Mục lục bài viết

1. Đất thuộc quy hoạch treo được hiểu như thế nào?

Đất bị quy hoạch treo được hiểu là tình trạng mà diện tích đất không được sử dụng theo kế hoạch hàng năm, mà không có sự điều chỉnh, hủy bỏ, thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong thời hạn quy định theo Luật Đất đai năm 2013 (thay thế bởi: Luật đất đai năm 2024). Việc quy hoạch treo đất đôi khi xảy ra khi kế hoạch sử dụng đất không được thực hiện đúng theo định hướng ban đầu hoặc do những thay đổi trong nhu cầu sử dụng đất.

Hậu quả của việc quy hoạch treo đất có thể làm giảm hiệu quả sử dụng đất, gây lãng phí tài nguyên và tạo ra sự mất cân đối trong quản lý đất đai. Đồng thời, việc không thực hiện kế hoạch sử dụng đất theo quy định cũng có thể gây ra tranh chấp, xung đột và phức tạp hóa quá trình phát triển đô thị và nông thôn.

Để giải quyết vấn đề đất bị quy hoạch treo thì cần có sự tham gia và cùng nhau hành động của các bên liên quan, bao gồm chính quyền địa phương, các cơ quan quản lý đất đai và các chủ sở hữu đất. Cần thiết lập cơ chế rõ ràng để kiểm soát, điều chỉnh và quản lý việc sử dụng đất, đồng thời đảm bảo sự minh bạch, công bằng và trách nhiệm trong việc quản lý tài nguyên đất đai.

Ngoài ra, việc tăng cường thông tin, tư vấn và hỗ trợ cho người dân và doanh nghiệp về quy hoạch đất cũng yếu tố quan trọng để giảm thiểu tình trạng quy hoạch treo đất. Điều này có thể bao gồm việc cung cấp thông tin đầy đủ về quy hoạch đất, thủ tục và quy trình liên quan đến sử dụng đất và cung cấp hỗ trợ về tư vấn pháp lý và tài chính cho các bên có quyền sử dụng đất. Tổng quan, giải quyết vấn đề đất bị quy hoạch treo đòi hỏi sự phối hợp và nỗ lực chung của tất cả các bên.

 

2. Có thể được cấp giấy phép xây dựng khi đất thuộc quy hoạch treo không?

Theo quy định về trường hợp xây dựng mới tại khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 thì đối với công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014 và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm do cấp huyện thông qua, áp dụng các quy định như sau:

Không được cấp giấy phép xây dựng mới có thời hạn, mà chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm do cấp huyện thông qua, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được công bố và không có điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch đó, hoặc có điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch đó nhưng không công bố việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014.

Do đó, từ ngày 01 tháng 01 năm 2021 thì trong trường hợp đất vẫn thuộc diện quy hoạch nhưng có quan có thẩm quyền chưa thu hồi đất để thực hiện dự án (quy hoạch treo), người sử dụng đất được phép đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. Cần lưu ý rằng quy định về cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho nhà ở riêng lẻ thuộc quy hoạch đã được quy định từ trước, được sửa đổi và bổ sung tại Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018. Tuy nhiên, trên thực tế, pháp luật xây dựng chưa quy định cụ thể, gây khó khăn trong việc thực hiện. Cụ thể như sau:

Căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013, được sửa đổi và bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ dung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 được quy định sau:

  • Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm do cấp huyện thông qua, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
  • Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm do cấp huyện thông qua, người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của mình, nhưng không được phép xây dựng mới nhà ở, công trình, hoặc trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
  • Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm do cấp huyện công bố phải được thu hồi để thực hiện dự án hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch, thì cơ quan đó phải điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ hoặc việc thu hồi, chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
  • Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ, người sử dụng không bị hạn chế về quyền.

Tóm lại, từ năm 2021, các hộ gia đình, cá nhân được xây nhà trên đất quy hoạch treo nếu Ủy ban nhân dân huyện/ quận/ thị xã/ thành phố trực thuộc tỉnh đồng ý cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, đất thuộc quy hoạch sẽ không được cấp giấy phép xây dựng mới mà chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để tiến hành sửa chữa, cải tạo, trừ khi trường hợp nêu trên xảy ra. Và giấy phép xây dựng đối với đất thuộc dự án quy hoạch treo cũng chỉ là xây dựng có thời hạn, không giống như các khu vực khác là sử dụng lâu dài.

 

3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng trên đất quy hoạch treo 

Căn cứ tại Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi bổ sung bởi khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 thì để được cấp giấy phép xây dựng, đất bị quy hoạch treo cần phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Thứ hai, cơ quan có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố; mà không có điều chỉnh, hủy bỏ hoặc không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Về điều kiện cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có thời hạn đối với đất bị quy hoạch treo, có các yêu cầu sau:

- Nằm trong quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng, phải tuân thủ quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

- Bảo đảm an toàn cho công tình, công trình lân cận và tuân thủ yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ; đồng thời đảm bảo an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; đồng thời bảo đảm khoảng cách an toàn đối với các công trình dễ cháy, nổ, độc hại và các công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

- Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau: 

Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.