Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật Nhà ở năm 2014

Luật đất đai năm 2013

Bộ luật dân sự 2015 

Nội dung trả lời:

KÍNH THƯA LUẬT SƯ ! Do tôi không am hiểu về luật đất đai nên Tôi có vấn đề này rất cần được sự tư vấn của luật sư cụ thể là như sau : Hiện tôi có một căn nhà cấp 4 muốn bán, nhưng những đến hỏi mua đều yêu cầu tôi phải làm giấy sang tên đổi chủ quyền sd đất. Giấy chứng nhận quyền sd đất ( sổ đỏ ) của tôi là sổ đồng sở hữu của tôi và 3 hộ gia đình khác, tổng diện tích đòng sở hữu là 518m2 và mỗi hộ gia đình được cấp 01 cuốn sổ ghi rõ vấn đề này vậy xin hỏi luật sư ? 1. Tôi bán phần đất và tài sản gắn liền với đất của mình khi làm thủ tục có cần phải được sự chấp thuận của 03 hộ gia đình đồng sở hữu lô đất với tôi hay không ? Nếu có thì phải làm thủ tục gì khi tôi sang nhượng đất và tài sản gắn liền vời đất ? 2. Nều tôi bán phần đất và tài sản gắn liền với đất của mình mà không cần phải có sự đồng ý của 03 hộ gia đình còn lại thì tôi pải làm thủ tục gì để sang nhượng cho người mua ? Rất mong sớm nhận được tư vấn của luật sư cho vấn đề của tôi. Trân tọng cảm ơn.

1. Quyền bán căn nhà của chủ sở hữu căn nhà trong trường hợp căn nhà này được cấp sổ hồng chung

Điều 126 luật nhà ở 2014 quy định về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:

Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo quy định trên thì người bán nhà cho bạn sẽ chỉ được bán nhà cho bạn khi có sự đồng ý của những người đồng sở hữu chung (việc đồng ý phải bằng văn bản)

2. Có được bán đất khi những người đồng sở hữu không đồng ý hay không ? 

Cũng theo quy định nêu trên , nếu không được sự đồng ý của người đồng sở hữu về việc bán nhà thì bạn không thẻ thực hiện được giao dịch này , bạn có thể tách riêng sỏ đỏ của mình ra khỏi khối sở hữu chung để thực hiện việc chuyển nhượng bất động sản này . Việc tách riêng phải đảm bảo về các yếu tố : 

- Thửa đất tách riêng phả đảm bảo diện tích tối thiểu mà UBND cấp tỉnh quy định . 

- Có sự đồng ý lập thành văn bản của những người đồng sở hữu 

Thủ tục tách thửa đất được thực hiện như sau : 

- Hồ sơ tách thửa gồm có:

a) Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa;
b) Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

-Việc tách thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa lập một bộ hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên Môi trường.

b) Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo Phòng Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

c) Đối với trường hợp tách thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên - Môi trường cùng cấp;

d) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trình UBND cấp huyện xem xét, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới;

đ) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan Tài nguyên - Môi trường trực thuộc;

e) Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu Giấy chứng nhận đã ký, bản chính Giấy chứng nhận đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc”.

Chào luật sư Minh Khuê! E cần luật sư giúp e giải đáp thắc mắc. Chuyện là như thế này: Nhà e ở vùng quê, trước mặt sân nhà e có một mảnh đất theo e tìm hiểu thì nó không thuộc quyền sở hữu của bất kì ai. Cạnh nhà e có nhà hàng xóm đã định cư ở đó trước nhà e một thời gian và trồng không ít cây cối trước mặt nhà của e, nhiều lần va chạm với nhau vì lý do nhà kế bên đổ rác thải bừa bãi làm ô nhiễm, bụi bẩn, kèm theo cây cối um tùm trước mặt nhà e, gia đình e đã nhờ chính quyền giải quyết nhưng họ vẫn chưa thật sự can thiệp vào vấn đề. Vì vậy hôm nay e muốn hỏi luật sư, nếu người khác trồng cây trên đất mà họ không thuộc quyền sở hữu thì liệu gia đình e có thể làm sạch được không? Một cây xoài lớn và một số cây xanh nằm trước mặt nhà làm u uất tầm nhìn, liệu e có thể phác quang cây cối, chặc bỏ cây xoài đó đi mà không bị phạt dưới cơ sở pháp lý nhà đất hay không? Mong luật sư tư vấn giúp e, thành thật cảm ơn! 

 Trong trường hợp này, việc trồng cây gây ảnh hưởng đến gia đình khác và việc trồng cây lại không diễn ra trên đất nhà mình thì việc này hoàn toàn trái với quy định của pháp luật , bạn có thể viết đơn đề nghị gửi đến UBND cấp xã để được giải quyết vấn đề này . Theo đó UBND cấp xã có trách nhiệm như sau :

1. Yêu cầu những người có vi phạm buộc phải ngừng thực hiện hành vi và phục hồi nguyên trạng của mảnh đất mà họ đã sử dụng trái phép ( dọn vệ sinh môi trường , chặt phá những cây gây ảnh hưởng đến gia đình khác 

2. Xử phạt vi phạm hành chính đối với gia đình này theo quyết dịnh của chủ tịch UBND cấp xã .

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.
Trân trọng ./.
Bộ phận tư vấn Luật Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.