Chủ đầu tư có phải trả tiền khi chậm bàn giao căn hộ hay không?

Luật sư tư vấn:

Hiện tượng chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ cho các hộ dân cứ ngày càng xảy ra phổ biến hơn trên thực tế, đây thường là những trường hợp người dân mua nhà thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Loại hình nhà ở này bên cạnh những ưu điểm như người dân có thể lựa chọn hướng nhà, căn nhà, tài chính phù hợp, sau đó tiến hành trả góp hoặc đặt cọc trước căn hộ, sau đó giao kết hợp đồng mua bán và đợi đến khi căn hộ hoàn thành theo cam kết của chủ đầu tư, chủ xây dựng thì sẽ bàn giao cho người dân, điều này sẽ giúp người dân có được căn hộ mới theo nhu cầu và khoản tiền trả không gấp gáp, thậm chí còn được cam kết những tiện ích từ nhà đầu tư. Tuy nhiên, đi đôi với những tiện ích đó, người mua có thể chịu những rủi ro không mong muốn như, chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ theo hợp đồng khi đã giao đủ tiền hoặc nếu chưa giao đủ tiền thì phía chủ đầu tư tiếp tục trì hoãn việc giao nhà,...

Để người dân đang gặp những trường hợp kể trên, Luật Minh Khuê sẽ đưa ra phân tích và trả lời cho câu hỏi : Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ có phải trả tiền bồi thường hay không ?

Căn cứ pháp lý sử dụng trong bài viết, gồm:

- Căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ;

- Căn cứ Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về Xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng ;

- Căn cứ Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020 ;

- Căn cứ Bộ Luật Dân sự năm 2015.

1. Quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch mua bán nhà ở, căn hộ?

Các dự án về nhà ở, căn hộ, chung cư, biệt thự, tài sản gắn liền với đất,... hiện nay được gọi chung là bất động sản, và những hoạt động thương mại liên quan đến bất động sản được sử dụng bằng thuật ngữ "kinh doanh bất động sản". Khi dự án nhà ở, căn hộ được nhà đầu tư, chủ xây dựng giới thiệu đến người tiêu dùng để thuyết phục người tiêu dùng lựa chọn sở hữu nhà ở, căn hộ theo dự án thì nhà đầu tư, chủ xây dựng thì phải thực hiện đúng theo cam kết các bên dựa trên quy định pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ về điều kiện bàn giao nhà ở, căn hộ cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào hợp đồng mua bán này như sau:

1.1. Điều kiện bàn giao nhà ở, căn hộ, công trình :

Căn cứ theo Điều 13 về những Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản phải đáp ứng cho người mua như sau :

• Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà ở, căn hộ, công trình cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt ;
• Phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực ;
• Nếu trường hợp bàn giao nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó ;
• Kể từ ngày bàn giao hoặc hết hạn thuê mua nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng cho người mua thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, về điều kiện mà chủ đầu tư cần đáp ứng khi bàn giao công trình lại cho người mua theo Điều 123 - Luật Xây dựng năm 2014 còn quy định khi Nghiệm thu công trình xây dựng cần đảm bảo như sau :

• Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định pháp luật ;
• Chủ đầu tư có trách nhiệm nghiệm tổ chức nghiệm thu công trình trước khi bàn giao cho bên mua dưa trên việc tuân thủ những quy định về phòng cháy, chữa cháy cho công trình nhà ở, căn hộ.

Tóm lại, để công trình xây dựng, nhà ở, căn hộ được phép bàn giao cho người mua thì chủ đầu tư, chủ xây dựng cần đáp ứng thực hiện đúng những quy định pháp luật về mặt kỹ thuật, cơ sở hạ tầng và những thủ tục pháp lý theo đúng thời gian quy định.

1.2. Nghĩa vụ của chủ đầu tư, bên bán nhà ở, căn hộ :

Theo quy định tại Điều 22 - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định như sau :

- Chủ đầu tư có nghĩa vụ giao nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng ;

- Giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng ;

- Bồi thương thiệt hại hoặc những vi phạm hợp đồng do lỗi của mình gây ra.

Nghĩa vụ của chủ đầu tư, chủ xây dựng sẽ phát sinh khi hai bên giao kết hợp đồng mua bán về bất động sản nói trên, bên chủ đầu tư hay còn được gọi là bên bán có nghĩa vụ thực hiện những nội dung quy định trong hợp đồng vê cơ sở vật chất, giấy tờ pháp lý của công trình cũng như có nghĩa vụ về những vi phạm đã cam kết trong hợp đồng như : chậm bàn giao công trình nhà ở, căn hộ; chậm bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;...

1.3. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng :

Theo quy định tại Điều 23 - Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định khách hàng, người mua nhà ở, căn hộ hoặc công trình xây dựng có những quyền sau đây :

- Bên mua có quyền yêu cầu bên bán bàn giao nhà ở, căn hộ, công trình đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác được giao kết trong hợp đồng của hai bên ;

- Bên mua yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn đã thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng ;

- Yêu cầu bên bán giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng ;

- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại theo nghĩa vụ hợp đồng trong trường hợp giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng đã cam kết.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì tính từ thời điểm hai bên ký kết hợp đồng đối với nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng thì sẽ phát sinh những quyền và nghĩa vụ tương ứng được pháp luật điều chỉnh và bảo hộ. Trong trường hợp như đã phân tích ở trên, khi chủ đầu tư, bên bán  có hành vi chậm trễ trong việc bàn giao nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng theo quy định của điều khoản hợp đồng dẫn đến phát sinh rủi ro cho bên mua ( trong trường hợp bên mua không thể dọn vào ở đúng ngày, tháng hoặc liên quan đến tiến độ hoàn thiện ngôi nhà mà bên mua mong muốn) thì bên mua có thể thỏa thuận với chủ đầu tư bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng hoặc thậm chí có thể khởi kiện chủ đầu tư để yêu cầu bồi thường thiệt hại theo điều khoản quy định tại hợp đồng.

2. Mức xử phạt đối với chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ theo quy định pháp luật ?

Để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong giao dịch mua bán đối với bất động sản bằng hình thức ghi nhận trong hợp đồng theo Điều 16 - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau : "Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ hợp đồng". Như vậy, khi bên chủ đầu tư chậm giao căn hộ sẽ phải bồi thường thiệt hại cho người mua theo điều khoản hợp đồng quy định.

Đối với trường hợp bên chủ đầu tư không thực hiện giao nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng đúng thời hạn, bên mua có thể căn cứ theo những quy định sau đây tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP để yêu cầu bên chủ đầu tư bồi thường vi phạm hợp đồng.

- Đối với trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao công trình, hạng mục công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng, dự án đầu tư phát triển khu đô thị theo tiến độ đã được phê duyệt cho bên mua thì bị phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng theo quy định của Khoản 1 - Điều 14 Nghị định này ;

- Đối với trường hợp không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình thì bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng theo quy định của Khoản 2 - Điều 20 Nghị định này ;

- Đối với trường hợp chủ đầu tư, chủ xây dựng chậm tiến độ triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở, căn hộ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì bị phạt tiền từ 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng theo quy định của Khoản 3 - Điều 58 Nghị định này.

Như vậy, khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ hợp đồng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua gây tổn hại đến vật chất hoặc tinh thần thì có thể yêu cầu bên vi phạm hợp đồng bồi thường theo những điều khoản hai bên đã thỏa thuận và ký kết. Mức xử phạt tùy theo mức độ vi phạm hợp đồng thì chủ đầu tư có thể bị xử phạt từ 30 triệu đồng đến 600 triệu đồng.

3. Biện pháp xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà ở, căn hộ theo quy định pháp luật ?

- Áp dụng hình thức xử phạt theo thỏa thuận :

Hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ chính là một loại hợp đồng dân sự và khi một trong hai chủ thể của quan hệ dân sự bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp thì sẽ giải quyết theo Luật Dân sự Việt Nam. Việc chậm thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng của hợp đồng được Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định tại Điều 353 như sau :

- Thiệt hại được xác định là thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần (tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế hoặc khắc phục thiệt hại; xâm phạm đến sức khỏe, tính mạng, uy tín, danh dự,...) thì bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm ;

- Ngoài mức phạt theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP như đã phân tích ở trên, bên chủ đầu tư còn bị phạt theo chế tài đã giao kết tại hợp đồng nếu như chậm ban giao căn hộ, nhà ở cho bên mua.

- Áp dụng hình thức xử phạt theo yêu cầu khởi kiện đòi bồi thường vi phạm hợp đồng :

Trong trường hợp bên mua nhà vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà đúng thời hạn, đúng tiến độ như hai bên đã ký kết trong hợp đồng thì bên mua có quyền yêu cầu bên chủ đầu tư bàn giao nhà đúng thời hạn, đồng thời phải thực hiện bồi thường theo điều khoản hợp đồng đã xác lập. Trường hợp bên mua đã yêu cầu thực hiện nghĩa vụ như thỏa thuận những bên chủ đầu tư vẫn không thực hiện bàn giao nhà, dẫn đến bên mua phải chịu những tổn thất phát sinh thì bên mua có quyền gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp quận/ huyện nơi  có công trình chưa bàn giao để Tòa án bảo vệ lợi ích cho bên mua.

Luật Minh Khuê hướng dẫn trình tự, thủ tục làm đơn khởi kiện trong trường hợp bên chủ đầu tư không thực hiện các biện pháp khắc phục vi phạm như sau :

+ Bước 01: Chuẩn bị Hồ sơ khởi kiện :

• Đơn khởi kiện (Mẫu đơn theo quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015) ;
• Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (hợp đồng mua bán nhà chứng minh bên bán chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà đã thỏa thuận, hợp đồng vay tiền để mua nhà(hợp đồng vay mượn tín dụng hoặc vay mượn ngân hàng) để chứng minh vì bên bán vi phạm nghĩa vụ ban giao nhà, đất đúng hạn làm cho thời gian mượn tiền kéo dài hơn so với thực tế làm tăng thêm số tiền lãi mà bên mua phải trả; …) ;
• Hộ khẩu, chứng minh nhân dân ;
• Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.

+ Bước 02: Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện :

• Khi nhận đơn khởi kiện, Tòa án phải cấp giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện ;
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện ;
• Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện. Trường hợp đủ điều kiện thì quyết định thụ lý vụ án.

+ Bước 03: Nộp tạm ứng án phí : Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

+ Bước 04: Phân công thẩm phán giải quyết, tiến hành hòa giải và chuẩn bị xét xử. Giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm. Tòa án sẽ gửi giấy mời cho bên bị đơn là bên chủ đầu tư, bên chủ xây dựng lên làm việc trong thời gian quy định.

4. Trường hợp chậm bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua căn hộ ?

Tương tự như đối với trường hợp chủ đầu chậm bàn giao nhà ở, căn hộ cho người mua thì trường hợp người mua đã nhận nhà ở, căn hộ rồi nhưng mãi vẫn không nhận được "sổ hồng" hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư cũng có thể bị xử phạt theo quy định pháp luật. 

Tại Điều 13 - Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 đã quy định về trường hợp "chậm giao" với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau :

" Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận".

Mặc dù Luật quy định trong thời hạn 50 ngày thì chủ đầu tư phải bàn giao "sổ hồng" cho cư dân, tuy nhiên trên thực tế rất nhiều những công trình nhà ở trong tương lai, hay nói cách khác là các khu chung cư đang "mọc" lên do tư nhân đầu tư vừa hoàn thiện hồ sơ xây dựng vừa xin cấp phép dẫn đến chậm trễ việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trên. Một vài trường hợp như : Chủ đầu tư xin cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính; Chủ đầu tư thế chấp tài sản ngân hàng nhưng chưa đủ khả năng giải chấp; Chủ đầu tư chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý nhưng đã tiến hành xây dựng hoặc xây dựng không đúng thiết kế đã được phê duyệt nên bị cưỡng chế khắc phục,...

Trong trường hợp trên, nếu nhà đầu tư không có thỏa thuận khác với người dân về việc "chậm giao sổ hồng" hoặc có hiện tượng cố tình chây lỳ không chấp hành người dân có quyền tố cáo lên cơ quan chức năng để đề nghị bảo vệ quyền lợi của mình. Chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính như phạt tiền hoặc có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc trách nhiệm dân sự khi phát sinh hậu quả pháp lý. Tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực Đất đai quy định tại Điều 31 về trường hợp không nộp hồ sơ hoặc không cung cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê nhà ở, căn hộ hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất tại dự án kinh doanh bất động sản sẽ bị xử phạt như sau :

Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư, chủ dự án xây dựng nhà ở, căn hộ chậm bàn giao công trình là căn hộ, nhà ở theo thời gian thỏa thuận trong hợp đồng hoặc đã bàn giao căn hộ, nhà ở rồi nhưng quá thời hạn 50 ngày không bàn giao cho bên mua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì đều phải bồi thường cho bên mua theo quy định pháp luật, ngoài ra còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự, trách nhiệm dân sự và xử phạt vi phạm hành chính nếu bên mua tiến hành khởi kiện về hành vi vi phạm hợp đồng.

Mọi vướng mắc vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 1900.6162 để được hỗ trợ tư vấn kịp thời. Hy vọng những thông tin trên chúng tôi cung cấp sẽ hỗ trợ sẽ giúp bạn trong việc nắm rõ quy định pháp luật về hoạt động mua bán, bàn giao bất động sản là nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng theo thời hạn mà chủ đầu tư đã cam kết với người mua và những biễn pháp xử lý khi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng bàn giao nhà ở, căn hộ. Trong trường hợp bài viết có nội dung nhầm lẫn hoặc bạn có thắc mắc về vấn đề này xin vui lòng liên hệ qua email: lienhe@luatminhkhue.vn, để được hỗ trợ nhanh nhất. Xin chân thành cảm ơn !