Thưa luật sư, Tôi có ý định mua một nền đất tại huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh với Diện tích 4 x 17 =68m2, vì không đủ diện tích tách thửa nên nền đất của tôi phải chung với môt nền đất khác (đồng sở hữu) người bán cho tôi nói là bao xây dựng, hoàn công rồi 6 tháng sẽ tách được sổ riêng, đường trước khu đất là 6m.Luật sư cho tôi hỏi: cái đó mình có xây dựng được không? Có hoàn công nhà được không? Liệu 6 tháng hay 1 năm sau họ có tách được sổ cho tôi không?. Mong luật sư tư vấn giùm tôi trường hợp trên, bởi vì tôi cũng không có tài chính dư giả nên hơI bất an. Cảm ơn Luật sư rất nhiều. Mong nhận được sự tư vấn của luật sư!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê,
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:1900.6162
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:
1. Cơ sở pháp lý
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai.
2. Nội dung phân tích
2.1. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Diện tích đất mà bạn mua không đủ điều kiện để tách thửa nhưng người bán lại khẳng định rằng sau khi hoàn công bạn sẽ có được sổ riêng (tách thửa được), trong trường hợp này bạn có thể tham khảo các quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để đảm bảo quyền lợi của mình:
"Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."
- Nếu miếng đất này của người đó hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nếu miếng đất này hình thành sau ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành thì người đó không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2. Sở hữu chung theo phần, định đoạt tài sản chung
Về vấn đề bạn chung quyền sở hữu với người khác, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau:
Điều 209, 218 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
"Điều 209. Sở hữu chung theo phần
1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
..."
"Điều 218. Định đoạt tài sản chung
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.
5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.
6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này"
Như vậy, khi chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình bạn sẽ được quyền ưu tiên mua.
Tóm lại:
- Bạn có thể nhận chuyển nhượng được miếng đất này, có thể xây dựng được nhưng việc tách thửa còn phụ thuộc vào miếng đất của bạn được hình thành sau hay trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành. Để tránh rủi ro cho mình bạn nên hỏi rõ người chuyển nhượng miếng đất cho bạn.
3. Mua nhà đất sổ chung hay xảy ra những rủi ro gì?
Sổ chung ở đây có thể là sổ hồng chung hoặc sổ đỏ chung. Đây đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và các tài sản gắn liền với đất được cấp bởi các cơ quan có thẩm quyền thuộc nhà nước từ cấp huyện trở lên. Tuy nhiên, do là sổ chung nên quyền sở hữu đất, nhà, tài sản gắn liền với đất sẽ thuộc sở hữu chung từ 2 người trở lên. Đặc biệt, các chủ sở hữu này không có quan hệ ruột thịt với nhau.
Về việc mua nhà đất sổ chung hay xảy ra những rủi ro hiện hữu như sau:
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Mọi vấn đề vướng mắc xin vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật 1900.6162.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê
