Mục lục bài viết

1. Tranh chấp nhà ở được thế chấp tại ngân hàng?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Bác tôi có 1 căn nhà cầm cố ngân hàng không có tiền trả, tôi đứng ra trả gốc chưa trả lãi số tiền đó, bây giờ ngân hàng vẫn giữ sổ vì tôi chưa trả lãi nhưng các con của bác tôi đứng ra kiện đòi tài sản của vợ bác tôi vì bà đã mất (sổ đỏ vẫn đứng tên bác tôi). Vậy cho tôi hỏi bây giờ căn nhà đó sẽ được giải quyết như thế nào? Và nếu tôi xin ngân hàng cho tôi lấy lại số tiền để ngân hàng phát mại căn nhà đó thì liệu ngân hàng có đồng ý không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: P.Q.H

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Theo như nội dung thư mà bạn trình bày, hiện nay căn nhà vẫn đang được thế chấp tại ngân hàng và chưa được trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì chưa thực hiện các nghĩa vụ vay tài sản. Trong trường hợp chưa được ngân hàng tiến hành giải chấp thì tài sản là căn nhà sẽ không được tiến hành các giao dịch bán, trao đổi, tặng cho theo hay chia thừa kế quy định của Bộ luật Dân sự 2015:

"Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này."

Do đó, các con của bác bạn không có quyền kiện đòi tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nếu chưa được giải chấp tại ngân hàng.

Giả sử trong trường hợp các con của bác bạn tiến hành trả nợ đầy đủ cho ngân hàng và lấy lại được tài sản thì sẽ có hai trường hợp xảy ra:

Thứ nhất: nếu căn nhà là tài sản chung vợ chồng của hai bác bạn theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình 2014 thì các con của bác bạn chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản thừa kế là phần tài sản tương ứng với phần tài sản của vợ bác bạn (đã mất) trong khối tài sản chung. Tài sản thừa kế có thể được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật theo quy định của Bộ luật dân sự 2015. Phần tài sản của bác bạn, những người này không có quyền yêu cầu chia.

Thứ hai: nếu căn nhà là tài sản riêng của bác bạn thì những người con không có quyền yêu cầu chia tài sản của bác bạn.

Về vấn đề nếu bạn xin ngân hàng cho bạn lấy lại số tiền để ngân hàng phát mại căn nhà đó thì liệu ngân hàng có đồng ý không?: điều này hoàn toàn phụ thuộc vào quyết định của bên ngân hàng và mức độ rủi ro mà ngân hàng đánh giá đối với khoản vay này. Thông thường để đảm bảo thu hồi tiền đã cho vay, ngân hàng sẽ không đồng ý trả lại khoản tiền vay mà bạn đã trả. Tuy nhiên, bạn có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng hoàn trả lại số tiền mà bạn đã thực hiện nghĩa vụ thay cho họ. Nếu họ không hoàn trả, bạn có thể khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền để được bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp.

>> Tham khảo ngay:  Giải quyết tranh chấp nhà đất thừa kế trong gia đình?

 

2. Tranh chấp đất đai thừa kế giữa anh em trong gia đình?

Kính chào Luật Minh Khuê: Em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình em ở nhà của ông bà (từ khi mẹ em sinh ra từ năm 1957 đến giờ), khi ông bà mất không để lại di chúc cũng không phân chia tài sản theo pháp luật. Anh họ của mẹ em đã làm giấy tờ nhà nơi gia đình em đang sống mà không có sự đồng ý của mẹ em.

Xin hỏi luật sư:Vậy gia đình em có thể xin cấp lại giấy tờ nhà không? Chú ấy có quyền đuổi gia đình em ra khỏi nhà không?

Em xin chân thành cảm ơn!

- C.P

Tư vấn giải quyết tranh chấp nhà ở được thế chấp tại ngân hàng ?

Tranh chấp phát sinh do đổi nhà đất và chi phí cho vụ kiện về tranh chấp nhà đất ?

Luật sư trả lời: 

Vì ông bà bạn chết không để lại di chúc, nên phần di sản của ông bà để lại sẽ được chia theo pháp luật. Căn cứ Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy, anh họ của mẹ bạn không thuộc trường hợp được hưởng thừa kế theo pháp luật và việc anh họ của mẹ bạn làm giấy tờ nhà nơi gia đình bạn sinh sống là không đúng với quy định của pháp luật. Anh họ của mẹ bạn càng không có quyền đuổi mẹ bạn ra khỏi mảnh đất này. Do đó, bạn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai theo thủ tục của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMTquy định về hồ sơ địa chính:

"2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất."

Như vậy, nếu mẹ bạn và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật và nộp tại UBND cấp huyện.

 

3. Thủ tục giải quyết tranh chấp nhà đất trong gia đình?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Trước đây cô út em có cho số tiền để mua căn nhà, cô út nói là sẽ chia đều cho 3 người là cha em, chú 3, và chú 5. Căn nhà đó do cha em đứng tên và mẹ em thừa kế, nhưng nhà đó do chú 5 em ở từ khi mua (mua 2004) đến nay. Giờ cha em muốn bán căn nhà đó, nhưng cô em đòi kiện thì phải giải quyết như thế nào? Trân trọng cảm ơn.
- K.M.Đ

Luật sư trả lời: 

Trong trường hợp này, do bố bạn là người đứng tên căn nhà, mẹ bạn là người thừa kế nên bố mẹ bạn là người sở hữu của ngôi nhà. Vì vậy, bố mẹ bạn hoàn toàn có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với ngôi nhà. Cụ thể quyền sở hữu được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 158. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.

Điều 160. Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác lập, thực hiện trong trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Quyền khác đối với tài sản vẫn có hiệu lực trong trường hợp quyền sở hữu được chuyển giao, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

3. Chủ thể có quyền khác đối với tài sản được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền được quy định tại Bộ luật này, luật khác có liên quan nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản hoặc của người khác."

Theo đó, bố bạn hoàn toàn có quyền trong việc bán căn nhà mà cô bạn không thể kiện ra tòa vì bố bạn là chủ sở hữu hợp pháp đối với căn nhà này.

>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất (không có giấy tờ) trong gia đình?

 

4. Tranh chấp nhà ở là di sản thừa kế?

Ngôi nhà tôi đang ở hiện tại là do ông nội tôi để lại, mà ông nội lại được thừa kế bởi ông cố. Trong cùng thời gian đó ông cố có 3 người con, 2 gái 1 trai. Ông cố có chia nhà cho 3 người con và ông nội tôi được chia căn nhà to nhất nhưng thời đó không có di chúc gì chỉ là nói miệng thôi và ông cố có để lại bằng khoán nhà cho ông nội tôi. Sau khi ông nội tôi mất và ba tôi có đi làm lại hồ sơ nhà cửa thì hiện nay nhà tôi đã có sổ hồng do ba tôi đứng tên.

Nhưng gần đây 1 số người con của 2 bà cô (em của ông nội tôi) lại đến và tranh chấp nhà chúng tôi đang ở và đòi chúng tôi phải chia đều tiền nếu có bán nhà với lý do là nhà chung của ông cố để lại. Họ cũng có làm đơn kiện lên tòa án quận để bắt buộc gia đình tôi phải chấp nhận yêu cầu. Xin nói thêm là gia đình tôi ở ngôi nhà này trước cả năm 1975, ba tôi được sinh ra và lớn lên ở đây hiện nay ba tôi đã đc 60 tuổi rồi.

Tôi xin luật sư tư vấn giùm tôi là ngôi nhà này là của gia đình chúng tôi 1 cách hợp pháp phải không? Nếu họ kiện lên tòa án thì phần thắng của chúng tôi là bao nhiêu? Vì gia đình tôi không biết phải làm thế nào nên nhờ luật sư tư vấn để gia đình chúng tôi có thể giữ được tài sản của mình.

Tôi xin thành thật cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi 1900.6162

 

Trả lời

Theo thông tin bạn cung cấp thì trước khi ông cố bạn qua đời thì có để lại di chúc miệng, để lại cho ông nội bạn ngôi nhà. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 629 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định như sau:

"1. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng."

Tuy nhiên di chúc được coi là hợp pháp được quy định tại Khoản 5 Điều 630 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

"5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng."

Vì sau khi ông cố bạn qua đời chỉ để lại di chúc bằng miệng, không có người làm chứng và cũng không được ghi chép lại. Như vậy, trong trường hợp này, di chúc miệng không hợp pháp. Theo quy định của pháp luật, trường hợp này thì di sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật. Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 thì:

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất sẽ bao gồm ông nội bạn và 2 bà cô (em của ông nội bạn) và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất khác (nếu có). Mỗi người sẽ được hưởng một phần bằng nhau. Do đó, 2 bà cô bạn kiện đòi chia ngôi nhà của ông bạn là đúng và cả 2 ngôi nhà mà 2 bà cô bạn được hưởng trước đó cũng sẽ được đem chia lại.

Theo như bạn trình bày, hiện nay nhà bạn đã có sổ hồng đứng tên bố bạn, Việc bố bạn được cấp sổ hồng cũng cần phải làm rõ. Bởi trong trường hợp có nhiều người được thừa kế, khi cấp sổ hồng, nếu chưa phân chia thừa kế cho từng người, thì người đại diện của những người được thừa kế sẽ được cấp sổ hồng; trong sổ hồng phải ghi nhận nội dung này. Sổ hồng sẽ được cấp riêng cho một người được thừa kế, nếu những người được thừa kế khác từ chối nhận di sản theo đúng các quy định của pháp luật

>> Tham khảo: Phân tích vụ việc khởi kiện giải quyết tranh chấp đất?

 

5. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà ở?

Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi có câu hỏi mong được giải đáp: Anh họ tôi là người con trai cả trong gia đình nhưng anh bị tật từ nhỏ và không được cha mẹ thương, cha mẹ anh ấy có mua 1 mảnh đất nhỏ ngang 1.3x4 từ mẹ tôi và dì có nói là mua nhà cho anh ấy ở, nhưng khi bán đất chỉ ký giấy tay không ai làm chứng.

Bây giờ thì cha anh ấy muốn cho thêm 1 người con và 1 đứa cháu vào ở, tất cả đều ở tuổi trưởng thành, vì hoàn cảnh nhà có 2 vợ chồng và 1 đứa con không có chỗ ở, anh có nói là không cho vào ở vì nhà quá nhỏ, nhưng cha và em gái anh ấy đe dọa là sẽ quăng đồ anh ấy ra ngoài và không cho anh ấy ở. Trong khi đó người cha này còn có 1 căn nhà rộng không ai ở, anh ấy có lên tiếng xin về nhà lớn để anh em tập hợp lại ở trong 1 căn, mỗi tháng trích ra 2 triệu để phụ cấp cha nhưng người cha không chịu nhất quyết đuổi anh ấy và làm đơn ra ủy ban phường can thiệp để đuổi anh ấy đi.

Hiện tại căn nhà nhỏ anh ấy đang ở và căn nhà lớn của cha anh ấy điều do bà Ngoại tui để lại, 3 người đứng tên chung 1 sổ đỏ là mẹ tui và 1 bà dì và cha anh ấy. Vậy ông ấy có quyền đuổi anh ấy không? Khi sổ đỏ đứng tên 3 người, mẹ và dì tôi có thể làm gì trong trường hợp này. Vì hoàn cảnh anh ấy rất khổ 2 vợ chồng không đủ sống và lại bị tật từ nhỏ. Mong luật sư giúp đỡ chúng tôi trong hoàn cảnh này gia đình không muốn anh ấy phải bị đuổi và không cho người em và con người em vào ở vì họ rất là kinh khủng chỉ đàn ép anh ấy ?

Cảm ơn Quý luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

 

Trả lời

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đây đã kí là không có giá trị pháp lý.

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, cả 2 căn nhà đều do bà ngoại của bạn để lại và người đứng tên trên sổ đỏ bao gồm: cha của anh họ bạn, dì bạn và mẹ của bạn. Do đó, đây là tài sản thuộc sở hữu chung của cả 3 người họ và thuộc loại sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia, các bên có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với các tài sản này (theo Điều 217 Bộ Luật Dân sự 2015). Theo đó, việc chiếm hữu và sử dụng tài sản này được thực hiện thep quy định của Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

"Điều 210. Sở hữu chung hợp nhất

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung."

"Điều 217. Sử dụng tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, nếu không có thoả thuận khác."

Như vậy, việc quyết định sử dụng căn nhà như thế nào, cho ai ở phải được sự nhất trí và thỏa thuận từ cả 3 người chứ không chỉ phụ thuộc vào quyết định của một mình người bác của bạn. Do đó, việc đuổi anh họ bạn hay để anh họ bạn tiếp tục ở đấy phải được thỏa thuận từ cả 3 người. Nếu các bên không thể thống nhất được việc chiếm hữu, sử dụng tài sản chung thì tài sản phải được chia theo quy định của pháp luật dân sự.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.