Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Hình sự của Công ty luật Minh Khuê
>> Luật sư tư vấn pháp luật Hình sự, gọi: 1900 6162
Thưa luật sư! Tôi có vẫn đề thắc mắc như sau: Tôi đang định mua căn nhà của anh A nhưng nhà đó đang bị một người (tạm gọi là B) chiếm giữ 10 năm nay. Căn nhà đó do A mua lại của anh trai B và đã sang tên có giấy tờ đầy đủ rồi. Bây giờ A muốn bán lại căn nhà giá rẻ cho tôi để sau này tôi tự đi bắt người kia trả nhà. Tôi đang phân vân không biết mình có nên mua không? Mong luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin cảm ơn!
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý:
- Bộ luật hình sự năm 2015 sử đổi bổ sung năm 2017
- Bộ luật Dân sự năm 2015
- Luật đất đai năm 2013
1. Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.
2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này”.
2. Nhà thuộc diện nào thì không đủ điều kiện giao dịch?
Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
Căn cứ điều 188 Luật Đất đai 2013
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo quy định tại Điều 22 Hiến pháp 2013 quy định:
- Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp.
- Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý.
- Việc khám xét chỗ ở do luật định.
Khoản 1 Điều 2 Luật cư trú 2020 quy định về chỗ ở hợp pháp của công dân như sau: Chỗ ở hợp pháp là nơi được sử dụng để sinh sống, thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của công dân, bao gồm nhà ở, tàu, thuyền, phương tiện khác có khả năng di chuyển hoặc ở khác theo quy định của pháp luật.
Việc khám chỗ ở chỉ được tiến hành khi có căn cứ để nhận định trong chỗ ở của một người có công cụ, phương tiện phạm tội, đồ vật, tài sản do phạm tội mà có hoặc đồ vật, tài liệu khác có liên quan đến vụ án (Khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng hình sự 2015).
Như vậy, bất khả xâm phạm về chỗ ở là quyền của mỗi công dân, không ai được tự ý vào chỗ ở người khác mà không được sự cho phép của họ trừ khi việc khám xét chỗ ở là do luật định.
Như vậy trong trường hợp này nếu khi anh A mua nhà của anh trai anh B mà có đủ các điều kiện trên thì anh A sẽ là chủ sở hữu hượp pháp của căn nhà. Anh B không có quyền ở nhà anh A khi không được sự đồng ý của anh A. Việc anh B ở như vậy là đang chiếm giữ và ở trái pháp luật.
3. Có nên mua nhà bị chiếm giữu trái phép giá rẻ không?
Trường hợp bị người khác chiếm nhà, hoặc cho thuê nhà rồi chây lỳ không trả từng xảy ra ở nhiều nơi. Có những vụ thương lượng được bằng cách chủ căn nhà phải trả một khoản tiền cho người thuê nhà hoặc tìm nhà khác cho họ ở, nếu không chỉ còn cách kiện ra tòa để lấy lại nhà. Nhưng để đưa được vụ việc ra tòa thường rất nhiều khói khăn, mệt mỏi.
Có một số vụ án mặc dù đã cung cấp được đầy đủ giấy tờ chủ quyền, chứng minh mình có quyền sở hữu của căn nhà, nhưng cũng phải mất hơn hai năm kiện tụng mới có bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật của tòa.
Hơn nữa dù bản án phúc thẩm có hiệu lực ngay lập tức, yêu cầu người đang chiếm nhà trái phép phải trả nhà ngay kèm với đó là số tiền vài trăm triệu đồng tương đương khoản tiền thuê nhà mấy năm, nhưng người này không chấp hành. Lại mất thêm một năm để cơ quan thi hành án thực hiện theo thủ tục thì bà H. mới lấy lại được nhà.
Hiến pháp quy định về quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở của công dân, nhưng đồng thời cũng bảo vệ quyền tài sản của công dân. Tuy nhiên, với các quy định hiện hành thì quyền được bảo vệ tài sản của công dân còn nhiều điểm bất cập. Thực tế người dân có nhà bị chiếm giữ trái phép mà thưa kiện đến cơ quan chức năng thường ít được hỗ trợ tích cực, nên dễ gây ra cảm xúc tiêu cực và họ thường nghĩ mình sẽ đúng khi "trục xuất" người chiếm hữu ra khỏi nhà, hoặc thuê xã hội đen lấy lại nhà của mình. "Điều này khiến chủ sở hữu nhà dễ rơi vào tình huống vi phạm pháp luật: nhà bị chiếm không lấy lại được, bản thân có thể bị pháp luật xử lý". Vậy nên trường hợp của anh vẫn có thể mua bán bình thường nhưng anh sẽ gặp nhiều rủi ro:
Thứ nhất dù nhà có bán rẻ so với thị trường nhưng anh sẽ mất số tiền khá lớn để thưa kiện, kiện tục, dù có giấy tờ đầy đủ chứng minh là chủ sở hữu nhưng đôi khi cũng mất vài năm do cũng cần phải có biện pháp quyết liệt để bảo vệ tài sản của công dân. Cụ thể, trong những trường hợp chiếm giữ nhà trái pháp luật thì cơ quan chức năng sau khi xác minh cần phải có quyết định nhanh chóng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.
Thứ hai: Nếu kiện mất rất nhiều thời gian, chi phí, công sức, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống các bên, có thể xảy ra xung đột ngoài ý muốn
Vì vậy để tốt cho anh thì anh nên cân nhắc khi mua bán những nhà đang bị chiếm giữ để ở như v.
4. Hình phạt đối với hành vi xâm phạm chỗ ở
Theo Điều 158 BLHS 2015 sửa đổi bổ sung 2017, tội xâm phạm bất hợp pháp chỗ ở của người khác được xử lý như sau:
Phạt cải tạo không giam giữ 2 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm trong những trường hợp:
- Khám xét trái pháp luật chỗ ở của người khác;
- Đuổi trái pháp luật người khác ra khỏi chỗ ở của họ;
- Chiếm giữ chỗ ở hoặc cản trở trái pháp luật người đang ở hoặc người đang quản lý hợp pháp vào chỗ ở của họ;
- Xâm nhập trái pháp luật chỗ ở của người khác.
Và phạt tù từ 1 đến 5 năm trong những trường hợp:
- Có tổ chức;
- Lợi dụng chức vụ quyền hạn;
- Phạm tội 2 lần trở lên;
- Làm người bị xâm phạm chỗ ở tự sát;
- Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội.
Bên cạnh đó, người phạm tội còn có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ nhất định từ 01 năm đến 05 năm
Như vậy nếu đủ cấu thành tội chiếm giữ nhà trái phép thì anh B có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
5. Đòi lại nhà bị chiếm giữ.
Tại khoản 1 Điều 144 Bộ luật Tố tụng hình sự nêu rõ:
“Tố giác về tội phạm là việc cá nhân phát hiện và tố cáo hành vi có dấu hiệu tội phạm với cơ quan có thẩm quyền”.
Như vậy, để đòi lại nhà bị người khác chiếm giữ trái phép, cá nhân có thể tố giác tội phạm với cơ quan có thẩm quyền theo các bước sau:
Trước hết cần xác định cơ quan có trách nhiệm tiếp nhận tố giác
Căn cứ Điều 145 Bộ luật Tố tụng hình sự 2015 và Thông tư liên tịch số 01/2017, Công an xã, phường, thị trấn, Đồn Công an, Trạm Công an... nơi nạn nhân cư trú sẽ có thẩm quyền tiếp nhận tố giác, tin báo tội phạm.
Sau đó lựa chọn hình thức và tiến hành tố giác, báo tin về tội phạm
Cá nhân tố giác, báo tin về tội phạm và kiến nghị khởi tố có thể bằng các hình thức sau:
- Bằng miệng (trực tiếp đến trình báo hoặc tố giác, báo tin qua điện thoại);
- Bằng văn bản (gửi trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện)
Khi tố giác, báo tin về tội phạm, cần cung cấp đầy đủ các thông tin, tài liệu và trình bày rõ những hiểu biết của mình liên quan đến tội phạm mà mình tố giác, báo tin.
Cuối cùng theo dõi kết quả giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm và kiến nghị khởi tố
Khi hết thời hạn 03 ngày kể từ ngày tố giác, báo tin về tội phạm mà chưa nhận được thông báo bằng văn bản về việc tiếp nhận thì cá nhân có quyền yêu cầu cơ quan tiếp nhận thông báo bằng văn bản về việc tiếp nhận tố giác, tin báo về tội phạm.
Khi hết thời gian giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm mà chưa nhận được văn bản thông báo kết quả giải quyết thì cá nhân có quyền đề nghị cơ quan tiếp nhận thông báo bằng văn bản về kết quả giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Hình sự - Công ty luật Minh Khuê
