Chế độ sử dụng đất là gì ? Khái niệm về chế độ sử dụng đất

1. Khái niệm về chế độ sử dụng đất

Chế độ sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành quy định các quyền và lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời điều chỉnh các quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Với quá trình phát triển của pháp luật đất dai, qua các Luật đất đai năm 1987, năm 1993 và năm 2003, chế độ sử dụng đất là chế định chung có tính chất nền tảng trong việc xác lập địa vị pháp lí của người sử dụng đất với các quyền ngày càng được mở rộng. Vì vậy, chế định này không chỉ đề cập phần lí luận chung về địa vị pháp lí của người sử dụng đất nói chung mà cùng với nó là địa vị pháp lí cụ thể của các chủ thể khác nhau, từ cá nhân, hộ gia đình trong nước đến các tổ chức sử dụng đất ở trong nước, của hộ gia đình, cá nhân, của tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất khi đầu tư vào Việt Nam.

2. Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam 

Ở nước ta Hiến pháp và Luật đất đai đều ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện là chủ sở hữu. Với tư cách là chủ sở hữu đất đai Nhà nước trao lại quyền sử dụng đất cho người dân thông qua việc điều phối đất đai, thông qua hoạt động này người dân nhận được quyền sử dụng đất, lúc này quyền sử dụng đất sẽ trở thành một loại tài sản đặc biệt, không giống như các loại tài sản khác người dân sẽ chỉ có quyền được sử dụng và định đoạt miếng đất chứ không được xác định là có đầy đủ quyền tài sản như một loại tài sản thông thường khác.

2.1 Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam 

Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định như sau:

Dựa theo quy định nêu trên của Hiến pháp Bộ luật dân sự và Luật đất đai đã cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.  Cơ sở nền tảng của chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam dựa trên học thuyết của Mác - Lê Nin về chủ nghĩa xã hội. Theo đó, trong nhà nước xã hội chủ nghĩa, các tư liệu sản xuất chủ yếu thuộc sở hữu toàn dân - sở hữu công cộng. Trong bất kỳ xã hội nào, đất đai đều là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng. Chính vì vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên ở các nước theo xã hội chủ nghĩa thì đất đai đều thuộc sở hữu của toàn dân. 

Ưu điểm lớn nhất của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai là hạn chế được tình trạng đầu cơ đối với đất đai, nhất là đối với đất nông nghiệp. Từ đó, bảo đảm người nông dân luôn có tư liệu sản xuất để sản xuất. Bởi vì, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước sẽ trao lại quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, đối với đất nông nghiệp Nhà nước sẽ giao trên đầu người, vì thế người nông dân luôn đảm bảo có đất để canh tác. Đồng thời, đảm bảo được vấn đề an ninh quốc phòng.

Tuy nhiên ngoài ưu điểm đã nêu chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai còn có nhược điểm là khi đất đai không thuộc sở hữu chủ sử dụng đất dẫn đến không khuyến khích người sử dụng đất đầu tư trên đất, cải tạo đất, giữ gìn tài nguyên đất. Đây cũng là một lý do dẫn đến việc sản xuất nông nghiệp manh mún, năng suất thấp. Nhà nước đại diện chủ sở hữu đối với đất đai và trao quyền sử dụng đất lại cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nếu quản lý không tốt thì rất dễ dẫn đến tham nhũng, lạm quyền và tình trạng “lợi ích nhóm”. Bên cạnh đó, một nhược điểm nữa của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai chính là khi người sử dụng đất chỉ được sử dụng mà không được sở hữu thì họ luôn có tâm lý không an tâm do đất có thể bị thu hồi, cùng với việc xác định giá bồi thường không thỏa đáng, đây chính là lý do dẫn đến tranh chấp và khiếu kiện về đất đai trong thời gian qua trở nên cực kỳ phức tạp. Chính vì những nhược điểm này mà hiện nay một số quan điểm cho rằng cần ghi nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai ở nước ta.

Việc lựa chọn chế độ sở hữu đối với đất đai phụ thuộc vào chế độ chính trị của các quốc gia, cũng như phụ thuộc vào truyền thống và tâm lý dân cư cũng như điều kiện kinh tế xã hội và mục đích của Nhà nước ưu tiên hướng tới. Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở nước ta hiện nay phù hợp với chế độ chính trị, mục tiêu xã hội của Nhà nước trong giai đoạn hiện nay. Vấn đề là cần phải có những chính sách pháp luật đúng đắn, phù hợp để khuyến khích người sử dụng đất đầu tư, cải tạo đất và có chính sách về giá đất phù hợp nhằm giải quyết triệt để những tranh chấp, khiếu kiện đối với đất đai.

2.2 Quyền sử dụng đất là một quyền năng của chủ sở hữu đất đai

Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, chính vì lý do như vậy, nhà nước có đầy đủ 3 quyền năng đối với đất đai. Với tư cách là chủ sở hữu truyền thống và tâm lý dân cư cũng như điều kiện kinh tế xã hội và mục đích của Nhà nước ưu tiên hướng tới. Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở nước ta hiện nay phù hợp với chế độ chính trị, mục tiêu xã hội của Nhà nước trong giai đoạn hiện nay. Vấn đề là cần phải có những chính sách pháp luật đúng đắn, phù hợp để khuyến khích người sử dụng đất đầu tư, cải tạo đất và có chính sách về giá đất phù hợp nhằm giải quyết triệt để những tranh chấp, khiếu kiện đối với đất đai.

Điều 158 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

Và Điều 189 Bộ luật dân sự năm 2015 cũng quy định:

Dựa theo quy định đã được nêu ở trên chủ thể có quyền sử dụng tài sản không   bao gồm chủ sở hữu và người không phải là chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước là chủ sở hữu đất có quyền sử dụng đối với đất, hoặc người không phải là chủ sở hữu chỉ được sử dụng đất theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật, bao gồm người nhận được quyền sử dụng theo một giao dịch, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, người được Nhà nước giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nước… Như vậy, dưới góc độ này, quyền sử dụng đất được hiểu là một quyền năng của chủ sở hữu - Nhà nước, đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là đất đai.

2.3 Quyền sử dung đất là một loại quyền tài sản

Khi quyền sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp thực hiện, quyền này chỉ thuộc về Nhà nước mà thôi. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng tất cả đất đai trên lãnh thổ, mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, thì quyền sử dụng đất lại được coi là một loại tài sản, cụ thể là một loại quyền tài sản. Bộ luật dân sự năm 2015 đã ghi nhận tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 cũng đã xác định về quyền tài sản như sau:

Như vậy, dưới góc độ này, quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai. Chính vì coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất được thực hiện các giao dịch đối với tài sản này. Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình, như mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp, để lại thừa kế… theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. Quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản nên quyền sử dụng đất phải có giá trị. Giá trị của quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất. Như vậy, quyền sử dụng đất và đất là hai loại tài sản không thể tách rời. Vì vậy, quyền sử dụng đất được coi là một loại bất động sản.

2.4 Quyền sử dụng đất được coi là một loại hàng hóa

Khi quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản, được đưa vào để giao dịch, để kinh doanh thì quyền sử dụng đất lúc này lại trở thành một loại hàng hóa. Hoạt động kinh doanh đối với hàng hóa quyền sử dụng đất này cũng chịu sự điều tiết chung của thị trường. Quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa, là bộ phận cấu thành thị trường bất động sản.
Quyền sử dụng đất là hàng một trong các loại hàng hóa trong thị trường bất động sản. Giá cả của quyền sử dụng đất được điều tiết bởi cung - cầu của thị trường. Giá trị của quyền sử đất được xác định theo giá đất, phụ thuộc vào loại đất, diện tích, vị trí của mảnh đất.
Với tư cách là một loại hàng hóa, người sử dụng đất có thể tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua hai thị trường: Thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Trong thị trường sơ cấp, chủ sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Trong thị trường thứ cấp, người sử dụng đất có nhiều cách thức tiếp cận quyền sử dụng đất hơn, bao gồm mua, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thuê lại từ người sử dụng đất khác.
Tuy nhiên, cần phải hiểu rằng, quyền sử dụng đất với tư cách là một loại hàng hóa có phạm vi hẹp hơn rất nhiều so với quyền sử dụng đất là một loại tài sản. Bởi vì quyền sử dụng đất chỉ được coi là hàng hóa khi nó được đưa vào giao dịch trong thị trường. Lúc này, quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, quyền sử dụng đất trồng lúa trong nhiều trường hợp không được coi là hàng hóa. Bởi vì, đối với các loại quyền sử dụng đất này, pháp luật đất đai rất hạn chế trong việc cho phép chủ thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.

Luật Minh Khuê