Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

2. Nội dung tư vấn:

Kính gửi luật sư Tôi có ý định mua 1 căn nhà trong dãy nhà 5 căn ở huyện Cần Giuộc, Long An đều đã có sổ hồng riêng (năm 2015). Trên sổ hồng có ghi là "Đất trồng cây lâu năm" thời hạn sử dụng đến năm 2063. Như vậy theo quy định căn nhà này xây dựng sai quy định vì chưa chuyển đổi mục đích sử dụng là đất ở đúng không ạ? Và căn nhà sẽ bị nhà nước tháo dỡ đúng không ạ? Người bán nói sau khi mua họ có thể chuyển đổi mục đích sử dụng cho mình. Nhưng tôi nghĩ nhà đã xây sai quy định thì làm sao có thể chuyển đổi mục đích sử dụng được. Ngoài ra khi đó mình đã đứng tên trên sổ hồng thì mọi vấn đề pháp lý đều do mình chịu trách nhiêm, người bán đâu còn trách nhiệm và nghĩa vụ gì nữa. Mong luật sư tư vấn tôi có nên mua căn nhà này không. Xin cám ơn.

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử đụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển đổi mục đích sử dụng".

Như vậy, nếu đây là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm thì có thể được chuyển mục đích sang đất ở, nhưng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương bạn. Vì vậy, bạn cần kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm để xác định diện tích đất này có được phép chuyển mục đích sử dụng hay không.

Xin chào luật sư! Tôi có 1 câu hỏi rất mong được sự tư vấn của luật sư : Hiện nay tôi đang sử dụng 1 mảnh đất có sổ đỏ là đất trồng cây lâu năm tại Hạ Long- Quảng Ninh với diện tích 85m vuông( 5m×17m). Bây giờ tôi muốn mua thêm nhà liền kề 3m×17m=51m vuông cũng là đất trồng cây lâu năm, vậy tôi có tách được sổ với diện tích đó không? Nếu không tách được sổ tôi có thể làm thủ tục gộp chung diện tích đất tôi định mua vào sổ đất của tôi để thành 1 thửa được không? Kính mong luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Theo quy định tại Điều 5 Quyết định 1768/2014/QĐ-UBND tỉnh Quảng Ninh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa như sau: 

"1. Diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa.

Diện tích các thửa đất sau khi tách thửa không nhỏ hơn 45m2, chiều rộng (chiều bám đường) và chiều sâu không nhỏ hơn 4,5m (không kể diện tích lối đi, hệ thống thoát nước, phần diện tích thửa đất nằm trong hành lang an toàn giao thông, hành lang đường ống xăng dầu, hành lang đường điện và hành lang các công trình khác không được phép xây dựng nhà ở).

2. Không được tách thửa trong các trường hợp sau:

a) Các thửa đất sau khi được tách không đảm bảo quy định tại khoản 1 Điều này.

b) Thửa đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng thực hiện dự án khu dân cư, khu đô thị, các dự án phát triển nhà ở, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trừ trường hợp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng thì việc tách, hợp thửa theo quy hoạch điều chỉnh).

c) Thửa đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông báo thu hồi hoặc quyết định thu hồi.

d) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người và đất có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.

e) Thửa đất sau khi tách ra không có đường đi vào thửa đất."

Như vậy, văn bản pháp luật này không quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp, mà chỉ được áp dụng đối với đất ở. Vì vậy, bạn cần phải kiểm tra lại diện tích tối thửa được tách thửa đối với đất nông nghiệp của mình là bao nhiêu m2. Nếu diện tích của cả 2 thửa đất của bạn gộp lại đủ diện tích tối thiểu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có quyền yêu cầu cấp sổ đỏ cho toàn bộ diện tích này, dựa trên căn cứ được quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

"3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

Chào luật Minh khuê,, Tôi muốn trồng cam và làm chuồng chăn nuôi lợn trên đất trồng cây hàng năm có phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không? Và cần các thủ tục gì? Xin cảm ơn,mong nhận đươc hồi âm!

Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất 

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm: 

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có: 

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; 

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). 

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau: 

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; 

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. "

Như vậy, đối với trường hợp của bạn, khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn không nhất thiết phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền, mà chỉ cần làm thủ tục đăng ký biến động như trên.

Xin chào Luật sư Tôi có câu hỏi mong được luật sư tư vấn giúp. Hiện tại tôi có một thửa đât 10x20 m2 (đất trồng cây lâu năm, chưa đóng thổ cư) có sổ hồng riêng. Tôi muốn tách thành 2 thửa 5x20 có được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào? Tôi đang ở xã Tân Vĩnh Hiệp, Tân Uyên, Bình Dương. Xin chân thành cảm ơn Luật Sư.

Đối với trường hợp của bạn, bạn cần phải đến cơ quan tài nguyên môi trường cấp xã kiểm tra diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp ở địa phương minh. Nếu diện tích 5x20 đạt đủ quy định này thì bạn mới có thể thực hiện thủ tục tách thửa được. Theo đó, nếu diện tích của bạn đạt yêu cầu tối thiểu được tách thửa thì bạn cần lập một bộ hồ sơ gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. "

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn Luật Đất đai - Công ty luật mInh Khuê 

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?