Mục lục bài viết
1. Mua căn hộ chung cư sau bao lâu được bàn giao?
Căn cứ vào quy định tại Điều 124 của Luật Xây dựng 2014, sửa đổi năm 2020, việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau đây:
Thứ nhất, việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:
- Phải đảm bảo an toàn trong quá trình vận hành và khai thác khi công trình được đưa vào sử dụng.
- Phải đảm bảo đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
- Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, trước khi bàn giao, cần đảm bảo:
- Hoàn thành đầu tư xây dựng để đảm bảo đồng bộ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo phân kỳ đầu tư và thiết kế xây dựng đã được phê duyệt.
- Phải đảm bảo kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực và phù hợp với nội dung dự án và quy hoạch đã được phê duyệt.
Thứ hai, chủ đầu tư phải tiếp nhận công trình theo hợp đồng đã ký kết với nhà thầu. Người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm mà họ xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trong trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình, sau khi hoàn thành nghiệm thu công trình xây dựng, chủ đầu tư phải bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình. Lưu ý rằng việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập biên bản.
Thứ ba, đối với những trường hợp chưa thể bàn giao công trình cho chủ quản lý sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm tạm thời quản lý và vận hành công trình xây dựng.
Thứ tư, nhà thầu khi bàn giao công trình xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu bao gồm bản vẽ hoàn công, quy trình bảo trì công trình, quy trình hướng dẫn vận hành, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu khác có liên quan.
Thứ năm, đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, ngoài những quy định đã nêu ở trên, chủ đầu tư còn phải bàn giao công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác theo quy định của Chính phủ.
Theo quy định hiện hành, pháp luật không đưa ra quy định cụ thể về thời hạn bàn giao căn hộ chung cư. Thay vào đó, thời hạn bàn giao và tiếp nhận căn hộ chung cư sẽ tuân theo điều khoản đã được ghi trong hợp đồng giữa bên mua và bên nhà thầu.
Trong trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng căn hộ, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao căn hộ cho chủ quản lý sử dụng căn hộ sau khi công trình xây dựng đã được nghiệm thu. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được ghi chép trong biên bản.
Thường thì, căn hộ cần được bàn giao trước hoặc trong thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng. Vì vậy, theo quy định trên, căn hộ cần được bàn giao trước hoặc đúng thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng trong thực tế vẫn có nhiều trường hợp dự án nhà chung cư có tình trạng chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng, và khách hàng mua căn hộ chung cư phải nhận được thông báo về việc chậm bàn giao từ chủ đầu tư.
2. Hành vi chậm bàn giao nhà chung cư bị xử phạt như thế nào?
Trong trường hợp chủ đầu tư không giao nhà chung cư đúng thời hạn, vi phạm này sẽ bị xử phạt theo quy định của Điều 14 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về vi phạm quy định về đầu tư phát triển đô thị. Cụ thể, các mức phạt vi phạm như sau:
- Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng cho một trong các hành vi sau đây:
- Trễ bàn giao công trình hoặc hạng mục công trình thuộc dự án xây dựng, dự án phát triển khu đô thị theo tiến độ đã được phê duyệt.
- Không tuân thủ quy hoạch đô thị hoặc trễ so với tiến độ được cấp có thẩm quyền phê duyệt khi thực hiện các dự án phát triển khu đô thị.
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng cho một trong các hành vi sau đây:
- Thay đổi chủ đầu tư cấp 1 mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
- Cho phép chủ đầu tư thứ cấp thực hiện đầu tư xây dựng không phù hợp với tiến độ dự án đã được phê duyệt hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng.
- Không tiến hành việc chuyển giao quản lý hành chính theo quy định.
- Không tổ chức khai thác và cung cấp dịch vụ đô thị đảm bảo phục vụ nhu cầu của cư dân đến ở theo mục tiêu của dự án cho đến khi chuyển giao cho các tổ chức, doanh nghiệp quản lý dịch vụ chuyên nghiệp hoặc chính quyền.
- Chủ đầu tư dự án khu đô thị không kiểm tra, giám sát và báo cáo kịp thời cho cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp người dân tự xây dựng nhà ở trong khu đô thị trái phép.
- Chủ đầu tư dự án khu đô thị không tuân thủ các quy định về công năng sử dụng và vi phạm Luật Nhà ở.
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP, vi phạm quy định về bảo hành, bảo trì, khai thác và sử dụng công trình xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng. Các hành vi vi phạm bao gồm không xác nhận đã hoàn thành trách nhiệm bảo hành của nhà thầu, không lập kế hoạch bảo trì công trình, không thực hiện bảo trì công trình theo quy trình đã được duyệt, trễ bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình cho chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý sử dụng, không lập dự toán chi phí bảo trì, không lập hồ sơ sửa chữa công trình.
Do đó, trong trường hợp chủ sở hữu, chủ đầu tư, đơn vị vận hành và quản lý công trình không giao, trễ giao hoặc giao không đầy đủ theo quy trình bảo trì công trình, có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.
3. Bồi thường thiệt hại khi chậm bàn giao căn hộ chung cư
Quy định tại Khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho biết bên mua căn hộ được quyền yêu cầu bên bán bồi thường các thiệt hại phát sinh do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Do đó, thời điểm chậm bàn giao nhà đất được tính là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
Trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà đất đối mặt với việc vi phạm nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 Bộ luật Dân sự 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:
- Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần, được quy định tại Điều 360, Điều 361 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.
- Bên chậm bàn giao nhà đất còn phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết, theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.
Ngoài ra, nếu chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường, bên mua có thể khởi kiện lên Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp này.
Để tìm hiểu thêm những thông tin liên quan, mời quý bạn đọc cùng tham khảo thêm bài viết sau của Luật Minh Khuê: Chủ đầu tư có phải trả tiền khi chậm bàn giao căn hộ hay không?
Quý khách hàng có thắc mắc về vấn đề mua căn hộ chung cư sau bao lâu được bàn giao thì bài viết trên đây có lẽ phần nào đã giải đáp được vấn đề này. Nếu vẫn còn nhữn vướng mắc khác, quý khách hàng hoàn toàn có thể gọi đến số hotline 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để hướng dẫn. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã dành thời gian quan tâm theo dõi.