Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở thương mại ngày càng gia tăng cả về số lượng lẫn chất lượng. Các dự án nhà ở thương mại không chỉ góp phần đáp ứng nhu cầu an cư của người dân mà còn giữ vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế – xã hội, chỉnh trang đô thị và sử dụng hiệu quả quỹ đất. Chính vì vậy, pháp luật đặt ra những quy định chặt chẽ đối với điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại nhằm bảo đảm chỉ những tổ chức có đủ năng lực pháp lý, năng lực tài chính và quyền sử dụng đất hợp pháp mới được tham gia đầu tư. Việc quy định rõ ràng các điều kiện này vừa tạo hành lang pháp lý minh bạch cho nhà đầu tư, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người dân và thị trường bất động sản.

1. Hiểu thế nào là nhà ở thương mại?

Theo khoản 4 điều 2 Luật nhà ở 2023, Nhà ở thương mại là loại nhà ở được các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đầu tư xây dựng với mục đích kinh doanh sinh lợi. Khác với nhà ở xã hội hay nhà ở công vụ, nhà ở thương mại vận hành theo cơ chế thị trường, nghĩa là giá bán, giá cho thuê hoặc cho thuê mua được hình thành chủ yếu dựa trên quan hệ cung – cầu và khả năng thỏa thuận giữa các bên.

Trước hết, về mục đích đầu tư, nhà ở thương mại được xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng về chỗ ở của người dân, đồng thời mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư có thể bán nhà ở cho người mua để sở hữu lâu dài, cho thuê mua (người thuê trả dần tiền và được sở hữu sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính), hoặc cho thuê để khai thác giá trị sử dụng của nhà ở trong một thời gian nhất định.

Thứ hai, về cơ chế hình thành giá, nhà ở thương mại không bị Nhà nước ấn định mức giá cụ thể. Giá bán, giá thuê, giá thuê mua phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, chất lượng công trình, hạ tầng kỹ thuật – xã hội, uy tín của chủ đầu tư và tình hình thị trường bất động sản tại từng thời điểm. Nhà nước chỉ đóng vai trò quản lý thông qua hệ thống pháp luật, quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng và kiểm soát các hành vi vi phạm.

Thứ ba, về đối tượng sử dụng, nhà ở thương mại hướng tới mọi cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu và khả năng tài chính phù hợp, không bị giới hạn chặt chẽ về điều kiện thu nhập hay đối tượng chính sách như nhà ở xã hội. Điều này giúp thị trường nhà ở trở nên năng động, đa dạng về phân khúc, từ căn hộ bình dân đến cao cấp.

Cuối cùng, về vai trò trong nền kinh tế – xã hội, nhà ở thương mại góp phần quan trọng vào việc phát triển thị trường bất động sản, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm và cải thiện chất lượng đô thị. Tuy nhiên, để bảo đảm phát triển bền vững, Nhà nước cần có cơ chế quản lý hiệu quả nhằm hạn chế đầu cơ, bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê và giữ ổn định thị trường.

Tóm lại, nhà ở thương mại là một bộ phận không thể thiếu của hệ thống nhà ở, phản ánh rõ nét nguyên tắc vận hành theo cơ chế thị trường, đồng thời giữ vai trò quan trọng trong đáp ứng nhu cầu ở và phát triển kinh tế – xã hội.

2. Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

2.1. Điều kiện về chủ thể và năng lực của chủ đầu tư

Theo khoản 1 điều 36 Luật nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đây là điều kiện mang tính nền tảng nhằm bảo đảm tính chuyên nghiệp, minh bạch và khả năng triển khai dự án trên thực tế.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản này phải đáp ứng đồng thời các điều kiện quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 35 Luật Nhà ở 2023, bao gồm:

- Điều kiện về vốn chủ sở hữu: Doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn:

• 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha;
• 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

- Điều kiện về năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án:

Doanh nghiệp phải chứng minh có năng lực, kinh nghiệm phù hợp để triển khai dự án theo quy định của pháp luật có liên quan. Đây là căn cứ để cơ quan nhà nước đánh giá khả năng thực hiện dự án đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng và tuân thủ pháp luật.

Nhìn chung, các điều kiện này thể hiện rõ chủ trương của Nhà nước trong việc loại bỏ các doanh nghiệp “tay không bắt giặc”, góp phần hạn chế dự án treo, dự án chậm tiến độ và bảo vệ quyền lợi của người dân.

2.2. Trường hợp làm chủ đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc chấp thuận nhà đầu tư

Khoản 2 Điều 36 Luật nhà ở 2023, quy định các trường hợp chủ đầu tư được xác lập trên cơ sở các cơ chế lựa chọn nhà đầu tư do Nhà nước tổ chức, thường áp dụng đối với các quỹ đất sạch, đất công hoặc các dự án có quy mô lớn.

Cụ thể, doanh nghiệp được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Trúng đấu giá quyền sử dụng đất: Doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án.
• Trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất: Trường hợp này áp dụng khi dự án cần lựa chọn nhà đầu tư có phương án tổng thể tối ưu nhất về tài chính, kỹ thuật, quy hoạch và hiệu quả kinh tế – xã hội.
• Được chấp thuận nhà đầu tư: Áp dụng trong trường hợp có tổ chức đấu giá, đấu thầu nhưng chỉ có một nhà đầu tư đăng ký hoặc chỉ một nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Cơ chế này bảo đảm nguyên tắc cạnh tranh, công khai, minh bạch, đồng thời giúp Nhà nước lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực phù hợp nhất để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

2.3. Trường hợp làm chủ đầu tư khi có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận hoặc đang có đất

Khoản 3 Điều 36 Luật nhà ở 2023 là điểm đổi mới quan trọng, có mối liên hệ chặt chẽ với các quy định của Luật Đất đai 2024, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các dự án hình thành từ quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập.

Theo đó, doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi thuộc một trong hai trường hợp:

• Đang có quyền sử dụng đất: Doanh nghiệp đã có sẵn quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đủ điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
• Nhận quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận: Doanh nghiệp thỏa thuận với người sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất…) để hình thành quỹ đất thực hiện dự án.

Tuy nhiên, pháp luật đặt ra điều kiện ràng buộc quan trọng: Loại đất mà doanh nghiệp đang có hoặc nhận chuyển nhượng phải là loại đất được phép thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai. Thông thường, đó là đất ở hoặc đất ở kết hợp với loại đất khác; trường hợp cần chuyển mục đích sử dụng đất thì phải tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và trình tự, thủ tục theo luật định.

Từ các quy định trên có thể thấy, Luật Nhà ở 2023 đã xây dựng một khung pháp lý chặt chẽ nhưng linh hoạt đối với việc xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Theo đó, chủ đầu tư không chỉ cần đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính và kinh nghiệm, mà còn phải thuộc một trong hai nhóm trường hợp pháp lý rõ ràng:
(i) được lựa chọn thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc chấp thuận nhà đầu tư; hoặc
(ii) có quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua thỏa thuận hoặc đang sở hữu đất phù hợp.

Cách tiếp cận này góp phần hài hòa giữa yêu cầu quản lý chặt chẽ của Nhà nước và nhu cầu chủ động tạo lập quỹ đất, đầu tư dự án của doanh nghiệp, qua đó thúc đẩy thị trường nhà ở thương mại phát triển ổn định và bền vững.

3. Quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Căn cứ theo quy định Điều 38 của Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản pháp luật có liên quan, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được Nhà nước ghi nhận và bảo đảm thực hiện đầy đủ các quyền trong suốt quá trình chuẩn bị đầu tư, triển khai xây dựng, kinh doanh và quản lý dự án. Các quyền này thể hiện vai trò trung tâm của chủ đầu tư trong việc tổ chức thực hiện dự án, đồng thời bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh gắn với trách nhiệm tuân thủ pháp luật.

- Quyền yêu cầu thực hiện thủ tục hành chính

Chủ đầu tư có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước, tổ chức và cá nhân có liên quan thực hiện đúng, đầy đủ và kịp thời các thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật trong toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Quyền này được thực hiện trong các giai đoạn như: chấp thuận chủ trương đầu tư, lập, thẩm định và phê duyệt dự án; giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; cũng như trong quá trình triển khai, nghiệm thu và đưa dự án vào kinh doanh.

- Quyền kinh doanh nhà ở và huy động vốn

Chủ đầu tư được quyền bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án theo đúng điều kiện, trình tự và thủ tục do Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan quy định. Đồng thời, chủ đầu tư được thực hiện huy động vốn phục vụ cho dự án, bao gồm vốn góp, vốn vay và các hình thức huy động hợp pháp khác; được thu tiền bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở theo tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng và phù hợp với khối lượng công việc thực tế của dự án.

- Quyền của người sử dụng đất và quyền kinh doanh sản phẩm trong dự án

Trong phạm vi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt, chủ đầu tư được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, bao gồm quyền khai thác, thế chấp, chuyển nhượng và các quyền khác gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời, chủ đầu tư được quyền kinh doanh các sản phẩm nhà ở và công trình xây dựng trong dự án phù hợp với mục tiêu, quy mô và nội dung của dự án đã được phê duyệt.

- Quyền chuyển nhượng dự án

Chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cho chủ đầu tư khác khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư. Việc chuyển nhượng dự án là cơ sở pháp lý quan trọng giúp chủ đầu tư linh hoạt trong chiến lược đầu tư, tái cơ cấu vốn và tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh.

- Quyền quản lý và khai thác hạ tầng trong dự án

Chủ đầu tư được trực tiếp quản lý, khai thác và vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đối với các hạng mục không thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước. Việc quản lý và khai thác này được thực hiện theo đúng nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và nội dung dự án đã được phê duyệt, đồng thời bảo đảm phù hợp với công năng, mục đích sử dụng của từng hạng mục công trình.

- Quyền yêu cầu cấp Giấy chứng nhận

Chủ đầu tư có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về đất đai. Quyền này là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở trong dự án và tạo điều kiện cho việc kinh doanh, chuyển dịch tài sản.

- Quyền hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước

Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước theo quy định của pháp luật, bao gồm ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các hỗ trợ khác về thủ tục hành chính, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tùy theo loại dự án, địa bàn đầu tư và điều kiện cụ thể.

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật

Ngoài các quyền nêu trên, chủ đầu tư còn được thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật có liên quan, bảo đảm nguyên tắc tự do kinh doanh trong khuôn khổ pháp luật và phù hợp với mục tiêu, tính chất của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Kết luận

Các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được pháp luật quy định một cách toàn diện, bao trùm từ tư cách pháp lý của nhà đầu tư, quyền sử dụng đất, năng lực tài chính cho đến việc tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các thủ tục đầu tư có liên quan. Những quy định này không chỉ nhằm sàng lọc các nhà đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng dự án chậm tiến độ, bỏ hoang hoặc vi phạm pháp luật, mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện làm chủ đầu tư không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là nền tảng để dự án nhà ở thương mại được triển khai hiệu quả, mang lại giá trị lâu dài cho xã hội và đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà ở của người dân trong quá trình phát triển đô thị hiện nay.

Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, xin vui lòng không ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng lắng nghe và cung cấp sự tư vấn chuyên nghiệp để giúp quý khách giải quyết mọi vấn đề một cách hiệu quả và đúng luật. Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc một cách nhanh chóng.