1. Có mua nhà hoặc xây nhà trên đất trồng cây lâu năm không?

Kính gửi luật sư Tôi có ý định mua 1 căn nhà trong dãy nhà 5 căn ở huyện Cần Giuộc, Long An đều đã có sổ hồng riêng (năm 2015). Trên sổ hồng có ghi là "Đất trồng cây lâu năm" thời hạn sử dụng đến năm 2063. Như vậy theo quy định căn nhà này xây dựng sai quy định vì chưa chuyển đổi mục đích sử dụng là đất ở đúng không ạ? Và căn nhà sẽ bị nhà nước tháo dỡ đúng không ạ? Người bán nói sau khi mua họ có thể chuyển đổi mục đích sử dụng cho mình. Nhưng tôi nghĩ nhà đã xây sai quy định thì làm sao có thể chuyển đổi mục đích sử dụng được. Ngoài ra khi đó mình đã đứng tên trên sổ hồng thì mọi vấn đề pháp lý đều do mình chịu trách nhiêm, người bán đâu còn trách nhiệm và nghĩa vụ gì nữa?
Mong luật sư tư vấn tôi có nên mua căn nhà này không. Xin cám ơn.

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử đụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển đổi mục đích sử dụng".

Như vậy, nếu đây là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm thì có thể được chuyển mục đích sang đất ở, nhưng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương bạn. Vì vậy, bạn cần kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm để xác định diện tích đất này có được phép chuyển mục đích sử dụng hay không.

Xin chào luật sư! Tôi có 1 câu hỏi rất mong được sự tư vấn của luật sư : Hiện nay tôi đang sử dụng 1 mảnh đất có sổ đỏ là đất trồng cây lâu năm tại Hạ Long- Quảng Ninh với diện tích 85m vuông( 5m×17m). Bây giờ tôi muốn mua thêm nhà liền kề 3m×17m=51m vuông cũng là đất trồng cây lâu năm, vậy tôi có tách được sổ với diện tích đó không? Nếu không tách được sổ tôi có thể làm thủ tục gộp chung diện tích đất tôi định mua vào sổ đất của tôi để thành 1 thửa được không? Kính mong luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

=> Theo quy định tại Điều 5 Quyết định 1768/2014/QĐ-UBND tỉnh Quảng Ninh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa như sau:

"1. Diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa.

Diện tích các thửa đất sau khi tách thửa không nhỏ hơn 45m2, chiều rộng (chiều bám đường) và chiều sâu không nhỏ hơn 4,5m (không kể diện tích lối đi, hệ thống thoát nước, phần diện tích thửa đất nằm trong hành lang an toàn giao thông, hành lang đường ống xăng dầu, hành lang đường điện và hành lang các công trình khác không được phép xây dựng nhà ở).

2. Không được tách thửa trong các trường hợp sau:

a) Các thửa đất sau khi được tách không đảm bảo quy định tại khoản 1 Điều này.

b) Thửa đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng thực hiện dự án khu dân cư, khu đô thị, các dự án phát triển nhà ở, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trừ trường hợp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng thì việc tách, hợp thửa theo quy hoạch điều chỉnh).

c) Thửa đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông báo thu hồi hoặc quyết định thu hồi.

d) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người và đất có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.

e) Thửa đất sau khi tách ra không có đường đi vào thửa đất."

Như vậy, văn bản pháp luật này không quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp, mà chỉ được áp dụng đối với đất ở. Vì vậy, bạn cần phải kiểm tra lại diện tích tối thửa được tách thửa đối với đất nông nghiệp của mình là bao nhiêu m2. Nếu diện tích của cả 2 thửa đất của bạn gộp lại đủ diện tích tối thiểu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có quyền yêu cầu cấp sổ đỏ cho toàn bộ diện tích này, dựa trên căn cứ được quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

"3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

2. Tư vấn thủ tục mua nhà chung cư và sang tên sổ hồng ?

Thưa Luật sư, tôi là cán bộ của một Tổng Công ty mới nghỉ hưu. Hiện tôi đang gặp khó khăn về nhà ở. Tôi có nhu cầu muốn mua một suất căn hộ chung cư Tái định cư A của một người dân có suất Tái định cư đó.

Tôi rất sợ gặp rủi ro nên muốn được Quý Luật sư tư vấn cho tôi về thủ tục mua với những câu hỏi như sau:

1. Tôi muốn làm các thủ tục mua bán, trả các khoản tiền một lần và sang tên sổ hồng tên tôi có được không?

2. Tôi vẫn thấy các Văn phòng giao dịch bất động sản giao bán các suất chung cư Tái định cư A là trả hết tiền và sang tên sổ hồng cho người mua như vậy có đúng không?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: P.N

Tư vấn thủ tục mua nhà chung cư và sang tên sổ hồng ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của Luật nhà ở 2014, người có quyền sở hữu nhà ở có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

“Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;”

Tuy nhiên, đẻ chứng minh tư cách chủ sở hữu của bên chuyển nhượng nhà cho bạn thì bạn cần kiểm tra xem họ có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà hai bên tiến hành giao dịch hay không và ai là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó. Việc thực hiện thủ tục mua bán, trả các khoản tiền theo phương thức nào là phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên. Sau khi có hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật thì bạn có thể làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mang tên bạn.

Việc các Văn phòng giao dịch bất động sản rao bán các suất chung cư Tái định cư A là trả hết tiền và sang tên sổ hồng cho người mua là phù hợp với quy định của pháp luật nếu như các văn phòng này được chủ sở hữu các căn hộ chung cư ủy quyền cho phép họ thực hiện việc này. Về nguyên tắc, việc rao bán và sang tên cho người mua là quyền của bên bán- tức là bên chủ sở hữu hoặc được chủ sở hữu ủy quyền. Do đó, vấn đề quan trong bạn cần xác định để khẳng định hành vi của Văn phòng giao dịch bất động sản là có phù hợp quy định của pháp luật hay không là việc họ có được chủ sở hữu căn hộ ủy quyền cho thực hiện các hành vi đó không, phạm vi ủy quyền là gì.

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất dịch vụ, thương mại ? Không có sổ đỏ có được phép chuyển đổi ?

3. Tư vấn điều kiện và thủ tục mua nhà ở xã hội tại Hà Nội?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi là nhân viên kế toán, làm việc tại một doanh nghiệp tư nhân với mức lương 5.5tr/tháng. Tôi chưa lập gia đình và chưa có nhà ở thuộc sở hữu riêng (tôi đang sống cùng bố mẹ và em trai).

Vậy tôi xin hỏi là:

1. Tôi có đủ điều kiện để mua nhà ở Xã hội không?

2. Hiện tại ở Hà Nội đang có những dự án nhà ở xã hội nào tôi có thể mua được và thủ tục đăng ký như thế nào ạ?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: L.T

Tư vấn điều kiện và thủ tục mua nhà ở xã hội tại Hà Nội ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 49 Luật nhà ở năm 2014 có quy định:

Điều 49. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Trường hợp đối tượng là hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội để ở do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể mà không phải áp dụng điều kiện trên.
Trường hợp của bạn, bạn mới đáp ứng một yêu cầu đó là chưa cơ nhà ở thuộc sở hữu riêng của mình, như vậy là chưa đủ, nếu bạn muốn mua nhà ở xã hội thì bạn phải đáp ứng đủ cả điều kiện nói trên.
Hiện tại ở Hà Nội có rất nhiều Dự án nhà ở xã hội: như nhà ở xã hội Linh Đàm, dự án nhà ở xã hội The Vesta Phú Lãm, dự án nhà ở xã hội Ecohome 2.... Nếu bạn đáp ứng đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội thì bạn có thể mua bất kỳ nhà ở xã hội nào.
Thủ tục để mua nhà ở xã hội:
- Đơn đăng ký mua nhà ở theo mẫu gửi kèm (01 bản chính)
- Giấy xác nhận về hộ khẩu và thực trạng chỗ ở. (01 bản chính)

+ Đối với các trường hợp có nhu cầu mua nhà ở thu nhập thấp thì phải là đối tượng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú tại các quận và đối tượng hưởng lương ngân sách có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú tại các huyện.

+ Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở

- Giấy xác nhận về đối tượng và thu nhập. (Mỗi cá nhân 1 bản)

+ Các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở thu nhập thấp phải có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

- Bản sao công chứng CMTND (Người làm đơn)

- Bản sao công chứng sổ Hộ khẩu (01 bản)

- Giấy tờ ưu tiên nếu có.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cám ơn bạn đã lựa chọn và tin tưởng Công ty Luật Minh Khuê. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Cá nhân mua nhà chung cư có được cấp sổ hộ khẩu tại nơi ở mới không ?

4. Mua nhà có người làm chứng mà không công chứng có hợp pháp?

Thưa luật sư! Xin cho hỏi: Em ở quận 9 TP.Hồ Chí Minh. Em mua nhà bằng giấy tay có người làm chứng là bạn - Em không ra phường công chứng. Song thực tế đó là nhà xây không có giấy phép. Vậy em kính mong luật sư giúp đỡ tư vấn cho em phải hợp thức hoá nhà sao hợp pháp?
Chân thành cám ơn!
Người gửi: linhphuong

Mua nhà có người làm chứng mà không công chứng có hợp pháp?

Tư vấn thủ tục mua bán nhà ở hợp pháp, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, Về văn bản giao dịch giữa bạn và người bán chưa được công chứng, chứng thực:

Căn cứ quy định tại Điều 122Luật nhà ở năm 2014 thì:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng....

Như vậy, Văn bản giao dịch của bạn không có giá trị pháp lý

Thứ hai, về thủ tục hợp thức hóa

Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.......

Như vậy, Căn cứ quy định tại Điểm h, Khoản 1, Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, trường hợp cá nhân trong nước muốn được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 1-7-2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật;
Trường hợp nhà ở xây dựng từ ngày 1-7-2006 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 1-7-2006”

Như vậy, Nếu nếu ngôi nhà bạn mua thuộc một trong các trường hợp được chứng nhận sở hữu nhà như trên bạn có thể liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục chứng nhận quyền sở hữu đối với ngôi nhà.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

5. Hướng dẫn soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình có sẵn

Kinh chào Luật sư. Hiện tại tôi đang có một hợp đồng thuê mua nhà muốn chuyển nhượng. Tôi đang muốn soạn thảo Văn bản mà không biết soạn thảo thế nào? Vì vậy tôi muốn nhờ Luật sư hướng dẫn viết Văn bản?
Xin trân thành cám ơn!

Hướng dẫn soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình có sẵn mới nhất

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

---------------

……………., ngày …… tháng …… năm ……

VĂN BẢN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Nghị định số: ……/2015/NĐ-CP ngày ..... tháng …… năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

Các căn cứ pháp luật khác.

Hai bên chúng tôi gồm:

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG (GỌI TẮT LÀ BÊN A)

- Ông (Bà): ........................................................................................................................

- Giấy CMTND/Hộ chiếu số: …………….. Cấp ngày..../…../…… Tại .................................

- Quốc tịch (đối với người nước ngoài): ............................................................................

- Địa chỉ liên hệ: .................................................................................................................

- Số điện thoại: .................................................................................................................

- Email: .............................................................................................................................

(Nếu bên chuyển nhượng là cá nhân thì chỉ ghi thông tin về cá nhân. Nếu bên chuyển nhượng là nhiều người thì ghi thông tin cụ thể của từng cá nhân chuyển nhượng. Nếu bên chuyển nhượng là vợ và chồng hoặc Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng theo quy định pháp luật thì ghi thông tin của cả vợ và chồng. Nếu bên chuyển nhượng là tổ chức thì ghi thông tin của tổ chức)

BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG (GỌI TẮT LÀ BÊN B)

- Ông (Bà): ........................................................................................................................

- Số CMTND: ……………………. Do CA …………….. Cấp ngày: ..........................................

- Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: .....................................................................................

- Địa chỉ liên hệ: .................................................................................................................

- Số điện thoại liên hệ: .......................................................................................................

- Số tài khoản (nếu có): ……………………….. Tại ngân hàng ...............................................

(Nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân thì chỉ ghi thông tin về cá nhân. Nếu bên nhận chuyển nhượng là nhiều người thì ghi thông tin cụ thể của từng cá nhân chuyển nhượng. Nếu bên nhận chuyển nhượng là vợ và chồng hoặc Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng theo quy định pháp luật thì ghi thông tin của cả vợ và chồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì ghi thông tin của tổ chức)

Sau khi thỏa thuận, hai bên nhất trí ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng này với các nội dung sau đây:

Điều 1. Bên A chuyển nhượng cho Bên B hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng như sau:

1. Thông tin về hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

a) Tên, số hợp đồng, ngày ký: ...........................................................................................

b) Thông tin về bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng:

- Công ty ..........................................................................................................................

(Ghi theo thông tin của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng có trong Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng)

c) Thông tin về bên thuê mua nhà, công trình xây dựng:

- Ông/bà: …………………………….. (hoặc Công ty: ........................................................... )

(Ghi theo thông tin của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng có trong Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng)

2. Thông tin về nhà, công trình xây dựng cho thuê mua

a) Loại nhà, công trình xây dựng: .......................................................................................

b) Mô tả các đặc điểm khác của nhà, công trình xây dựng: .................................................

c) Diện tích: ……………m2 (ghi theo hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng)

d) Địa chỉ nhà, công trình xây dựng: ...................................................................................

đ) Hiện trạng nhà, công trình xây dựng: ..............................................................................

e) Giá thuê mua ………………. đ (bằng chữ: ...................................................................... )

(Ghi theo Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng)

g) Số tiền thuê mua đã nộp cho bên cho thuê mua ............................................................ đ

(Bằng chữ ........................................................................................................................ )

h) Hiện trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng:

- Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của: .................................................................................

- Giấy tờ pháp lý của nhà, công trình xây dựng: ..................................................................

3. Thời hạn thuê mua nhà, công trình xây dựng (theo hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng)

a) Thời hạn thuê mua: ........................................................................................................

b) Thời hạn nhận bàn giao nhà, công trình xây dựng: ..........................................................

Điều 2. Các hồ sơ, giấy tờ kèm theo

1. Bên A bàn giao cho Bên B bản gốc và bản sao các tài liệu, giấy tờ sau đây:

a) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng số ….., ký ngày …….. và các Phụ lục, văn bản, tài liệu kèm theo của Hợp đồng.

b) Các chứng từ tài chính về nộp tiền thuê mua nhà, công trình xây dựng cho Công ty .........

c) Các văn bản chuyển nhượng hợp đồng và chứng từ nộp thuế của các lần chuyển nhượng trước.

d) Bản sao chứng minh thư hoặc hộ chiếu, hộ khẩu, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân và các giấy tờ liên quan khác..... (của cá nhân chuyển nhượng); giấy chứng nhận doanh nghiệp hoặc quyết định thành lập và các giấy tờ liên quan khác... (đối với tổ chức).

đ) Các giấy tờ liên quan khác (do các bên thỏa thuận).

2. Thời hạn bàn giao hồ sơ, giấy tờ quy định tại Điều này:

a) Bên A có trách nhiệm bàn giao cho Bên B các hồ sơ, giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 2 này trong thời hạn (hoặc tại thời điểm):

b) Các bên lập biên bản về việc bàn giao các giấy tờ, tài liệu nêu trên. Biên bản bàn giao là bộ phận gắn liền của Văn bản chuyển nhượng này.

3. Bên A chịu trách nhiệm về tính hợp pháp, có thật, không bị giả mạo đối với các văn bản, tài liệu bàn giao cho Bên B.

Điều 3. Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán tiền chuyển nhượng hợp đồng

1. Giá chuyển nhượng hợp đồng là: ................................................................................. đ

(Bằng chữ: ....................................................................................................................... )

Giá chuyển nhượng này đã bao gồm:

a) Khoản tiền đã trả cho bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng (công ty……………..) theo hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cho đến thời điểm ký văn bản chuyển nhượng này (có

hóa đơn, phiếu thu kèm theo) là: ………………đ (bằng chữ ……………………), bằng ……..% giá trị hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký;

b) Các khoản tiền khác đã chi trả (có hóa đơn, phiếu thu kèm theo): ……………..đ (bằng chữ..... );

c) Khoản tiền chênh lệch Bên B phải trả thêm cho Bên A ngoài hai khoản tiền nêu trên là: ……………..đ (bằng chữ: )

2. Phương thức thanh toán:

a) Đồng tiền thanh toán là: tiền Đồng của Việt Nam;

b) Hình thức thanh toán: bằng chuyển khoản hoặc tiền mặt; hình thức thanh toán do các bên tự thỏa thuận lựa chọn và tự chịu trách nhiệm về việc thực hiện.

3. Thời hạn thanh toán: …………………… (do các bên tự thỏa thuận)

Điều 4. Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí

Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng theo văn bản chuyển nhượng này do Bên ……………………… chịu trách nhiệm nộp.

Các thỏa thuận khác...

Điều 5. Việc xác nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng và bàn giao nhà, công trình xây dựng

1. Việc xác nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng và bàn giao nhà, công trình xây dựng được quy định tại Khoản 4 Điều 9 Nghị định số ……./2015/NĐ-CP ngày … tháng … năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

2. Văn bản xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng của Bên cho thuê mua (công ty …………) là cơ sở xác định các Bên đã hoàn thành việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng và là bộ phận không tách rời của văn bản chuyển nhượng này. Mỗi Bên A và Bên B giữ 01 bản gốc văn bản xác nhận của Bên cho thuê mua (công ty …………..).

3. Kể từ thời điểm có văn bản của Bên cho thuê mua (công ty …………….) xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì:

- Bên A chấm dứt toàn bộ giao dịch với Bên cho thuê mua (công ty …………) và Bên B sẽ trực tiếp giao dịch với Bên cho thuê mua (công ty ……………) để tiếp tục thực hiện Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

- Toàn bộ quyền và nghĩa vụ của Bên A trong Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng và các kết quả thực hiện hợp đồng được chuyển giao cho Bên B; Bên B kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của Bên A trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng và các kết quả thực hiện hợp đồng của Bên A.

- Bên A chấm dứt toàn bộ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng; Bên B phát sinh toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

- Bên B trở thành bên thuê mua nhà, công trình xây dựng trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

- Bên A và Bên B tự chịu trách nhiệm về việc thực hiện các cam kết trong văn bản chuyển nhượng này; Bên cho thuê mua (công ty ……………) không liên đới bất kỳ trách nhiệm pháp lý đối với việc thực hiện các cam kết trong văn bản chuyển nhượng này giữa Bên A và Bên B.

4. Bàn giao nhà, công trình xây dựng

a) Bên A có trách nhiệm bàn giao cho Bên B nhà, công trình xây dựng trong thời hạn ………. ngày kể từ ngày được Bên cho thuê mua (công ty ……………..) xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

b) Việc bàn giao nhà, công trình xây dựng được các bên lập thành biên bản.

c) Các bên tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm về việc bàn giao và nhận bàn giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận.

d) (Các thỏa thuận khác) ....................................................................................................

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của hai bên

1. Quyền và nghĩa vụ của Bên A:

a) Yêu cầu Bên B thanh toán đầy đủ, đúng hạn số tiền nhận chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều 3 của văn bản này;

b) Cam kết chịu trách nhiệm về hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng quy định tại Điều 1 của văn bản này là: Không có tranh chấp, không được sử dụng để cầm cố hoặc thế chấp và chưa chuyển nhượng cho người khác;

c) Giao cho Bên B các tài liệu, giấy tờ quy định tại Điều 2 của văn bản này và các giấy tờ liên quan khác theo thỏa thuận;

d) Cùng với Bên B làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng tại cơ quan công chứng và xác nhận chuyển nhượng hợp đồng tại Bên cho thuê mua (Công ty ……………….);

đ) Cung cấp cho Bên B biên lai đã thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc chuyển nhượng theo quy định;

e) Cung cấp các giấy tờ, tài liệu cần thiết cho Bên cho thuê mua (Công ty ………….) để thực hiện việc xác nhận chuyển nhượng hợp đồng;

g) Chấm dứt các quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Khoản 3 Điều 5 của văn bản này;

h) Nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường thiệt hại cho Bên B nếu gây thiệt hại;

i) Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu các bên không có thỏa thuận về các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng;

k) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác quy định trong hợp đồng và theo quy định pháp luật.

2. Quyền và nghĩa vụ của Bên B:

a) Thanh toán tiền nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cho Bên A theo đúng thỏa thuận (có giấy biên nhận do 2 bên ký xác nhận hoặc chứng từ tài chính theo quy định);

b) Tiếp nhận từ Bên A các tài liệu, giấy tờ quy định tại Điều 2 của văn bản này và các giấy tờ liên quan khác theo thỏa thuận;

c) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Khoản 3 Điều 5 của văn bản này;

d) Cùng với Bên A làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng tại cơ quan công chứng và xác nhận chuyển nhượng hợp đồng tại Bên cho thuê mua (Công ty ………….);

đ) Cung cấp các giấy tờ, tài liệu cần thiết cho Bên cho thuê mua (Công ty ………….) để thực hiện việc xác nhận chuyển nhượng hợp đồng;

e) Nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường thiệt hại cho Bên A nếu gây thiệt hại;

g) Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu các bên không có thỏa thuận về các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng;

h) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác quy định trong hợp đồng và theo quy định pháp luật.

Điều 7. Các thỏa thuận khác .............................................................................................

(Các nội dung khác do các bên thỏa thuận, đảm bảo không trái quy định pháp luật và đạo đức xã hội, không trái các quy định đã có trong văn bản này).

Điều 8. Giải quyết tranh chấp

Trong trường hợp có tranh chấp về các nội dung của văn bản này thì các bên bàn bạc, thương lượng giải quyết. Nếu không thương lượng được thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 9. Hiệu lực và thời hạn thực hiện hợp đồng

Văn bản chuyển nhượng này có hiệu lực kể từ thời điểm đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: Được ký đầy đủ bởi các bên, được công chứng (nếu có), được chủ đầu tư (Công ty …………) xác nhận việc chuyển nhượng.

Văn bản này được lập thành 04 bản và có giá trị pháp lý như nhau; mỗi bên giữ 01 bản, 01 bản chuyển cho cơ quan thuế và 01 bản lưu tại công ty (chủ đầu tư) ……………………………….

BÊN A

(Ký và ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức thì đóng dấu và ghi chức vụ người ký)

BÊN B

(Ký và ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức thì đóng dấu và ghi chức vụ người ký)

Chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định hiện nay

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Chuyển mục đích sử dụng đất được quy định thế nào trong luật hiện hành?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử đụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển đổi mục đích sử dụng".

Câu hỏi: Chuyển mục đích sử dụng đất có phải nộp tiền?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử đụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển đổi mục đích sử dụng".

Câu hỏi: Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền gì?

Trả lời:

Theo quy định của Luật nhà ở 2014, người có quyền sở hữu nhà ở có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

“Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;”