Nếu được mua nhà tôi có thể nhập hộ khẩu và xin cấp CMND không?
Xin chân thành cảm ơn!
Người hỏi: nhannguyenphuong


Trả lời:

1. Điều 8 Luật Nhà ở 2014Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định như sau:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi được phép nhập cảnh vào Việt Nam và có được nhà ở hợp pháp thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

Theo đó, quy định về các giấy tờ chứng minh người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú của người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm:

a) Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

b) Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Căn cứ vào nội dung thư bạn trình bày, chúng tôi thấy rằng bạn đã hội đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên bạn cần tham khảo thêm một số quy định khác về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để có thể sử dụng vào việc đàm phán, thương thuyết một cách hiệu quả hơn khi giao dịch với bên bán.

2. Về vấn đề đăng ký hộ khẩu, theo quy định tại Khoản 1, Điều 24, Luật Cư trú: sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân”. Như vậy, nếu muốn có sổ hộ khẩu thì bạn phải đáp ứng được điều kiện đăng ký thường trú theo Điều 19, 20, Luật Cư trú.

3. Về vấn đề cấp đổi giấy CMND, vì hồ sơ cấp đổi yêu cầu phải có hộ khẩu thường trú. Do đó, thủ tục nêu tại Điểm 2 của thư này phải được tiến hành trước khi đổi giấy CMND tại cơ quan công an nơi đăng ký thường trú.

3. Điều kiện sở hữu nhà của Việt kiều ?

Sẽ có thay đổi trong điều kiện thực hiện quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở được Bộ Xây dựng hoàn thành.


Thay đổi quan trọng nhất là giấy tờ chứng minh đối tượng Việt kiều được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được Dự thảo Nghị định phân loại và xác định rõ các giấy tờ tương ứng. Cụ thể, đối với người có quốc tịch Việt Nam, thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị; trong trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài, thì phải có một trong các giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch.

Đối với người gốc Việt Nam, phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo một trong các giấy tờ sau do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam: bản sao quyết định hoạch trích lục quyết định cho thôi quốc tịch Việt Nam; giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam; giấy xác nhận có gốc Việt Nam.

Dự thảo Nghị định cũng quy định Việt kiều có quốc tịch Việt Nam có quyền sở hữu không hạn chế số lượng nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở, hoặc có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để xây dựng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam.

Điều kiện sở hữu nhà của Việt kiều

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Đối với người gốc Việt Nam, để được hưởng những quyền như đối với người có quốc tịch Việt Nam nêu trên, còn phải thuộc một trong các diện như: người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam; người có công đóng góp với đất nước; nhà văn hóa, nhà khoa học; người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt; người có vợ, hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

Với những người không thuộc một trong các diện nêu trên, nếu có Giấy miễn thị thực do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp, thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ, hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Trường hợp đối tượng này đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà được thừa kế, hoặc được tặng cho thêm nhà ở khác, thì chỉ được chọn sở hữu một nhà ở. Đối với nhà ở còn lại, được quyền tặng cho hoặc bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị.

Việc xác nhận giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú tại Việt Nam của Việt kiều mang hộ chiếu Việt Nam đã được Dự thảo Nghị định trao cho công an cấp phường, nơi người đó cư trú cấp, bao gồm 2 loại là sổ tạm trú hoặc giấy tờ xác nhận về việc đăng ký tạm trú tại địa phương...

Với những quy định cụ thể như trên, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, Dự thảo Nghị định đã xác định rõ những tiêu chí đối với các đối tượng Việt kiều được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đồng thời cũng quy định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng trong việc xác nhận các thủ tục, khắc phục tình trạng đùn đẩy, không rõ trách nhiệm xử lý như trước đây.

(MINH KHUE LAW FIRM: Biên tập.)

4. Việt kiều không ở Việt Nam ba tháng vẫn được mua nhà ?

Việt kiều không phải về Việt Nam cư trú đủ ba tháng trở lên (cư trú liên tục hoặc cộng dồn) vẫn được mua nhà tại Việt Nam.

Việt kiều không ở Việt Nam ba tháng vẫn được mua nhà

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Người mua chỉ cần có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện về cư trú. Đó là nội dung Bộ Xây dựng vừa gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét.

Trong trường hợp Việt kiều vẫn mang hộ chiếu Việt Nam thì phải có sổ tạm trú hoặc giấy tờ xác nhận tạm trú do cơ quan công an cấp phường nơi người đó cư trú cấp để chứng minh được phép cư trú tại Việt Nam. Trường hợp Việt kiều mang hộ chiếu nước ngoài thì phải có thẻ tạm trú, hoặc phải có dấu của cơ quan xuất cảnh của Việt Nam đóng vào hộ chiếu ghi thời hạn cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên.

>> Điện thoại yêu cầu dịch vụ hoặc tư vấn luật: 1900.6162

Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: [email protected]

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

5. Nhà ở cho Việt kiều: Chính sách mở, thị trường đóng

Quy định mới đã mở ra cơ hội sở hữu nhà cho Việt kiều, nhưng thị trường nhà ở được dự báo chưa có thay đổi lớn trong ngắn hạn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Cơ hội sở hữu nhà cho Việt kiều

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu được phép nhập canh rvào Việt Nam thì sẽ được sở hữu nhà ở thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;. Theo đó, đối tượng được mua không hạn chế gồm Việt kiều còn giữ quốc tịch Việt Nam, người gốc Việt về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, người có công đóng góp cho đất nước, nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam, người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng nêu trên được cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên sẽ có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 70% trong tổng số gần 4 triệu người Việt Nam ở nước ngoài còn giữ quốc tịch gốc. Điều này có nghĩa phần lớn kiều bào sẽ được mua và sở hữu nhà ở Việt Nam với số lượng không hạn chế như người dân trong nước.

Ngoài ra, theo Luật Nhà ở 2014 và nghị định 99/2015/NĐ-CP, Việt kiều chỉ được sở hữu nhà hoặc đất trong dự án do đơn vị phát triển bất động sản bán. Đối với đất cá thể, tư nhân, đất nông nghiệp không có chức năng để ở, kiều bào không được phép sở hữu hay mua. Tuy nhiên, nếu khu đất có kèm theo nhà, giấy tờ nhà đất xác nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Việt kiều vẫn được sở hữu.

Hợp thức hóa nhà ở hơn là mua

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bất động sản Vinaland, cho rằng, với quy định Việt kiều được mua nhà tại Việt Nam, thị trường bất động sản sẽ được kích thích trở lại sau một thời gian dài đóng băng. “Năm 2009, kinh tế suy giảm, khiến lượng kiều hối về Việt Nam giảm theo. Dù vậy, lượng kiều hối cũng đạt gần 7 tỉ USD. Điều đó cho thấy, khả năng tài chính của kiều bào vẫn rất lớn. Đây sẽ là một kênh vốn quan trọng đối với thị trường bất động sản”, ông nói.

Tuy nhiên, trong khoản kiều hối hằng năm, phần lớn được dùng vào việc mua nhà (do người thân đứng tên). Đó là lý do ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng, các kiều bào sẽ tranh thủ độ mở của Nghị định 71 để hợp thức hóa các bất động sản đã mua trước đó hơn là mua nhà mới. Vì thế, thị trường nhà ở sẽ khó có sự thay đổi lớn trong ngắn hạn.

Ông Ngô Dương Hoàng Thao, Việt kiều Mỹ, Tổng Giám đốc một công ty lớn tại TP.HCM, cũng cho rằng, sẽ có xu hướng các Việt kiều về nước mua nhà, nhưng trước mắt, họ sẽ hợp thức hóa những căn nhà nhờ người thân đứng tên trước đó hơn là mua nhà mới. Ông cũng cho biết, sắp tới sẽ hợp thức hóa 2 căn nhà đã mua tại TP.HCM từ năm 2002.

Mặt khác, điều mà nhiều Việt kiều ngán ngại là giá nhà tại Việt Nam quá cao, trong khi tình hình kinh tế ở nước họ đang sinh sống chưa qua hết khó khăn. Tại buổi tọa đàm hướng dẫn, giải đáp về việc sở hữu, sử dụng đất và nhà ở cho kiều bào và thân nhân mới đây tại TP.HCM, bà Nguyễn Thị Vui, Việt kiều Canada, cho biết, bà đang định mua nhà ở Việt Nam và được giới thiệu một căn hộ 150 m2 tại quận Bình Thạnh (TP.HCM) với giá hơn 350.000 USD.

“Điều kiện sống, sinh hoạt và hạ tầng giao thông ở Toronto (Canada) cao hơn hẳn TP.HCM nhưng cũng chưa có mức giá như vậy. Nhà ở Việt Nam quá đắt!”, bà Vui nói. Mức giá cao là một trong những nguyên nhân khiến các Việt kiều chưa vội quyết định mua nhà trong thời điểm này.

Theo ông Trần Ngọc Nhật, nguyên Trưởng phòng Marketing Công ty Bất động sản Novaland, Việt kiều thường về nước trong dịp Tết Dương lịch và Tết Âm lịch. Nhân dịp này, họ sẽ xem xét thông tin về nhà ở nếu muốn mua ở Việt Nam. Do đó, ít nhất phải chờ qua Tết Âm lịch mới thấy rõ được tác động của quy định mới đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê