I.  Những vấn đề chung về đầu tư bất động sản

1.1     Cơ cấu thị trường đầu tư và chất lượng của một hoạt động đầu tư

+ Khái niệm đầu tư BĐS: Đầu tư BĐS là quá trình bỏ vốn để phát triển các loại BĐS nhằm thu được những lợi ích lớn hơn trong tương lai dưới dạng giá trị (Thu nhập hoặc lợi nhuận).

Đầu tư bất động sản là một trong những hướng đầu tư lớn trong cơ cấu thị trường đầu tư. Khi lựa chọn đầu tư người ta cân nhắc giữa các hướng sau đây: mua cổ phiếu của các công ty; mua các trái phiếu với lãi suất cố định và đầu tư bất động sản. Việc cân nhắc một hoạt động đầu tư được tiến hành dựa trên cơ sở các tiêu chí phản ánh chất lượng của hoạt động đầu tư. Các tiêu chí cơ bản bao gồm:

- Mức độ an toàn đối với vốn đầu tư bỏ ra, nghĩa là vốn ít có nguy cơ bị mất. Đây là mối quan tâm hàng đầu của tất cả các nhà đầu tư. Xét theo khía cạnh này thì đầu tư BĐS và đầu tư vào cổ phiếu có nguy cơ lớn hơn là đầu tư vào các tài sản không có rủi ro như trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi v.v…

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  - 1900.6162

- Tính chất đều đặn của các khoản thu nhập: thu nhập đều đặn sẽ phục vụ cho việc chi tiêu thường xuyên và là mong muốn của nhiều nhà đầu tư. Chẳng hạn nhà đầu tư chỉ đầu tư vào một tài sản và chi phí thường xuyên của họ lệ thuộc vào thu nhập từ tài sản này thì yếu tố này là cực kỳ quan trọng.

- Dễ dàng mua và bán lại kết quả đầu tư, nghĩa là chi phí cho việc mua bán thấp và không mất nhiều thời gian. Về mặt này, đầu tư BĐS bất lợi hơn các hướng đầu tư khác, vì việc mua bán thường tốn nhiều thời gian và chi phí.

- Có thể mua (bán) một bộ phận kết quả đầu tư. Khi có nhu cầu tiền cho hoạt động khác có thể chia nhỏ ra để bán từng phần. Đây là điểm yếu của đầu tư BĐS.

>> Xem thêm:  Hồ sơ xin cấp giấy phép thành lập và hoạt động của doanh nghiệp bảo hiểm ?

- Ít bị ảnh hưởng bởi lạm phát: các tài sản có tăng giá cùng với tốc độ lạm phát hay không? Đại đa số các BĐS có lợi thế về phương diện này bởi lẽ BĐS gắn liền với đất đai, mà giá đất thì thường tăng nhanh hơn tốc độ lạm phát.

- Sự gia tăng giá trị của kết quả đầu tư. Giá có tăng cao hơn lạm phát hay không, nghĩa là giá trị thực có tăng lên theo thời gian?

Các tài sản khác nhau đáp ứng những đòi hỏi trên với mức độ khác nhau. Thông thường có sự đánh đổi giữa ưu thế này với những hạn chế khác của các loại tài sản đầu tư.

1.2     Những đặc điểm của đầu tư bất động sản

Để thấy rõ những đặc điểm của đầu tư BĐS người ta tiến hành so sánh  với đầu tư cổ phiếu và trái phiếu.

Bất động sản

Cổ phiếu

BĐS thường có giá trị lớn vì vậy thường thuộc sở hữu của các công ty lớn.

Các CP có giá trị nhỏ vì vậy các cá nhân có ít tiền cũng có thể sở hữu CP.

Tính không đồng nhất của BĐS: mỗi tài sản có đặc điểm riêng.

Cổ phiếu của một công ty hoàn toàn đồng nhất.

Sở hữu BĐS đòi hỏi phải tiến hành công tác quản lý.

Chủ sở hữu cổ phiếu thường mua luôn dịch vụ quản lý.

Đầu tư BĐS có thể được hoàn thiện thông qua việc bỏ thêm vốn và thực hiện quản lý tích cực

Chủ sở hữu cổ phiếu không thể làm gì để nâng cao chất lượng hoạt động của công ty

Không có thị trường tập trung cho BĐS. Các thị trường mang tính địa phương. Thời gian mua và bán thường dài hơn so với CP.

CP và TP được giao dịch trên thị trường tập trung, ở đó người bán và người mua tiếp xúc với nhau và hình thành nên một giá thị trường thống nhất.

Các thông tin về thị trường thường không đầy đủ và được giữ kín.

Tất cả các thông tin đều được công khai.

Dòng thu nhập thường ổn định trong một khoảng thời gian dài trước khi có sự xem xét lại hợp đồng thuê.

Thu nhập từ cổ tức có thể thay đổi liên tục theo tình trạng hoạt động của công ty (Thường 6 tháng 1 lần)

 BĐS gắn liền với đất đai. Trong khi giá đất thường tăng lên theo thời gian thì giá BĐS thường giảm đi do hao mòn vô hình và hữu hình.

Giá trị cổ phiếu tăng (giảm) dưới tác động của nhiều nhân tố trong đó có các nhân tố làm tăng (giảm) khả năng sinh lời của công ty.

 

II.    Các loại hình đầu tư và các nhà đầu tư trong kinh doanh bất động sản

2.1     Các loại hình đầu tư chủ yếu

Các loại hình đầu tư BĐS rất đa dạng và có thể chia thành các loại hình chủ yếu sau đây:

- Đầu tư cho hệ thống bán lẻ: cửa hàng, cửa hiệu, chợ các loại, trung tâm thương mại…

>> Xem thêm:  Đầu tư của Việt kiều: Bất động sản vẫn đứng đầu

-  Văn phòng và địa điểm kinh doanh.

- Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho và diện tích kinh doanh.

- Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe.

- Bất động sản trong nông nghiệp

- Nhà ở.

- Đầu tư bất động sản ở nước ngoài

Cơ cấu giữa các loại hình BĐS thay đổi theo thời gian và theo từng quốc gia. Ở nước ngoài thì 3 loại hình cơ bản là các cửa hàng bán lẻ, văn phòng và nhà xưởng công nghiệp. Chẳng hạn, ở Anh năm 1995 các nhà đầu tư BĐS cho rằng cơ cấu đầu tư lý tưởng là: 50% cho hệ thống bán lẻ, 30% cho văn phòng và 20% cho nhà xưởng công nghiệp. Năm 1995, theo báo cáo thường niên thì ở Anh đầu tư BĐS chỉ chiếm 6% tổng giá trị tài sản và có cơ cấu như sau: 44% - các cửa hàng bán lẻ, 39% - văn phòng, 14% - nhà xưởng công nghiệp và 3% - các loại hình đầu tư khác.

2.1.1 Đầu tư cho hệ thống bán lẻ

Đây dược xem là lĩnh vực đầu tư mang lại hiệu quả cao nhất bởi lẽ hệ thống bán lẻ có liên quan trực tiếp đến sự chi tiêu của công chúng. Sự gia tăng tiêu dùng nhanh chóng được biến thành sự chi tiêu cho mua sắm ở các cửa hàng, cửa hiệu. Hoạt động hiệu quả của các nhà bán lẻ cho phép họ trả tiền thuê cửa hàng cao hơn, vì vậy giá thuê cửa hàng được đẩy lên một cách đều đặn qua các đợt thỏa thuận lại hợp đồng thuê. Một sạp hàng có diện tích 1,5 m2 ở chợ Bến Thành, TPHCM có giá chuyển nhượng lên tới 350 cây vàng, nghĩa là gần 3 tỷ đồng/m2. Các dạng cửa hàng được quan tâm đầu tư bao gồm:

- Mở thêm các cửa hàng ở các phố mua sắm chính

- Mở rộng và tận dụng các diện tích của các trung tâm thương mại đang hoạt động.

- Xây dựng các trung tâm thương mại mới ở các khu vực ven đô (Metro, Melinh Plaza…)

- Xây dựng các siêu thị độc lập.

- Các trung tâm hội chợ, triển lãm.

Các cửa hàng ở các phố chính thường thuộc sở hữu của các nhà đầu tư nhỏ. Thông thường, người ta chỉ sử dụng tầng 1 làm nơi kinh doanh, còn tầng trên có thể sử dụng làm nơi ở hoặc kho chứa. Đối với các loại cửa hàng bán lẻ nói chung, yếu tố vị trí đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Vị trí phải tiện cho khách hàng có thể gửi xe và ít phải đi bộ nhất, đồng thời tiện cho những người sử dụng phương tiện giao thông công cộng. Việc thiết kế, bố trí gian hàng cũng có tác dụng nâng cao tính hấp dẫn đối với khách hàng. Lựa chọn vị trí cửa hàng nằm trong khu vực phát triển mạnh cũng là yếu tố gia tăng lượng khách hàng và vì vậy có thể nâng giá cho thuê cửa hàng. Bảo đảm an ninh ninh cho hoạt động kinh doanh cũng là vấn đề hết sức quan trọng, vì vậy phải xây dựng được mối quan hệ tốt với chính quyền cơ sở, với lực lượng bảo vệ pháp luật và các đơn vị dịch vụ trên địa bàn.

 Như vậy, đầu tư cho hệ thống bán lẻ phải chú ý đến đối tượng thuê là ai (loại hình kinh doanh nào) để đáp ứng tốt nhất các yêu cầu của họ, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho họ kinh doanh hiệu quả và đó là tiền đề để có thể cho thuê dễ dàng với giá cao.

2.1.2 Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê.

Việc phát triển mạnh các loại hình công ty trong thời gian qua đã đẩy nhu cầu thuê văn phòng lên rất cao. Xu hướng thời gian tới nhu cầu này sẽ tiếp tục tăng cao cùng với làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam khi Việt Nam gia nhập WTO. Việc xây dựng văn phòng cho thuê cần chú ý đến sự thay đổi cách thức hoạt động của các văn phòng và vì vậy những đòi hỏi về chất lượng văn phòng cũng thay đổi. Mặt khác, yêu cầu tiết kiệm diện tích cũng đóng vai trò quan trọng vì tiền thuê văn phòng chiếm tỷ trọng khá cao trong tổng chi phí của một tổ chức.

Nhu cầu thuê văn phòng chịu ảnh hưởng của các nhân tố:

- Sự phát triển của công nghệ thông tin làm cho nhu cầu về chỗ ngồi làm việc của các nhân viên giảm đi, đặc biệt là ở những địa điểm trung tâm thành phố, bởi lẽ họ có thể trao đổi thông tin cũng như tiếp cận các cơ sở dữ liệu từ mọi nơi, mọi lúc thay vì phải trực tiếp đến các văn phòng.

- Công nghệ thông tin cũng cho phép tiết kiệm diện tích phụ trong các văn phòng bởi các dữ liệu không cần phải lưu trữ dưới dạng các tài liệu in ấn mà có thể ở dạng các tập tin trên máy tính, các đĩa CD hoặc ổ đĩa cứng, đĩa mềm.

- Công nghệ hiện đại cũng cho phép giảm thiểu số nhân viên của các văn phòng và làm cho nhu cầu về diện tích văn phòng giảm đi.

Như vậy, khi đầu tư vào việc xây dựng văn phòng cho thuê cần tính đến các yếu tố làm giảm nhu cầu về diện tích cũng như những thay đổi yêu cầu đối với chất lượng các văn phòng. Cụ thể là: việc giảm số nhân viên văn phòng, giảm diện tích cần thiết cho một nhân viên văn phòng và hiệu suất sử dụng diện tích văn phòng thông qua giảm các diện tích phụ dành cho các thiết bị cồng kềnh, những tủ chứa tài liệu lưu trữ… Yêu cầu về chất lượng thay đổi tùy theo đặc tính hoạt động của các văn phòng nhưng về cơ bản phải bảo đảm các yếu tố phù hợp với phương thức hoạt động hiện đại với các phương tiện kỹ thuật thông tin liên lạc, lưu trữ và xử lý thông tin.

2.1.3 Đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho bãi và địa điểm kinh doanh.

Đây là lĩnh vực được xem là chứa đựng nhiều rủi ro nhất bởi lẽ mặt bằng nhà xưởng, kho bãi thường được thiết kế riêng cho từng loại hình sản xuất đặc thù, nghĩa là phạm vi các khách hàng tương đối hẹp. Chẳng hạn, nhà xưởng thiết kế cho việc sản xuất cơ khí không thể cho các nhà sản xuất thực phẩm thuê. Mặt khác, các nhà xưởng công nghiệp cũng như địa điểm kinh doanh thường nhanh chóng bị lạc hậu về công nghệ vì vậy chu kỳ của các dự án này thường ngắn. Để hạn chế những rủi ro trong lĩnh vực này cần chú ý những vấn đề sau:

- Tìm hiểu kỹ nhu cầu của các đối tượng thuê tiềm năng để có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của họ. Tốt nhất là ký hợp đồng trước khi thực hiện dự án.

- Nâng cao tính chuẩn mực của các tài sản đồng thời chú trọng tính linh hoạt trong việc điều chỉnh thiết kế cho phù hợp với sự thay đổi khách hàng.

- Lựa chọn địa điểm một cách cẩn trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh cho những người thuê địa điểm.

- Bảo đảm diện tích hợp lý để vừa có khả năng mở rộng trong tương lai, đồng thời phù hợp với khả năng về nguồn lực cũng như khả năng quản lý.

2.1.4 Đầu tư cho hoạt động vui chơi, giải trí

Phạm vi của loại hình đầu tư này rất rộng và ngày càng thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu vui chơi, giải trí ngày càng tăng mạnh, vì vậy có thể coi dây là lĩnh vực đầu tư có nhiều triển vọng. Các loại hình đầu tư chủ yếu thuộc lĩnh vực này bao gồm:

- Các công viên và các khu vui chơi, giải trí.

- Các trung tâm thể thao, bể bơi, sân bãi tập.

- Các vũ trường, quán bar.

- Các trung tâm chăm sóc sức khỏe.

- Các dịch vụ internet, dịch vụ cá cược, casino…

Việc xây dựng các công trình thuộc loại hình đầu tư này có thể kết hợp với các loại hình đầu tư khác như các cửa hàng mua sắm, dịch vụ ăn uống... Đồng thời có thể tận dụng các công trình hạ tầng phụ trợ của các loại hình đầu tư khác. Chẳng hạn bãi đỗ xe của các cửa hàng vào ban ngày có thể sử dụng cho các điểm vui chơi, giải trí vào ban đêm (vũ trường, rạp chiếu phim…)

2.1.5 Đầu tư kinh doanh nhà ở

Hiện tại ở Việt Nam đây là lĩnh vực kinh doanh khó khăn nhất. Mặc dù nhu cầu về thuê nhà ở các thành phố lớn, các khu công nghiệp hiện rất lớn nhưng có rất ít các nhà đầu tư thực sự quan tâm đến lĩnh vực này. Cơ hội đầu tư thực sự chỉ dành cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ với những điều kiện sẵn có. Chẳng hạn dân cư ở xung quanh các khu công nghiệp, các trường học… có nhiều đất tạm thời nhàn rỗi có thể xây dựng các nhà tạm với chất lượng thấp để cho thuê với giá thấp phù hợp với khả năng chi trả của người thuê.

Trong khi đó các nhà đầu tư lớn đầu tư một cách bài bản rất khó có khả năng thu được hiệu quả từ hoạt động đầu tư này. Nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là:

- Chính sách nhà ở của Việt Nam chưa được xây dựng một cách nhất quán, đặc biệt là chính sách về đất đai.

- Khả năng chi trả của những người có nhu cầu thuê nhà thường rất thấp bởi đối tượng chủ yếu là những người nghèo như sinh viên, công nhân tay nghề thấp, lao động nhập cư từ nông thôn…

- Thói quen trong việc thuê nhà của người dân chưa mang tính phổ biến. Các nhà đầu tư chưa thực sự năng động trong việc nắm bắt nhu cầu của người thuê nhà và vì vậy cung cầu không gặp được nhau.

Để hoạt động đầu tư này phát triển cần có sự tác động của Nhà nước. Đặc biệt cần sự hỗ trợ về chính sách đất đai, chính sách tín dụng và  chính sách thuế. Việc kêu gọi đầu tư nước ngoài cũng là một trong những hướng quan trọng để thúc đẩy đầu tư trong lĩnh vực này.

2.2 Các nhà đầu tư chủ yếu

Các nhà đầu tư chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư BĐS bao gồm:

- Các tổ chức tài chính (các ngân hàng, các quỹ đầu tư, các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí…)

- Các công ty kinh doanh bất động sản.

- Các nhà đầu tư nước ngoài.

- Các công ty xây dựng.

- Các nhà đầu tư tư nhân.

Các nhà đầu tư tư nhân bị loại khỏi rất nhiều lĩnh vực kinh doanh BĐS bởi lẽ những lĩnh vực này đòi hỏi số vốn rất lớn.

Việc sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi của các quỹ lương hưu, quỹ bảo hiểm để đầu tư vào BĐS là một hướng vô cùng quan trọng, bởi lẽ nguồn vốn này rất thích hợp với việc đầu tư vào các BĐS. Tuy nhiên, ở Việt Nam các nguồn này chưa trở thành nguồn vốn đầu tư phục vụ cho đầu tư BĐS. Nguồn vốn chủ yếu vẫn là của các ngân hàng với thời gian huy động trung hạn và ngắn hạn vì vậy mà rủi ro rất cao khi đầu tư vào BĐS.

III. Phương pháp đánh giá hiệu quả của hoạt động đầu tư bất động sản

3.1     Phương pháp đánh giá truyền thống:

Dựa trên cơ sở các chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận, thời hạn thu hồi vốn đầu tư, điểm hòa vốn…

3.1.1        Thời hạn thu hồi vốn đầu tư.

Là thời gian cần thiết để thu hồi lại toàn bộ số vốn bỏ ra ban đầu nhờ vào thu nhập trong tương lai. Phương pháp này có ưu điểm là đơn giản dễ sử dụng. Tuy nhiên, nó có hạn chế lớn là không xét đến yếu tố thời gian: giá trị thời gian của đồng tiền cũng như thời gian của dự án, đặc điểm của dòng thu trong tương lai. Đặc biệt khi cần so sánh, lựa chọn giữa 2 dự án loại trừ lẫn nhau thì dự án có thời hạn thu hồi vốn ngắn hơn chưa chắc đã là dự án tốt hơn.

Ví dụ: Có 3 dự án loại trừ lẫn nhau đều có vốn đầu tư ban đầu là 100 tỷ đồng. Dòng thu thuần sau thuế của 3 dự án này như sau:

 

Dự án A

Dự án B

Dự án C

Vốn đầu tư ban đầu

100

100

100

Thu thuần sau thuế

 Năm 1

 Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

 

30

70

50

50

50

 

70

30

50

50

0

 

70

0

30

100

100

            Tổng thu thuần sau thuế của các dự án lần lượt là: 250, 200 và 300 tỷ đồng. Thời hạn thu hồi vốn đầu tư là: 2, 2 và 3 năm. Tuy nhiên ta không thể nói là dự án nào tốt hơn. Dự án C mặc dù có thời hạn thu hồi vốn đầu tư dài hơn nhưng lại cho tổng thu thuần lớn hơn.

3.1.2 Tỷ suất lợi nhuận (Hệ số hiệu quả) của vốn đầu tư.

            Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư phản ánh số lợi nhuận thu được bình quân năm tính trên 1 đồng vốn đầu tư. Nói cách khác, 1 đồng vốn đầu tư vào dự án 1 năm mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận bình quân.

Công thức tính:                                                 E = P/K

Trong đó:         P là lợi nhuận sau thuế bình quân năm

                        K là tổng vốn đầu tư để thực hiện dự án.

Lợi nhuận sau thuế có thể lấy mức bình quân hàng năm trong giai đoạn dự án đã hoạt động ổn định. Tổng vốn đầu tư được tính tại thời điểm hoàn thành xây dựng và đưa công trình vào vận hành nghĩa là tính đổi chi phí vốn đầu tư hàng năm về thời điểm bàn giao công trình.

Để sử dụng chỉ tiêu này phải so sánh với một chuẩn gọi là tỷ suất lợi nhuận định mức (Ký hiệu Eđm). Tỷ suất lợi nhuận định mức là giới hạn tối thiểu về mức lợi nhuận phải thu được hàng năm tính trên 1 đồng vốn đầu tư. Nó được xác định trên cơ sở chi phí cơ hội về sử dụng vốn đầu tư và chính là tỷ suất chiết khấu của dự án.

Đối với các dự án độc lập và nguồn vốn không bị giới hạn thì tất cả các dự án có hệ số Eda ³ Eđm được xem là hiệu quả và có thể chấp nhận.

Trường hợp phải lựa chọn giữa các dự án xung khắc (dự án loại trừ lẫn nhau) thì không thể so sánh trực tiếp tỷ suất lợi nhuận để lựa chọn mà phải tính hệ số hiệu quả vốn đầu tư bỏ thêm (hệ số hiệu quả của phần vốn chênh lệch). Công thức tính:

Ebt = Ei/j = DP/DK = (Pi – Pj)/(Ki – Kj)                                          (3.16) Trong đó: Pi, Pj : lợi nhuận bình quân năm của các dự án i và j

                              Ki, Kj: tổng vốn đầu tư của các dự án i và j

                              Ebt: tỷ suất lợi nhuận của phần vốn đầu tư chênh lệch

            Nếu Ebt ≥ Eđm thì dự án có vốn đầu tư lớn hơn sẽ được chọn. Ngược lại, Ebt <>đm thì chọn dự án có vốn đầu tư nhỏ hơn.

            Nếu phải so sánh nhiều dự án thì thực hiện so sánh từng cặp dự án bất kỳ và loại trừ dần cho đến khi còn một dự án tốt nhất.

            Ví dụ 7: Có 5 dự án xung khắc được đưa ra so sánh, lựa chọn. Các chỉ tiêu chủ yếu được cho trong bảng dưới đây:

 

Chỉ tiêu

Dự án

1

2

3

4

5

Tổng vốn đầu tư (Tr. đồng)

2.000

3.000

4.500

5.500

6.000

Lợi nhuận bình quân năm (Tr. đồng)

300

420

550

700

740

Tỷ suất lợi nhuận

0,15

0,14

0,122

0,13

0,12

 

Cho Eđm = 0,1.

Ta nhận thấy rằng tất cả các dự án đều có tỷ suất lợi nhuận lớn hơn tỷ suất lợi nhuận định mức và được sắp xếp theo thứ tự vốn đầu tư tăng dần. Áp dụng công thức 3.16 để so sánh lần lượt. Trước hết so sánh dự án 1 với dự án 2:

E2/1 = (420 – 300)/(3.000 – 2.000) = 0,12 > Eđm

Dự án 2 được chọn, cũng có nghĩa là dự án 1 bị loại. Tiếp tục so sánh dự án 2 với dự án 3:

E3/2 = (550 - 420)/(4.500 – 3.000) = 0,08 <>đm

Dự án 3 bị loại vì dự án 2 tốt hơn. So sánh tiếp dự án 2 với dự án 4:

E4/2 = (700 – 420)/(5.500 – 4.500) = 0,112 > Eđm

Dự án 4 tốt hơn và dự án 2 bị loại. Cuối cùng ta so sánh dự án 4 với dự án 5:

E5/4 = (740 – 700)/(6.000 – 5.500) = 0,08 <>đm

Ta kết luận: dự án 4 là dự án tốt nhất trong số 5 dự án đưa ra so sánh.

Trong trường hợp đặc biệt, khi các dự án có tổng vốn đầu tư ban đầu như nhau thì có thể so sánh trực tiếp tỷ suất lợi nhuận để lựa chọn: dự án nào có tỷ suất lợi nhuận lớn nhất sẽ là dự án tốt nhất.

3.2     Phương pháp chiết khấu dòng tiền

3.2.1        Đặc điểm của dòng tiền tài chính trong các dự án đầu tư bất động sản.

BĐS là tài sản gắn liền với đất đai nên trong đánh giá hiệu quả của hoạt động đầu tư luôn phải tách thành 2 yếu tố: đất đai và các công trình xây dựng trên đó. Đất đai có xu hướng tăng giá nhanh hơn trong khi đó giá trị các tài sản có xu hướng giảm dần theo thời gian do hao mòn hữu hình và vô hình. Đặc điểm này làm do dòng tiền của các dự án BĐS có những đặc tính riêng khác biệt với dòng tiền của các dự án thông thường. Cụ thể là:

- Vốn đầu tư cho dự án BĐS thường rất lớn, trong đó vốn dành cho mua đất thường chiếm tỷ trọng khá cao. Vì vậy sử dụng tiết kiệm đất là điều hết sức quan trọng.

- Chi vận hành của dự án thường rất thấp, bởi lẽ những chi phí cho sửa chữa thường xuyên, chi mua bảo hiểm… thường do bên thuê chịu trách nhiệm. Chủ sở hữu thường chỉ phải chi cho công tác quản lý và sửa chữa bên ngoài.

 - Dòng thu của dự án chủ yếu là tiền cho thuê tài sản và có những khác biệt rất lớn giữa các loại BĐS khác nhau. Đối với những BĐS cho thuê với thời hạn ngắn (nhà ở, nhà trọ, khách sạn…) thì mức thu được rải đều cho từng tháng hoặc từng quý. Những tài sản có thời hạn cho thuê dài hơn thường có mức thu ổn định trong một thời gian nhất định (3 hoặc 5 năm theo thời hạn hợp đồng và thường tăng lên sau mỗi đợt xem xét lại hợp đồng cho thuê.  Chẳng hạn, giá thuê quầy ở một chợ trung tâm quy định cứ 5 năm ký lại hợp đồng một lần thì mức thu trong suốt 5 năm đó là ổn định và sau thời gian 5 năm mức thuê có thể tăng lên tùy thuộc tình trạng cung cầu ở thời điểm xem xét lại hợp đồng. Các loại BĐS có thời gian cho thuê dài thì khoản thu có thể thực hiện 1 lần ngay khi ký hợp đồng thuê. Tuy nhiên, dù việc thanh toán theo hình thức nào chăng nữa thì vẫn phải bảo đảm nguyên tắc: tổng giá trị hiện tại của các dòng thu phải như nhau với một tỷ suất chiết khấu nhất định. Chẳng hạn, TSCK của dự án khu công nghiệp là 12%, nếu mức tiền thuê trong hình thức thanh toán 1 lần là 30 USD/m2/50 năm, thì mức tiền thuê theo hình thức thanh toán mỗi năm 1 lần phải được xác định sao cho tổng giá trị hiện tại của dòng thu hàng năm phải đúng bằng 30 USD.

- Các khoản chi phí về sửa chữa và bảo dưỡng tài sản có thể do bên thuê gánh chịu hoặc được phân chia giữa chủ sở hữu và người thuê. Thông thường, giá cho thuê bao gồm cả chi phí quản lý nhưng không bao gồm chi phí cho việc sửa chữa tài sản cũng như tiền mua bảo hiểm (những khoản này thường do người thuê tự chịu trách nhiệm).

- Giá trị thanh lý tài sản có thể rất lớn do giá đất tăng mạnh, vì vậy hiệu quả của một hoạt động đầu tư BĐS phụ thuộc chủ yếu vào sự gia tăng giá trị đất khi thanh lý dự án.

3.2.2  Các chỉ tiêu chủ yếu.

a) Giá trị hiện tại thuần của dự án (NPV)

            Đó là tổng giá trị hiện tại của dòng thu thuần mà dự án mang lại trong cả vòng đời của nó. Công thức tính:

                                       

Trong đó:         Bi – Tổng thu trong năm thứ i

                        Ci – Tổng chi trong năm thứ i

                        r – tỷ suất chiết khấu của dự án,

                        n – vòng đời của dự án (năm).

            Quy tắc sử dụng NPV: Có 3 trường hợp.

            - Đối với các dự án độc lập và nguồn vốn đầu tư không bị giới hạn thì tất cả các dự án có NPV ³ 0 đều có thể được chấp nhận. Khi NPV = 0 nghĩa là tổng giá trị hiện tại của dòng thu và tổng giá trị hiện tại của dòng chi vừa bằng nhau. Điều này cũng có nghĩa là dự án có tỷ suất lợi nhuận đúng bằng tỷ suất chiết khấu. Trong trường hợp này ta nói dự án có lợi nhuận kinh tế bằng 0. Nếu toàn bộ vốn đầu tư là vốn vay thì lợi nhuận sau thuế chỉ vừa đủ để trả lãi vay. Nếu vốn đầu tư là vốn tự có thì chủ sở hữu vốn sẽ thu được lãi suất đúng bằng lãi suất hy sinh.

            - Trường hợp lựa chọn giữa các dự án loại trừ lẫn nhau thì dự án nào có NPV lớn nhất sẽ được chọn với điều kiện các dự án có vòng đời như nhau. Trường hợp các dự án có vòng đời khác nhau thì phải quy đổi về cùng thời gian hoặc tính NPV bình quân năm để so sánh.

            - Trường hợp có nhiều dự án độc lập có NPV ³ 0 nhưng nguồn vốn đầu tư có hạn (chẳng hạn = K) thì ta phải chọn các dự án sao cho tổng NPV của các dự án mang lại là tối đa với điều kiện tổng vốn đầu tư nằm trong giới hạn nguồn vốn hiện có, nghĩa là: SNPVi = max với điều kiện S Ki ≤ K

            Chỉ tiêu NPV là một trong 2 chỉ tiêu được sử dụng rộng rãi nhất trong phân tích dự án bởi vì nó có nhiều ưu điểm:

- Nó là một chỉ tiêu tổng hợp phản ánh khá đầy đủ các loại chi phí và thu nhập liên quan đến dự án.

- Yếu tố thời gian được xét đến một cách toàn diện nhất vì vậy nó là chỉ tiêu đánh giá hiệu quả rất đáng tin cậy. Tất cả các dự án đều phải tính toán chỉ tiêu này.

- Nó được thể hiện bằng một đại lượng tuyệt đối giúp ta có một hình ảnh rõ nét về hiệu quả mà dự án mang lại.

- Việc sử dụng chỉ tiêu này cũng khá đơn giản trong đại đa số các trường hợp.

Tuy nhiên chỉ tiêu này cũng có những hạn chế của nó:

- Trước hết, NPV được tính toán dựa vào một tỷ suất chiết khấu và rất nhạy cảm với yếu tố này. Tỷ suất chiết khấu thay đổi chút ít có thể làm cho NPV từ âm thành dương và ngược lại. Vì vậy lựa chọn tỷ suất chiết khấu không đúng có thể dẫn tới kết luận sai lầm về dự án.

- Chỉ tiêu này là khó hiểu với nhiều người, nhất là những người ít am hiểu về kinh tế. Để khắc phục hạn chế này có thể tính thêm chỉ tiêu NFV (Giá trị tương lai thuần):

NFV = NPV (1 + r)n

NFV cho biết số tiền tăng thêm mà chủ đầu tư nhận được khi kết thúc dự án.

b)  Tỷ suất doanh lợi nội bộ (Hệ số hoàn vốn nội bộ) IRR

            IRR là tỷ suất chiết khấu nếu sử dụng để tính NPV của dự án sẽ làm cho NPV = 0, nghĩa là:

            Về bản chất IRR chính là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư nghĩa là nó giống như hệ số hiệu quả E và cho biết một đồng vốn đầu tư vào dự án một năm mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận. Tuy nhiên IRR khác với E ở chỗ nó có tính đến yếu tố thời gian một cách đầy đủ vì vậy cho phép xác định chính xác khả năng sinh lời của vốn đầu tư

            Quy tắc sử dụng chỉ tiêu IRR:

- Trường hợp các dự án độc lập và nguồn vốn đầu tư không bị giới hạn thì tất cả các dự án  có IRR ³ r đều được xem là có hiệu quả và có thể được chấp nhận. Ngược lại, các dự án có IRR < r="" là="" không="" hiệu="">

- Trường hợp các dự án xung khắc, nếu các dự án có tổng vốn đầu tư như nhau thì dự án nào có IRR lớn hơn sẽ được chọn bất kể các yếu tố khác ra sao. Nếu các dự án có vốn đầu tư khác nhau thì không thể căn cứ trực tiếp vào IRR của dự án để lựa chọn được vì dự án có IRR lớn hơn chưa chắc đã tốt hơn.                          
                       

Trong hình vẽ, dự án A có IRR lớn hơn dự án B. Tuy nhiên, do 2 đồ thị có độ dốc khác nhau (thể hiện độ nhậy của NPV đối với tỷ suất chiết khấu r) nên khi r thấp thì dự án B tỏ ra có hiệu quả hơn vì có NPV lớn hơn. Ngược lại khi r tăng lên thì dự án A lại hiệu quả hơn. Như vậy lựa chọn dự án nào còn tuỳ thuộc vào tỷ suất chiết khấu của dự án nghĩa là tuỳ thuộc vào chi phí cơ hội về sử dụng vốn đầu tư.

IV. Xử lý rủi ro trong đầu tư bất động sản.

4.1   Các loại rủi ro trong đầu tư bất động sản

Rủi ro là một trong những nhân tố cơ bản quyết định tỷ suất lợi nhuận của các hoạt động đầu tư. Lý thuyết về đầu tư coi các quyết định đầu tư như là sự đánh đổi giữa rủi ro và mức lãi suất mà hoạt động đầu tư mang lại. Rủi ro càng cao thì mức lãi suất kỳ vọng sẽ càng cao.

Rủi ro được phân loại theo nhiều tiêu thức khác nhau:

+ Căn cứ vào đối tượng phát sinh rủi ro, người ta chia thành 2 loại: rủi ro liên quan đến 1 loại tài sản và rủi ro liên quan đến một danh mục các tài sản. Thông thường, đa dạng hóa hoạt động đầu tư bằng cách xây dựng một danh mục đầu tư hợp lý sẽ làm giảm rủi ro so với từng tài sản riêng lẻ.

+ Căn cứ vào các yếu tố cấu thành có thể chia thành các loại rủi ro:

- Rủi ro liên quan đến dòng thu nhập: ví dụ giá cho thuê biến động theo chiều hướng xấu, tỷ lệ diện tích cho thuê giảm (tỷ lệ sử dụng công suất…), tỷ lệ thất thu.

- Rủi ro liên quan đến giá trị tài sản: tài sản bị hư hỏng trước thời hạn dự kiến, tài sản bị lạc hậu do tiến bộ KH và công nghệ, tài sản bị giảm giá do biến động thị trường và kéo theo giá cho thuê cũng giảm theo.

- Rủi ro liên quan đến các khoản chi phí:  giá đầu vào tăng lên, mức tiêu hao các yếu tố tăng, tình trạng thất thoát, lãng phí…

- Rủi ro liên quan đến quản trị rủi ro. Sử dụng các kỹ năng quản trị rủi ro không phù hợp có thể làm tăng nguy cơ rủi ro.

+ Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh rủi ro có thể chia thành rủi ro từ bên ngoài và rủi ro bên trong. Rủi ro có nguồn gốc từ bên ngoài bao gồm: rủi ro thị trường, rủi ro chính sách, rủi ro do thiên nhiên gây ra… Rủi ro bên trong có thể có nguyên nhân từ công nghệ (máy móc thiết bị trục trặc kỹ thuật, nguyên liệu hư hỏng bất thường…), nguyên nhân từ phí người  lao động, từ phía quản lý.

4.2  Xử lý rủi ro

Có nhiều phương pháp xử lý rủi ro:

+ Tiến hành phân tích độ nhạy của dự án đầu tư để thấy rõ nguy cơ rủi ro chủ yếu từ đâu và tìm cách ngăn ngừa.

+ Tăng TSCK của dự án để bù trừ cho trường hợp rủi ro.

+ Đa dạng hóa danh mục đầu tư một cách hợp lý nhằm giảm thiểu rủi ro.

V. Lựa chọn danh mục đầu tư trong kinh doanh bất động sản.

5.1   Lý thuyết về danh mục đầu tư

Một nguyên tắc trong kinh doanh được nói đến phổ biến là: “không để toàn bộ trứng trong cùng một giỏ”. Thực hiện nguyên tắc này là nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro cho hoạt động kinh doanh. Trong kinh doanh BĐS, việc lựa chọn một danh mục các hạng mục đầu tư đúng đắn là rất quan trọng.

Lý thuyết về danh mục đầu tư được xây dựng dựa trên cơ sở các lý thuyết chung của kinh tế học, bao gồm: lý thuyết về sự lựa chọn dựa trên cơ sở tối đa hóa độ thỏa dụng, Lý thuyết về sự hơn kém trong lựa chọn, lý thuyết số lớn và mô hình đánh giá giá trị tài sản … Hiệu quả của một hoạt động đầu tư thường tỷ lệ thuận với mức độ rủi ro, chính vì vậy các nhà đầu tư luôn luôn tìm cách tối đa hóa lợi ích của mình bằng cách kết hợp hợp lý giữa rủi ro với tỷ suất lợi nhuận có thể thu được.

5.2  Nguyên lý lựa chọn danh mục đầu tư.

Lựa chọn và kết hợp giữa các cơ hội đầu tư nhằm mục đích chủ yếu là giảm thiểu rủi ro để dạt được mức hiệu quả nhất định. Không phải bao giờ việc đa dạng hóa danh mục đầu tư đều mang lại kết quả này.

Ta xét trường hợp có 2 tài sản được lựa chọn:

Tài sản A: Tỷ suất lợi nhuận có thể thu được là 15% trong trường hợp thuận lợi và 5% trong trường hợp không thuận lợi. Xác xuất của mỗi tình huống này là như nhau và bằng 0,5.

Tài sản B: Tỷ suất lợi nhuận có thể thu được là 12% trong trường hợp thuận lợi và 8% trong trường hợp khó khăn. Xác suất xuất hiện từng trường hợp cũng là 0,5.

Lập bảng so sánh 2 loại tài sản:

Chỉ tiêu

Ký hiệu

Tài sản A

Tài sản B

Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng

E(X)

10%

10%

Phương sai

 

25%

4%

Độ lệch chuẩn

 

5%

2%

Ta nhận thấy, tài sản A và B đều cho tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng như nhau, nhưng phương sai và độ lệch chuẩn của A lớn hơn nhiều, nghĩa là tài sản A sẽ cho hiệu quả rất cao nếu thuận lợi nhưng rủi ro thì cũng lớn hơn.

+ Nếu 2 tài sản A và B có tỷ suất lợi nhuận luôn biến động cùng chiều thì việc kết hợp không làm giảm rủi ro mà chỉ làm cho tỷ suất lợi nhuận thực hiện đạt mức bình quân. Nghĩa là khi A thuận lợi thì B cũng thuận lợi và khi đã khó khăn thì cả A và B đều khó khăn. Giả sử ta đầu tư vào 2 tài sản này với tổng số vốn như nhau thì trong trường hợp khó khăn tỷ suất lợi nhuận bình quân thu được là (8 + 5)/2 = 6,5% và trong trường hợp thuận lợi TSLN bình quân là (12 + 15)/2 = 13,5%. TSLN kỳ vọng của cả 2 tài sản sẽ là: (13,5 + 6,5)/2 = 10% đúng bằng TSLN kỳ vọng của từng tài sản riêng rẽ. Phương sai trong trường hợp kết hợp 2 loại tài sản sẽ là:

[(6,5 – 10)2 + (13,5 – 10)2] :2 = 12,25

Độ lệch chuẩn là 3,5%. Như vậy rủi ro không hề giảm.

+ Nếu 2 tài sản trên có TSLN luôn biến động ngược chiều (nghĩa là khi A thuận lợi thì b gặp khó khăn và ngược lại) thì việc kết hợp 2 tài sản sẽ làm giảm đáng kể rủi ro trong khi vẫn đạt được TSLN trung bình như cũ. Vẫn ví dụ trên, nếu A gặp khó khăn thì B sẽ thuận lợi và TSLN bình quân sẽ là: (5 + 12)/2 = 8,5% và trường hợp ngược lại TSLN bình quân sẽ là: (15 + 8)/2 = 11,5%. Lợi nhuận kỳ vọng vẫn là 10% nhưng phương sai đã giảm xuống chỉ còn 2,25 và độ lệch chuẩn là 1,5%.

Trong thực tế, rất khó có thể xác định được khi nào thì các tài sản có TSLN biến động theo quy luật nào nhất là khi trong danh mục có rất nhiều loại tài sản. Tuy nhiên, cũng có thể xây dựng một danh mục đầu tư tối ưu trong đó kết hợp giữa những tài sản có rủi ro thấp và mang lại lợi nhuận thấp với những tài sản có rủi ro cao nhưng có khả năng cho lãi suất cao. Điều đó đòi hỏi kinh nghiểm của các nhà đầu tư và những phân tích đánh giá thường xuyên kết quả đầu tư qua từng giai đoạn.

CÂU HỎI

1) Chất lượng của một hoạt động đầu tư được thể hiện trên những khía cạnh nào? Đầu tư BĐS đáp ứng những yêu cầu này ở mức độ nào?

2) Khi đầu tư vào các loại BĐS khác nhau cần chú trọng giải quyết những vấn đề gì? Vì sao?

3) Kỹ thuật phân tích DAĐT được vận dụng vào hoạt động đầu tư BĐS như thế nào? Những điểm nào chung? Những điểm nào khác biệt?

4) Mối liên hệ giữa đa dạng hóa danh mục đầu tư với quản trị rủi ro trong đầu tư BĐS.

 

BÀI TẬP

1) Một Công ty mua một lô đất diện tích 300 m2 với giá 10 tỷ đồng. Công ty dự dịnh sẽ xây dựng một khu văn phòng cao cấp đề cho thuê. Tổng vốn đầu tư dự kiến là 15 tỷ đồng. Thời gian xây dựng là 1 năm. Chi phí vận hành hàng năm (gồm chi phí quản lý, chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng…) là 200 triệu đồng. Trong 2 năm đầu, tiền thu từ việc cho thuê văn phòng tương ứng là 500 và 700 triệu đồng. Trong những năm sau tổng thu sẽ ổn định ở mức 1,2 tỷ đồng mỗi năm. Ngoài ra, công ty có thể thu thêm từ việc cung ứng các dịch vụ mỗi năm 100 triệu đồng. Thuế thu nhập DN công ty phải nộp hàng năm là 180 triệu đồng. Sau 30 năm tồn tại, nếu công ty đem bán tài sản này (gồm cả giá trị đất) có thể thu được 70 tỷ đồng.

2) Ông A mua một mảnh đất 100 m2 với giá 10 triệu đồng/m2. Ông đã bỏ ra 150 triệu đồng xây thành 8 gian nhà cấp 4 để cho thuê (thời gian xây dựng coi như không đáng kể). Mức giá thuê 1 phòng bình quân là 400 nghìn đồng/tháng. Mỗi năm bình quân có thể cho thuê 10 tháng. Chi phí thường xuyên phải chi ra là 2 triệu đồng/năm (gồm chi quản lý, chi cho việc bảo trì và sửa chữa). Nếu TSLN mục tiêu mà ông đặt ra là 15% thì dự án này có hiệu quả không nếu giá đất sau 10 năm tăng lên 1,5 lần (giá trị thanh lý các tài sản khác coi như không đáng kể)? Để dự án này cho TSLN đúng bằng 15% thì tốc độ tăng giá đât bình quân năm phải là bao nhiêu? Hiệu quả của dự án này nhậy cảm nhất với yếu tố nào trong số các yếu tố sau: mức giá thuê phòng, tốc độ tăng giá đất, chi phí vận hành hàng năm?

3) Có 3 cơ hội đầu tư được đưa ra cân nhắc lựa chọn. Vốn đầu tư cần thiết cho từng cơ hội là 500 triệu đồng trong khi tổng vốn đầu tư có thể huy động là 1 tỷ đồng. TSLN từng cơ hội đầu tư mang lại trong các tình huống khác nhau như sau:

Cơ hội ĐT

Thuận lợi

Bình thường

Khó khăn

TSLN

XS

TSLN

SX

TSLN

SX

A

25%

0,4

16%

0,3

-2%

0,3

B

20%

0,3

15%

0,3

4%

0,4

C

15%

0,3

14%

0,4

13%

0,3

Quy luật biến động của TSLN như sau: khi A thuận lợi thì C bình thường và B sẽ khó khăn; khi B thuận lợi thì C khó khăn và A bình thường. Những cơ hội đầu tư nào sẽ được lựa chọn? Lợi nhuận kỳ vọng và mức độ rủi ro của lựa chọn này?

(LUATMINHKHUE.VN: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm  hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;