1. Hiểu thế nào về Quy hoạch treo?

Quy hoạch treo là tên người dân thường gọi để dễ hiểu và để chỉ về một diện tích đất nào đó đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công bố kế hoạch sử dụng đất, công bố thu hồi đất với mục đích nhưng đất. Nhưng vì nhiều lý do mà không thực hiện được đúng quy hoạch, tiến độ đã đề ra. Trong các văn bản pháp lý hiện nay không có định nghĩa về "Quy hoạch treo". Luật Minh Khuê khái quát sơ lược nhất đề bạn đọc dễ hình dùng về quy hoạch treo.

Một số đặc điểm của quy hoạch treo được quy định tại Luật đất đai 2013 như sau:

- Là diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất;

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, huỷ bỏ nếu sau 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Cơ quan có Nhà nước thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải công bố việc điều chỉnh, huỷ bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần dịch tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

 

2. Quy hoạch treo có xoá được không?

Trên thực tế, việc dẫn đến các quy hoạch treo có rất nhiều nguyên nhân như: Chưa tìm được nhà đầu tư hoặc chuyển sang mục đích, hình thức sử dụng khác hay do thiếu vốn, khó giải phóng mặt bằng. Những dự án sử dụng vốn ngân sách thì thường chưa được ghi vốn thực hiện, còn những dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách thì do chủ đầu tư thiếu năng lực, thiếu vốn, thiếu kinh nghiệm triển khai.

Như đã nêu ở phần đặc điểm nêu trên, sau 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi đất, chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải huỷ bỏ việc thu hồi cũng như chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, nếu sau 3 năm cơ quan Nhà nước chưa thu hồi thì người dân có thể làm đơn kiện nghị đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước đây đã phê duyệt kế hoạch đó để yêu cầu huỷ bỏ dự án treo theo quy định pháp luật.

 

3. Báo cáo kết quả thực hiện quy hoạch hàng năm

Việc báo cáo kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử đụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh và phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh được thực hiện the quy định của pháp luật về quy hoạch.

Uỷ ban nhân dân cấp xã, cấp huyện có trách nhiệm gửi báo cáo kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp, trước ngày 31 tháng 10 hàng năm. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi báo cáo kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến Bộ tài nguyên và môi trường.

Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm đối với năm cuối của kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu phải kèm theo báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kỳ kế hoạch sử dụng đất.

Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đấy hàng năm đối với năm cuối của kỳ quy hoạch sử dụng đất phải kèm theo báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kể hoạch sử dụng đất kỳ cuối và báo cáo tổng hợp việc thực hiện cả kỳ quy hoạch sử dụng đất.

 

4. Rà soát quy hoạch được thực hiện như thế nào?

Quy hoạch được rà soát định kỳ 05 năm để điều chỉnh phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của từng giai đoạn;

Cơ quan tổ chức lập quy hoạch có trách nhiệm tổ chức rà soát quy hoạch; Kết quả rà soát quy hoạch phải được báo cáo bằng văn bản với cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt quy hoạch.

 

5. Một số câu hỏi thường gặp liên quan đến đất quy hoạch 

5.1. Đất nằm trong quy hoạch treo có được cấp "sổ đỏ" không?

"Sổ đỏ" là tên người dân thường gọi "giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rõ các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Trong đó có trường hợp: 

Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, có thể thấy quy hoạch treo thì không thể được cấp "sổ đỏ". Để đượ cấp "sổ đỏ" thì yêu cầu cơ quan có thẩm quyền huỷ bỏ thu hồi đất theo quy định.

 

5.2. Đất nằm trong quy hoạch treo có được bán không?

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định rõ các điều kiện được chuyển đổi, chuyển nhượng quyền, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất gồm 04 điều kiện sau:

- Thứ nhất, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thứ hai, đất không có tranh chấp;

- Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảm đảm thi hành án;

- Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất. 

Tuy nhiên, khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy hoạch của pháp luật. 

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đấy nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sừa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định pháp luật.

Như vậy, nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi thì không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế các giao dịch nên vẫn diễn ra vì mức giá sẽ rẻ hơn rất nhiều so với thông thường. Nhiều nhà đầu tư cho rằng đây là cách mua được đất giá rẻ. Tuy nhiên, cần lưu ý các hạn chế và rủi ro đối với đất treo. Để mua được đất một cách an toàn nên làm đơn kiến nghị để cơ quan có thẩm quyền xoá quy hoạch treo theo quy định. 

 

5.3. Có được phép xây nhà trên đất quy hoạch treo không?

Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực không được xây dựng mới. Vì vậy, người dân không nên xây nhà mới tại đất đã có quy hoạch treo, mặt khác những trường hợp đất nằm trong quy hoạch cũng rất có khi xin được giấy phép xây dựng mới.

Sau 3 năm kể từ ngày thông báo kế hoạch sử dụng đất, người dân nên nộp đơn yêu cầu huỷ bỏ quy hoạch để được xây nhà như bình thường.

 

6. Tình trạng và giải pháp hạn chế tình trạng quy hoạch treo 

Trên cả nước ta, tình trạng quy hoạch treo vẫn diễn ra rất nhiều, việc này có xu hướng ngày càng gia tăng. Đặc biệt là ở những thành phố đông dân cư như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh. Có những quy hoạch đã kéo dài gần 20 năm những vẫn đang "ngủ quên" tại đó. Rất nhiều lý do được đưa ra, việc này ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của người dân; Dự án "ngủ quên" gây lãng phí lớn đến tài nguyên đất đai của đất nước, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế; Gây ra rất nhiều khó khăn cho người dân, từ đó dẫn đến những bức xúc, mất niềm tin từ phía người dần; Kèm theo cơ sở hạ tâng như trường học, bệnh viện không đáp ứng đủ cho người dân.

Để hạn chế tình trạng này, Nhà nước cần có những biện pháp thực sự nghiêm túc, rà soát kỹ lưỡng những quy hoạch sử dụng đất trên từng địa bàn. Đánh mạnh vào trách nhiệm của từng cá nhân, tổ chức có liên quan. 

Điều chỉnh, quản lý, giám sát chặt chẽ công tác quy hoạch đô thụ. Dứt khoát và mạnh tay thu hồi những dự án có chủ đầu tư không có khả năng thực hiện dự án đầu tư trên thực tế. Củng cổ, rà soát, xây dựng và hoàn thiện cơ sở pháp lý, theo Luật Minh Khuê thì đây chính là giải pháp quan trọng nhất và đi đầu trong những giải pháp đã nêu. 

Ngoài ra, cần tăng cường, đỗn đốc các chủ đầu tư để kịp xử lý, cùng với đó là thẩm định xét duyệt và kiên quyết mạnh tay và xử lý nghiêm những hành vi phạm pháp luật đất đai, đặc biêt là vi phạm quy hoạch đất đai.

Trên đây là những chia sẽ liên quan đến quy hoạch treo, tuy nhiên, nếu còn bất kỳ vấn đề nào vướng mắc. Quý khách vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai: 1900.6162 để được giải đáp nhanh chóng.