Điều kiện thế chấp tài sản gắn liền với đất theo quy định mới?

1. Thế chấp tài sản gắn liền với đất là gì?

Theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản được quy định như sau:

- Thế chấp tài sản: Thế chấp tài sản là hành vi một bên (gọi là bên thế chấp) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

- Quản lý tài sản thế chấp: Tài sản thế chấp được giữ bởi bên thế chấp. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận giao cho một người thứ ba quản lý tài sản thế chấp.

Và cũng theo Điều 318 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản thế chấp cụ thể như sau:

• Thế chấp toàn bộ tài sản: Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản động và tài sản bất động có vật phụ, thì tất cả các vật phụ của tài sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Thế chấp một phần tài sản: Trong trường hợp thế chấp một phần của tài sản động và tài sản bất động có vật phụ, thì vật phụ liên quan đến tài sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Thế chấp quyền sử dụng đất: Nếu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và trên đó có tài sản gắn liền với đất, thì tài sản gắn liền đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Bảo hiểm tài sản thế chấp: Trong trường hợp tài sản thế chấp đã được bảo hiểm, bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc tài sản bảo hiểm đang được sử dụng để thế chấp. Khi xảy ra sự kiện bảo hiểm, tổ chức bảo hiểm sẽ trực tiếp chi trả tiền bảo hiểm cho bên nhận thế chấp.

Nếu bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc tài sản bảo hiểm đang được sử dụng để thế chấp, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp. Do đó, nếu không có thỏa thuận khác, khi thế chấp quyền sử dụng đất có căn nhà trên đó, thì căn nhà này cũng thuộc tài sản thế chấp. Tuy nhiên, quy định cụ thể về tài sản thế chấp còn phụ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng thế chấp.

2. Điều kiện thế chấp tài sản gắn liền với đất 

Theo khoản 1 Điều 10 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ, "việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất". Điều này có nghĩa là hai bên có thể thỏa thuận chỉ sử dụng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu căn nhà trên thửa đất để làm tài sản thế chấp. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng khi lựa chọn phương án này, có thể phát sinh những phức tạp và rủi ro trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Việc xử lý tài sản thế chấp có thể bao gồm bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản hoặc bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.

Trường hợp thế chấp chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất mà không thế chấp quyền sở hữu căn nhà, thì Điều 325 Bộ luật Dân sự quy định cách xử lý tài sản bảo đảm như sau:

- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất cũng là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp đối với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, việc xử lý tài sản bảo đảm được quy định tại Điều 326 của Bộ luật Dân sự năm 2015:

- Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất, tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất, khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

=> Việc sử dụng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không xảy ra đồng thời. Hai bên có thể thỏa thuận chỉ sử dụng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu căn nhà trên thửa đất như tài sản thế chấp. Điều này nhằm đảm bảo sự linh hoạt và linh động trong việc sử dụng tài sản thế chấp và quyền sử dụng đất, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên liên quan. Tuy nhiên, việc áp dụng phương án này cũng có thể gây ra những vấn đề phức tạp và rủi ro trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Do đó, các bên cần cân nhắc và thỏa thuận một cách cẩn thận trước khi quyết định sử dụng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất như tài sản thế chấp.

3. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp

Theo Điều 303 của Bộ luật Dân sự 2015, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp như sau:

- Bán đấu giá tài sản: Bên nhận bảo đảm có thể tổ chức bán đấu giá tài sản thế chấp để thu hồi số tiền phải trả. Quy trình bán đấu giá sẽ được tuân theo các quy định pháp luật về đấu giá.

- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản: Bên nhận bảo đảm có thể tự tiến hành bán tài sản thế chấp để thu hồi số tiền nợ. Trước khi thực hiện việc bán, bên nhận bảo đảm cần thông báo cho bên bảo đảm về quyết định tự bán tài sản và thông báo cho bên thứ ba liên quan đến quyền và lợi ích của bên thế chấp.

- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản: Trường hợp bên bảo đảm không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, bên nhận bảo đảm có quyền nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Việc chuyển nhượng tài sản này sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật.

- Phương thức khác: Ngoài các phương thức đã nêu, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm còn có quyền thỏa thuận về các phương thức xử lý tài sản thế chấp khác phù hợp với hoàn cảnh cụ thể của hợp đồng thế chấp.

Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp, thì tài sản thế chấp sẽ được bán đấu giá để thu hồi số tiền nợ, trừ khi có quy định khác trong luật. Quá trình bán đấu giá sẽ tuân theo quy định của pháp luật về đấu giá để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc xử lý tài sản thế chấp.

=> Trên cơ sở các quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, việc xử lý tài sản thế chấp được quy định một số phương thức như bán đấu giá tài sản, tự bán tài sản, nhận chính tài sản hoặc các phương thức khác theo thỏa thuận. Trong trường hợp không có thỏa thuận, tài sản thế chấp sẽ được bán đấu giá để thu hồi số tiền nợ. Quy trình xử lý tài sản thế chấp phải tuân thủ các quy định về đấu giá và đảm bảo tính công bằng và minh bạch. Điều này giúp bảo đảm quyền và lợi ích của cả bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm.

Quý khách hàng có nhu cầu thì tham khảo thêm nội dung bài viết sau của công ty Luật Minh Khuê: Mẫu hợp đồng cho vay tiền có thế chấp tài sản bảo đảm 

Công ty Luật Minh Khuê mong muốn gửi đến quý khách hàng những thông tin tư vấn hữu ích. Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, hãy liên hệ với Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Hoặc quý khách hàng gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý khách hàng!