1. Thực trạng bất động sản bị bỏ hoang

Đất đai là tài nguyên quan trọng đối với cuộc sống của con người, đất đai vừa là chỗ ở vừa là tư liệu sản xuất quý giá. Hiện nay, sự phát triển của kinh tế - xã hội, con người ngày càng mở rộng phạm vi, khu vực sống. Với hơn 8 tỉ người, thế giới đang ngày càng thiếu diện tích cho con người. Ở Việt Nam, theo kết quả điều tra năm 2019 mật độ dân số là 290 người/km2, thuộc quốc gia có mật độ dân số cao so với thế giới. Riêng Hà Nội mật độ dân số là 2.398 người/km2, cao gấp 8,2 lần so với mật độ dân số của các nước, điều này cho thấy áp lực về cơ sở hạ tầng đối với thành phố ngày càng lớn. Trong khi đó, một số quận, huyện, tỉnh, thành phố tình trạng đất bỏ hoang rất phổ biến. Điều này gây lãng phí nghiêm trọng tài nguyên đất. 

Hiện nay, ở Hà Nội, thành phố Hồ Chi Minh hàng chục dự án bị bỏ hoang cả chục năm không triển khai thực hiện. Đơn cử là dự án Trung tâm thương mại, chợ, siêu thị và văn phòng cho thuê ở Xuân La, Tây Hồ, Hà Nội của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng. Trúng thầu năm 2008, dự án có diện tích 2.065m2 với tổng mức đàu tư dự kiến ban đầu là 380 tỷ đồng. Đến nay đã hơn chục năm dự án vẫn chưa được khởi công xây dựng. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội nguyên nhân chậm tiến độ của các dự án do công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng làm nhà thầu chưa nộp nghĩa vụ tài chính khi trúng thầu.

Hậu quả của tình trạng đất bỏ hoang là việc gây nên sự bức xúc trong dư luận. Bỏ hoang đất làm lãng phí tài nguyên dẫn đến tình trạng bất ổn trong chính sách quản lý đất đai. Thêm vào đó là việc trì trệ, cản trở sự phát triển của kinh tế - xã hội cuả đất nước.

Bên cạnh các dự án lớn, một số bất động sản nhỏ, lẻ của cá nhân cũng bị bỏ hoang, không sử dụng do tình trạng đầu cơ đất. Trong khi, giá đất ngày càng tăng nhiều gia đình phải sống trong cảnh 5-6 người sống trong căn hộ 40 - 50 m2 thì bất động sản lại rơi vài tay một số người với mục đích kinh doanh mua đi, bán lại mà không có nhu cầu sử dụng thực tế. Hậu quả ngoài việc gây lãng phí còn làm mất mỹ quan và ảnh hưởng đến định hướng phát triển đô thị.

 

2. Những biện pháp về mặt chính sách của nhà nước nhằm khắc phục tình trạng đất bỏ hoang

Trước thực trạng trên đòi hỏi phải đưa ra những giải pháp cụ thể. Trong đó, vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đang là vấn đề cần quan tâm nhất lúc này. Mặc dù đã lấy ý kiến nhiều lần từ năm 2016 đến nay dự án sửa đổi Luật Đất đai vẫn còn nhiều vấn đề đang gây tranh cãi. Đất đai là một vấn đề nhạy cảm mọi chính sách đưa ra cần có sự cân nhắc một cách thận trọng, nhìn nhận và đánh giá từ nhiều hướng khác nhau để đảm bảo được tính khả thi, hiệu quả lâu dài trong quá trình thực hiện.

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 có quy định về việc thu hồi dự án chậm tiến độ theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64, tuy nhiên biện pháp này thông qua quá trình thực hiện chưa thực sự hiệu quả. Quy định này chỉ áp dụng cho dự án của tổ chức mà được Nhà nước giao, còn đối với những thửa đất của cá nhân hay các dự án nhà ở riêng lẻ thì chưa có một chế tài, biện pháp cu thể nào được đưa ra. Đây là một thiếu sót lớn của pháp luật đất đai hiện hành, dẫn đến tình trạng mua để đầu cơ mà chưa được sử dụng đúng mục đích. 

Bên cạnh giải pháp trên, hiện tại có đề xuất về việc đánh "thuế tài sản" đối với bất động sản. Trong đó, có kiến nghị áp dụng thuế lũy tiến cho đất bỏ hoang. Giải pháp này được đưa ra đồng thời trong quá trình lấy ý kiến sửa đổi Luật Đất đai. Theo đó, Bộ Tài chính đã có văn bản đề nghị các bộ, ngành, địa phương cho ý kiến góp ý về việc sửa đổi Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, xây dựng Luật thuế tài sản, bất động sản. Đánh thuế đối với đất bỏ hoang là một kiến nghị nằm trong dự án sửa đổi, xây dựng luật thuế sử dụng đất, thuế tài sản. Áp dụng thuế lũy tiến với đất bỏ hoang nằm trong khuôn khổ xây dựng chính sách thuế tài sản. Thông qua việc áp dụng thuế đối với đất và cả tài sản gắn liền với đất nhằm siết chặt hoạt động quản lý đất đai.

Cụ thể một số quan điểm cho rằng, khi dự án đấu thầu, đấu giá phải xác định thời điểm, kể car nhà ở thương mại, khu công nghiệp sau thời gian bao lâu được hưởng chính sách ưu đãi và phải làm xong. Nếu không thực hiện xong dự án phải tăng thuế lũy tiến để bổ sung vào nguồn thuế. Quan điểm này nêu ra biện pháp quản lý đối với các dự án đầu tư xây dựng. Việc chậm thực hiên dự án không những gây lãng phí tài nguyên mà còn làm thất thoát về nguồn thu ngân sách, cũng như sự trì trệ về sự phát triển kinh tế - xã hội, không đảm bảo triệt để được lợi ích của nhân dân. 

Có nhiều ý kiến cho rằng, việc dùng thuế để chống đầu cơ cũng chưa phải là biện pháp triệt để cho vấn đề này. Tất nhiên, việc đầu cơ còn dựa vào nguồn tiền, nhưng việc sử dụng biện pháp về thuế, dưới góc độ pháp lý là một biện pháp khá mềm dẻo, hợp lý hơn so với chính sách cấm sở hữu nhiều bất động sản ở một số nước. Vậy, việc đánh thuế như vậy có những lợi ích cụ thể nào?

 

3. Có nên đánh thuế lũy tiến đối với đất bỏ hoang?

Hiện nay, chưa có bất cứ khái niệm cụ thể nào, cũng như chưa có căn cứ để xác định đất bỏ hoang. Tuy nhiên, có thể hiểu đất bỏ hoang là tình trạng đất đai thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, phi nông nghiệp chưa được sử dụng đúng mục đích, kế hoạch hoặc đã có dự án nhưng chưa được thực hiện hoặc bị kéo dài thời gian khởi công thực hiện. 

Theo đó, căn cứ xác định đất bỏ hoang là đất đai không được sử dụng, khai thác đúng mục đích hay có quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất mà chưa được thực hiện. Điều này dẫn đến việc đất bỏ không trong một khoảng thời gian dài. Như vậy, tiêu chí để xác định đất hoang là mục đích sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thời gian đình trệ, không thực hiện việc khai thác, sử dụng đất.

Cụ thể biện pháp đánh thuế lũy tiến đối với đất hoang được hiểu là việc đánh thuế cao hơn đối với người có nhiều bất động sản hoặc doanh nghiệp có nhiều dự án bất động sản mà chưa được đưa vào thực hiện hoặc kéo dài thời gian hoàn thiện dự án. Khi đưa ra phương án này có nhiều ý kiến trái chiều, phần lớn đến từ các đối tượng sở hữu nhiều bất động sản hay kinh doanh, đầu cơ bất động sản. Đứng từ góc độ cá nhân để thấy rằng việc áp dụng thuế lũy tiến không có lợi cho họ, khi những người sử dụng tài chính cá nhân để mua bất động sản mà lại bị đánh thuế cao hơn. Tuy nhiên, nhìn từ góc độ xã hội, góc độ của các cơ quan quản lý đất đai thì đây là một giải pháp mang lại nhiều lợi ích.

Thứ nhất: Đất đai ở Việt Nam thuộc chế độ sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Công dân có quyền sử dụng đất, khi nhà nước trao quyền sử dụng đất thì họ phải sử dụng đúng mục đích và tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai. Các quy định này nhằm bảo vệ, tránh lãng phí tài nguyên đất và đảm bảo việc quản lý của Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, khi nhà nước trao cho công dân quyền sử dụng đất mà họ lạ để đất rơi vào tình trạng bỏ hoang thì lại là một bất cập và cần có biện pháp xử lý. Khi ấy, việc đánh thuế lũy tiến đối với đất bỏ hoang là một biện pháp về mặt tài chính vừa hạn chế được tình trạng bỏ hoang đất vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tránh thất thoát, lãng phí tài nguyên.

Thứ hai: Hiện nay, tình trạng đầu cơ đất, găm đất nhằm mục đích kinh doanh đã gây nên nhiều hệ lụy như việc "thổi" giá đất, tình trạng "sốt" đất, tăng giá đất gây mất ổn định thị trường, ảnh hưởng xấu đến tình hình kinh tế - xã hội. Việc đánh thuế lũy tiến đối với đất bỏ hoang là một chính sách hợp lý nhằm ngăn cản phần nào thực trạng "thổi" giá đất để trục lợi bất chính. Dưới góc độ pháp lý thì đây là biện pháp tăng cường hoạt động quản lý đất đai. 

Thứ ba: Thực trạng đầu cơ đất thể hiện việc bất động sản tập trung vào tay một số người gây nên tình trạng mất cân bằng về điều kiện sống, gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội. Khi có chính sách về thuế lũy tiến với đất bỏ hoang sẽ hạn chế những nguy cơ trên. Bên cạnh đó, việc ngăn chặn giá đất leo thang sẽ đảm bảo cho sự phát triển bền vững, đồng đều về kinh tế - xã hội.

Thứ tư: Đối với những dự án bị bỏ hoang do khéo dài thời gian khởi công, hoàn thiện. Việc áp thuế lũy tiến nhằm hạn chế tình trạng này. Phần lớn các dự án về phát triển kinh tế - xã hội, hạ tầng, đô thị sẽ hạn chế việc trì trệ đảm bảo được việc thực hiện đúng kế hoạch, từ đó góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương.

Như vậy, việc áp dụng thuế lũy tiến sẽ đem lại nhiều lợi ích ơn cho cộng đồng, cho đất nước. Tuy nhiên, việc áp dụng thuế lũy tiến đối với đất bỏ hang cần được xem xét đưới nhiều yếu tố như: Khoanh vùng đô thị, thời gian bỏ hoang, chậm thực hiện dự án,... để đem lại hiệu quả cao nhất khi thực hiện.