1. Điều kiện nào để được đền bù đất tái định cư ?

Thưa Luật sư, gia đình tôi có một miếng đất thổ cư diện tích 38.2 m2, gia đình tôi hiện có 2 con nhỏ không có miếng đất nào khác. Hiện đất đang trong quy hoạch làm đường của nhà nước, cắm mốc làm đường vào 1 nửa diện tích đất ở. Nhờ Luật Minh Khuê tư vấn giúp tôi có được đền bù đất tái định cư không, và được diện tích đất là bao nhiêu ?
Xin chân thành cảm ơn Luật sư.

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Điều kiện đề được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp...."

Đất của bạn là đất ở, việc bồi thường cụ thể theo Điều 79 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;...

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất...."

Theo đó, nếu thỏa mãn được điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 79, hộ gia đình của bạn sẽ được bồi thường đất ở tái định cư đối với trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi. Trong trường hợp không thỏa mãn điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 79, hộ gia đình của bạn sẽ được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Quy trình bố trí đất ở tái định cư cho người có đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở được quy định tại Điều 86, Luật đất đai 2013:

"Điều 86. Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở

1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.

Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.

2. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.

Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.

3. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

4. Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.

Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư tối thiểu cho phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương."

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật đất đai về việc tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ? Điều kiện thu hồi đất

2. Hỏi về việc đền bù đất nông nghiệp ?

Kính gửi Luật sư công ty Luật Minh Khuê. Gia đình tôi hiện đang sinh sống trên một mảnh đất khoảng 8000m vuông. Hiện nay đang nằm trong quy hoạch của dự án nhà nước, tuy nhiên tôi và gia đình đang không hiểu việc nhân 3 giá trị đất nông nghiệp mà một số hộ gia đình thì được hưởng một số thì không ?

Khi hỏi thì được ban giải tỏa trả lời là do gia đình tôi (mẹ tôi đang hưởng lương hưu, còn vợ chồng tôi đang là viên chức) thì không được hưởng việc nhân 3 giá trị đó. Kính mong Luật sư tư vấn giúp tôi và gia đình.

Xin trân trọng cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời

Về quy định chung thì không có quy định cụ thể nào về việc nhân 3 gia trị đất nông nghiệp khi được nhà nước bồi thường khi quy hoạch và đây là chính sách của địa phương bạn để hỗ trợ.

Căn cứ vào Điều 20 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định như sau:

"Điều 20. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây:

a) Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương;

b) Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương.

2. Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người thu hồi đất nông nghiệp.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ cơ chế, chính sách giải quyết việc làm đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định, chỉ đạo việc lập và tổ chức thực hiện phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho người trong độ tuổi lao động tại địa phương. Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm phải lấy ý kiến của người thu hồi đất."

Vậy việc hỗ trợ cụ thể còn phụ thuộc vào chính sách của ủy ban nhân dân tỉnh nơi địa phương của bạn.

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

3. Mua đất trong phương án đền bù có rủi ro nào ?

Thưa luật sư! ! Tôi định mua một mảnh đất trồng cây lâu năm (hàng năm) (trồng cây bạch đàn/ cây tràm) nhưng khi tìm hiểu kỹ thì được biết khu đất này đã lập phương án đền bù, giải phóng mặt bằng từ năm 2010 và chủ đầu tư chưa trả tiền (hồ sơ khảo sát đền bù đã có số thửa, biên bản kiểm đếm tài sản...). Tháng 5/2016, UBND Thành phố đã có chỉ đạo nếu chủ đầu tư không có khả năng thực hiện dự án thì sẽ thu hồi giấy phép đầu tư và trả lại đất cho dân. Chủ đất có trên 30 ha và do thời gian chờ bồi thường lâu quá (đến nay đã trên 9 năm kể từ khi bắt đầu lập báo cáo đầu tư), ông bà già yếu nên muốn bán với giá rẻ để đỡ phải suy nghĩ ( hiện tại ông bà đã sử dụng mảnh đất này từ thời chế độ cũ và thất lạc giấy tờ liên quan nhưng trong sổ ruộng đất có đứng tên ông bà và khi khảo sát lập phương án đền bù đều có thể hiện số lô, số thửa của ông bà (trích lục bản đồ địa chính tỉ lệ1/2000). Vậy xin luật sư cho tôi được hỏi một số vấn đề như sau:

1. Tôi có được mua lại mảnh vườn này không? hoặc ông bà có thể làm hợp đồng ủy quyền thừa hưởng? hoặc biếu tặng... được không?

2. Nếu bằng cách nào đó nêu trên tôi có quyền sử dụng mảnh vườn này thì tôi có quyền được hưởng đầy đủ các chính sách về bồi thường không?

3. Giả sử tôi mua hết mảnh đất đó và lập lại dự án đầu tư thì có được phép không?

Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư !

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, Bạn được mua lại mảnh vườn đó vì:

Theo Khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

Như vậy, chủ sở hữu của mảnh vườn được phép chuyển nhượng mảnh đất nhưng bạn không được được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu bạn có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, khi chủ sử dụng đất chuyển nhượng mảnh đất này cho bạn thì phải đáp ứng được các điều kiện sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Chủ sở hữu mảnh vườn bạn đang muốn mua mặc dù không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã sử dụng mảnh đất này từ thời chế độ cũ và thất lạc giấy tờ liên quan nhưng trong sổ ruộng đất có đứng tên ông bà và khi khảo sát lập phương án đền bù đều có thể hiện số lô, số thửa của ông bà (trích lục bản đồ địa chính tỉ lệ1/2000) và không có tranh chấp nên căn cứ theo điều 101, UBND xã sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu mảnh vườn.

Khi đáp ứng được các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng mảnh đất đó mới được coi là hợp pháp.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Thứ hai, Khi bạn đã thực hiện những việc như trên thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, theo điều 74 luật đất đai năm 2013, bạn sẽ được hưởng các chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi:

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Thứ ba, bạn mua lại hết mảnh đất đó nhưng không được lập lại dự án đầu tư vì:

Theo Khoản 2 điều 49 luật đất đai 2013 quy định như sau:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

Đất mà bạn mua lại đang nằm trong dự án đền bù, giải phóng mặt bằng từ năm 2010 nên bạn không được phép xây dựng nhà ở mới, lập dự án đầu tư, trồng cây lâu năm.

>> Xem thêm:  Đối tượng nào được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất ?

4. Tư vấn về người được hưởng đền bù đất ?

Thưa luật sư! Hiện tại tôi có một vấn đề như sau xin nhờ luật sư giải đáp giùm: Mảnh đất này trước đây chủ cũ đứng tên 2 vợ chồng, nhưng năm 2010 người vợ mất nên bìa đất được chuyển tên thành người chồng đứng tên. Bìa cũ khi đứng tên 2 vợ chồng chủ cũ thì đất có chiều dài là 25 mét, tuy nhiên khi chuyển sang bìa mới vào năm 2010.
(Sau khi vợ chũ cũ mất), thì do con đường này có qui hoạch mở rộng nên nhà nước thu hồi vào 5 mét (không cấp giấy chủ quyền cho 5 mét phía trước) để làm đường nên UBND thành phố chỉ ghi trên bìa chiều dài đất còn lại là 20 mét và 5 phía trước thì nhà nước làm biên bản thu hồi và bồi thường (chủ cũ cũng chưa nhận tiền bồi thường). Đến năm 2016, tôi mua mảnh đất thì theo trên bìa mới là ngang 4x20 (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới-2010) và thực tế thì vẫn sử dụng 4x25. Vậy luật sư cho tôi hỏi: Khi đền bù thì ai được nhận số tiền đền bù này?
Trong trường hợp nhà nước điều chỉnh lại việc xây dựng đường không lấy vào 5 mét nữa mà chỉ lấy vào 4 mét. Thì theo luật, 1 mét còn lại này ai sẽ được quyền sử dụng ?
Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ !

Tư vấn về người được hưởng đền bù đất?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi 1900.6162

Trả lời :

Theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Theo như quy định trên, các chủ thể đủ điều kiện để được bồi thường thì sau khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế thì Nhà nước sẽ tiến hành bồi thường dựa trên giá đất ở thời điểm thu hồi và các chi phí hợp lý khác mà người sử dụng đất đã phải bỏ ra. Do vậy, chủ cũ của mảnh đất có quyền nhận bồi thường, vì mảnh đất đó trước khi thu hồi là sở hữu của họ. Người chủ cũ chỉ bán phần đất còn lại cho bạn vì thế bạn không thẻ nhận bồi thường khi nhà nước bồi thường đất thu hồi. Tương tự trường hợp nhà nước điều chỉnh lại việc xây dựng đường không lấy vào 5 mét nữa mà chỉ lấy vào 4 mét thì theo luật, 1 mét còn lại nàychủ cũ sẽ được quyền sử dụng.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

5. Tư vấn phương thức xác định diện tích đền bù đất đai ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Nhà tôi nằm trên quốc lộ 39B, thuộc Thái Bình.Đất sử dụng là đất của ông cha để lại( ông nội tôi đã sinh sống trên đất này từ khoảng những năm 1954 trước khi có luật ban hành sổ đỏ 1993).

Khi ấy thì đường 39 còn nhỏ nên theo tôi được biết thì phần lưu không từ tim đường vào chỉ là 3m. Nhưng sau này có 1,2 lần đường được mở rộng thêm thì phần lưu không được dịch thêm tính từ tim đường là 6m, nhưng nhà tôi chưa 1 lần nào nhận được đền bù. Năm 1993 khi nhà tôi được cấp sổ đỏ thì phần lưu không từ tim đường vào là 6m.

Đến nay nhà nước có chủ trương mở rộng đường quốc lộ 39B nhà thầu trực tiếp thi công khi giải phóng mặt bằng có đi đo đạc giải phóng thì chỉ đền bù đất nhà tôi từ mức 6m so với mặt đường trở vào. Vậy tôi xin được hỏi phần đất 3m mà những lần làm đường trước nhà tôi chưa được đền bù thì có được đền bù không. Cũng cho tôi hỏi luôn là mức giá sàn đền bù là bao nhiêu?

Cũng trên mảnh đất ấy nhà tôi đã chuyển quyền sử dụng đất( bán đất) cho 1 gia đình A. Khi ấy thì đã có sổ đỏ và gia đình A được sử dụng đất từ tính từ tim đường vào là 6m, thế thì cái phần 3m kia gia đình tôi có được đền bù không?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê.

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!

Người gửi: Thinh Tran

Trả lời:

1. Thứ nhất về vấn phần đất 3m mà những lần làm đường trước nhà tôi chưa được đền bù thì có được đền bù không?

Căn cứ khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1.Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.”

Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Như vậy thì theo thông tin bạn cung cấp thì có thể thấy 3m diện tích đất trên thuộc diện tích đất đã được cấp sổ đỏ nên căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013 thì bạn có thể được bồi thường khi nhà nước thu hồi.

2. Thứ hai về vấn đề mức giá sàn đền bù là bao nhiêu ?

Căn cứ khoản 3, 4 Điều 114 Luật đất đai năm 2013:

“3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”

Như vậy để xác định giá đất để đền bù là bao nhiêu thì phải căn cứ vào Bảng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật