1. Giải quyết tranh chấp đất (không có giấy tờ) trong gia đình?

Thưa Luật sư ! Tôi có sự việc như sau mong luật sư tư vấn giúp tôi. Gia đình tôi có 1 căn nhà cấp 4 (khoảng 30m2 buôn bán + 12 m2 gác xép bằng bê tông cốtthép + 15m2 bếp + 4m2 nhà vệ sinh ) nằm bên cạnh quốc lộ 21B thuộc địa phậnThôn Thượng – Bích Hòa- Thanh Oai- Hà Nội ( Hà Tây cũ) được xây dựng và sử dụngtừ tháng 02/2004 đến 30/4/2012.

Căn nhà được xây dựng trên diện tích (đất hành lang giao thông gồm 24m2 đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bố tôi đứng tên và 42m2 đất chưa có giấy tờ). 42m2 này thực chất là thùng, rãnh, ruộng mà giađình tôi đã bồi đắp, đổ đất, 42m2 này đã được các bên xác nhận và lập thành văn bản ngày 20/4/2012 khi bắt đầu có tranh chấp với bà nội tôi. Cũng chính vì 42m2 đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà gia đình tôi xảy ra mâu thuẫn tranh chấp với bà nội tôi. Ngày 1/5/2012 tất cả anh, em, con cháu (khoảng 15 người), xã hội đen (7 người đứng bảo kê) đã phá tan nát căn nhà trên của gia đình tôi. Phải nói thêm rằng bà nội tôi đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 24m2 nhưng thực sự mảnh đất đang sử dụng có diện tích 96m2, vậy 72m2 đất chưa có giấy chứng nhận này sao không thấy ai nói tới. Đến ngày 02/5/2012 bố tôi có làm đơn gửi tới ủy ban Nhân Dân Xã Bích Hòa (UBND BH) nhưng đến gần 6 tháng UBND BH mới mời 2 bên đến hòa giải lần 1 ngày 16/8/2012, lần 2 ngày 13/9/2012, lần 3 ngày 01/10/2012. Sau cả 3 lần thì chỉ có kết luận 42m2 đất do bố tôi đã sử dụng chưa có giấy chứng nhận quyền sử đụng đất và gia đình về tự thỏa thuận và giải quyết, cả 3 lần đều không giải quyết việc phá hoại tài sản công dân. Từ 01/5/2012 đến nay mảnh đất đó đang bỏ hoảng ngổn ngang trên đó là những tài sản mà gia đinh tôi mất bao công sức xây dựng, ở đó có cả mồ hôi nước mắt thậm chí cả máu (xảy ra ngày 01/5/2012), mỗi khi đi qua đó tôi cứ ứa nước mắt. Tôi kể ra sự việc trên có thể còn chưa chi tiết, còn thiếu sót, giờ đây gia đình tôi đang cô độc không biết phải làm thế nào, tình cảm họ tộc bên nội coi như mất, nhà thì bị phá tan nát, người cũng bị đánh bầm dập. Tôi kính mong quý luật sư có thể tư vấn giúp gia đình tôi tìm lại công bằng, tìm ra con đường để xử lý sự việc trên. (xử lý 42m2 đất tranh chấp, xử lý việc nhà tôi bị phá).

Trân trọng cám ơn !

Người hỏi: N.V.Q

Tổng đài luật sư trực tuyến gọi: 1900.6162.

Luật sư tư vấn về đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Về diện tích đất 42m2 đất tranh chấp: Theo yêu cầu tư vấn, để giải quyết tranh chấp với diện tích đất này, bạn có thể gửi hồ sơ đề nghị Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Ủy nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất theo qui định tại điều 105 Luật Đất đai 2013 nếu thỏa mãn các điều kiện sau tại khoản 2 điều 101 Luật Đất đai 2013:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều kiện về thời gian sử dụng đất và không vi phạm pháp luật về đất đai, gia đình bạn đã đáp ứng yêu cầu của pháp luật. Vấn đề đặt ra là việc phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch. Căn cứ để xác định đất không có tranh chấp được qui định tại điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Do đó, nếu gia đình bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện qui định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 như đã nêu trên và có văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo ra căn cứ pháp lí khẳng định quyền sử dụng đất của gia đình bạn với diện tích đất 42m2 và có thể giải quyết tranh chấp đang tồn tại giữa gia đình bạn và họ hàng bên nội.

2. Về vấn đề xử lý việc nhà bạn bị phá: Vì đây là tài sản do gia đình bạn tạo dựng vì thế việc anh, em, con cháu (khoảng 15 người), xã hội đen (7 người đứng bảo kê) đã phá tan nát căn nhà của gia đình bạn là hành vi trái pháp luật. Với hành vi này, tùy vào mức độ thiệt hại, có thể bị xử lí hình sự theo điều 178 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 hiện hành:

1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về một trong các hành vi quy định tại Điều này mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;

đ) Tài sản là di vật, cổ vật.
...

Nếu không thuộc trường hợp bị xử lí hình sự, hành vi phá hoại có thể bị xử phạt hành chính theo qui định tại điều 15 Nghị định 167/2013/NĐ-CP:

Điều 15. Vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của người khác

1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Trộm cắp tài sản;

b) Công nhiên chiếm đoạt tài sản của người khác;

c) Dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản của người khác;

d) Sử dụng trái phép tài sản của người khác.

2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác;

b) Gây mất mát, hư hỏng hoặc làm thiệt hại tài sản của Nhà nước được giao trực tiếp quản lý;

c) Dùng thủ đoạn hoặc tạo ra hoàn cảnh để buộc người khác đưa tiền, tài sản;

d) Gian lận hoặc lừa đảo trong việc môi giới, hướng dẫn giới thiệu dịch vụ mua, bán nhà, đất hoặc các tài sản khác;

đ) Mua, bán, cất giữ hoặc sử dụng tài sản của người khác mà biết rõ tài sản đó do vi phạm phápluật mà có;

e) Chiếm giữ trái phép tài sản của người khác.

3. Hình thức xử phạt bổ sung:

Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đối với hành vi quy định tại Điểm a, b, c Khoản 1; Điểm c, đ, e Khoản 2 Điều này.

4. Người nước ngoài có hành vi vi phạm hành chính quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này, thì tùy theo mức độ vi phạm có thể bị áp dụng hình thức xử phạt trục xuất khỏi nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Ngoài ra, những người đã phá hoại tài sản là căn nhà của gia đình bạn còn phải chịu trách nhiêm dân sự nhằm bồi thường những thiệt hại về vật chất cho gia đình bạn theo các qui định của Bộ luật Dân sự 2015.

Trên đây là nôi dung tư vấn của công ty về vấn đề mà bạn yêu cầu! Chúc bạn thành công!

>> Tham khảo nội dung: Tư vấn giải quyết việc tranh chấp đất lâm nghiệp bị lấn chiếm đã hòa giải nhiều lần không thành ?

2. Nhà tôi bị nhà hàng xóm tranh chấp đất và lấp lối đi trên đường mòn ngày xưa thì xử lý thế nào ?

Nhà tôi bị nhà hàng xóm tranh chấp đất ở và trồng trụ trái phép trên diện tích đất căn cứ theo sổ đỏ của gia đình tôi được nhà nước cấp năm 1993 và lấp lối đi đường mòn từ ngày xưa. Lối đi đường mòn ngày xưa lúc được nhà nước cấp đất trên bản đồ thì nhà tôi không có lối ra nên đi qua đất nhà người tranh chấp đất của gia đinh tôi một đoạn rồi mới đi theo đường nhà hàng xóm có vẽ đường trên sổ đỏ nhà hàng xóm để đi ra đường lớn. Vụ việc xảy ra vào tháng 10 năm 2017 UBND xã đã đến 4 lần nhưng không cưỡng chế được. Gia đình tôi cũng đã viết đơn khởi kiện gửi toàn án nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết ?
Mong quý Công ty Luật Minh Khuê tư vấn giúp tôi.
- Huỳnh Tấn Mạnh

Trình tư, thủ tục giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

>> Luật sư trả lời: Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất liền kề ?

Giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của Luật đất đai 2013 cần thông qua thủ tục hòa giải tại UBND xã/ phường, sau đó mới thực hiện thủ tục khởi kiện tại Tòa án nếu hòa giải không thành. Nếu như trường hợp này, gia đình bạn có thông báo cho chính quyền địa phương nhưng chưa làm thủ tục hòa giải thì trước hết bạn cần làm đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND xã, sau khi hòa giải nếu không hòa giải thành thì bạn có thể gửi hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện nơi có đất.

Trường hợp xã/ phường đã hòa giải nhiều lần không thành, bạn đã nộp đơn khởi kiện đến Tòa án mà chưa được thụ lý bạn có thể kiến nghị Tòa án để được thụ lý, giải quyết.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất và nhà thuộc sở hữu chung ?

Nhờ các luật sư tư vấn giúp tôi, nhà tôi và nhà ông b bên cạnh đều có quyền sử dụng thửa đất diện tích 100m2. Ở giữa 2 phần đất của 2 nhà có 1 thửa đất bỏ hoang diện tích là 100m2. Từ năm 1970 đến 1990, nhà tôi và nhà ông b sử dụng chung thửa đất này để trồng rau.
Đến năm 1991, chúng tôi chia đôi thửa đất này làm 2 và xây tường làm ranh giới. Năm 2010, nhà tôi được cấp giấy chứng nhận với diện tích 150 m2; gần đây, nhà tôi quyết định xây lại nhà. Khi đo đất thì phát hiện thực tế diện tích đất chỉ có 130m2. Khi xây nhà, bố mẹ tôi đã cho đập bức tường ngăn và xây lấn sang 20m2 để lấy lại số đất còn thiếu. Nhưng nhà ông b đã ngăn cản. Các luật sư cho tôi hỏi là nhà tôi có quyền đòi lại 20m2 đất bị thiếu so với giấy chứng nhận đúng không ạ. Và nếu gia đình ông b không chịu trả thì nhà tôi phải kiện như thế nào?
Trả lời:
Việc gia đình bạn có đòi 20m2 đất hay không cần phải xem xét trên thực tế gia đình bạn có sử dụng phần đất này hay không, có giấy tờ nào chứng minh việc sử dụng này hay không. Bởi không phải thấy diện tích đất thiếu là có thể tự ý phá ranh giới và xây lấn 20m2 chỉ để đủ diện tích sử dụng của gia đình bạn.
Trường hợp gia đình bạn và gia đình B không thỏa thuận được với nhau về phần đát 20m2 dẫn đến tranh chấp thì trước hết sẽ giải quyết tranh chấp tại UBND xã, bạn có thể làm đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.
Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

c) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Nếu việc hòa giải giữa hai bên không thành, gia đình bạn có thể gửi đơn khởi kiện tranh chấp đất đai đến Tòa án, trường hợp này bạn cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm có:

- ĐƠn khởi kiện dân sự

- Các tài liệu chứng minh về việc gia đình bạn sử dụng thực tế và có giấy tờ cho 20m2

- Biên bản hòa giải không thành ở cấp xã

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

>> Xem thêm:  Phần di sản không đề cập trong di chúc chia như thế nào ? Ai được hưởng di sản thừa kế ?

>> Luật sư trả lời: Tranh chấp đất quốc phòng được giải quyết như thế nào theo luật đất đai ?

4. Thủ tục đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Thưa luật sư tôi muốn hỏi trường hợp về đính chính thông tin sổ đỏ nhà tôi như sau: Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất nhà tôi được làm năm 2005 và ở thời điểm đó cán bộ địa chính đã ghi thiếu tên đệm của chủ sở hữu nhưng đợt đấy gia đình tôi không để ý. Bây giờ gia đình tôi muốn làm lại để đính chính lại thông tin trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải làm những thủ tục gì? Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 có quy định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

"Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó".

Và tại Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai có quy định:

"Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính".

Như vậy, khi phát hiện phần tên chủ sử dụng đất có sai sót thì bạn có thể nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành đính chính.

- Hồ sơ, bao gồm:

1. Bản sao chứng minh nhân dân.

2. Bản sao sổ hộ khẩu.

3. Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thời gian giải quyết: không quá 10 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, mọi khó khăn vướng mắc cần được giải đáp, bạn có thể liên hệ số tổng đài 1900.6162 để trao đổi, giải đáp.

5. Những bước cơ bản khi tiến hành mua bán quyền sử dụng đất cần lưu ý

Thưa luật sư: Hiện nay gia đình tôi có nhu cầu muốn mua một căn nhà tại Hà Nội để các con tôi có chỗ ở khi học tập và công tác tại Hà Nội nhưng tôi không rõ về trình tự và thủ tục thực hiện công việc trên. Kính mong luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:

Thông thường, quy trình mua bán nhà ở, quyền sử dụng đất thường có ba gia đoạn sau:

Giai đoạn 1: Đặt cọc. Sau khi bên mua và bên bán thống nhất giá cả mua bán, thông thường bên mua sẽ đặt cọc cho bên bán một phần tiền. Việc đặt cọc phải lập thành Hợp đồng không bắt buộc công chứng, tuy nhiên để cho đảm bảo an toàn pháp lý người dân nên công chứng Hợp đồng đặt cọc.

Giai đoạn 2: Công chứng: Công chứng Hợp đồng Mua bán, chuyển nhượng (nếu thuộc trường hợp làm thủ tục cho tặng nhà đất thì sẽ công chứng Hợp đồng tặng cho).

Hợp đồng công chứng thường là do Văn phòng công chứng soạn thảo, người dân cũng có thể tự soạn Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho tặng rồi mang đi công chứng. Tuy nhiên, lời khuyên là:

  • Người dân không nên tự soạn Hợp đồng rồi mang Hợp đồng đó đi công chứng vì thông thường Hợp đồng do người dân tự soạn sẽ thiếu hoặc sai rất nhiều, dẫn tới quá trình làm thủ tục mua bán nhà đất không thực hiện được.
  • Và thông thường các Văn phòng công chứng chỉ đồng ý công chứng bằng Mẫu Hợp đồng của chính Văn phòng công chứng đó. Cho nên, người dân không cần tự soạn Hợp đồng.

Giai đoạn 3: Chuẩn bị và nộp hồ sơ Đăng ký biên động tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Chi tiết hướng dẫn các bước sang tên sổ đỏ như sau:

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

Ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng hoặc tặng cho ở Văn phòng công chứng, Hồ sơ gồm:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng). Bản gốc;
  • CMND/CCCD (hoặc hộ chiếu thay cho CMND/CCCD). Bản gốc;
  • Giấy tờ chứng minh tài sản chung (Chứng minh tài sản chung bằng Đăng ký kết hôn); hoặc nếu là tài sản riêng chứng minh bằng: Giấy xác nhận tình trạng độc thân/tình trạng hôn nhân. Bản gốc;
  • Sổ hộ khẩu của 2 vợ chồng bên bán và 2 vợ chồng bên mua.

Sau khi phía Văn phòng công chứng tiếp nhận hồ sơ và xét thấy đủ điều kiện sẽ công chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng hoặc Công chứng Hợp đồng tặng cho nếu là trường hợp tặng cho nhà đất.

Sau khi công chứng xong sẽ chuyển sang giai đoạn 3.

Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai, Hồ sơ gồm:

  1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Sổ đỏ/Sổ hồng (01 bản chính + 02 bản sao y có công chứng chứng thực);
  2. Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản chính có công chứng);
  3. Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên mua và bên bán (mỗi thứ 02 bộ tương đương 02 bản sao y có công chứng chứng thực);
  4. Giấy tờ chứng minh tài sản chung (là: Đăng ký kết hôn)/hoặc giấy tờ chứng minh tài sản riêng (là: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/độc thân) (02 bản sao y có công chứng chứng thực);
  5. Đơn đăng ký biến động đất đai/tài sản gắn liền với đất theo mẫu (01 bản chính – Kê khai theo mẫu);
  6. Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính – Kê khai theo mẫu);
  7. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính – Kê khai theo mẫu);
  8. Tờ khai thuế đất phi nông nghiệp (02 bản chính – kê khai theo mẫu) hoặc xác nhận đóng thuế đất phi nông nghiệp tùy từng Quận/Huyện đối với loại giấy tờ này;
  9. Sơ đồ vị trí thửa đất (01 bản chính – Kê khai theo mẫu).

Toàn bộ giấy tờ trên gộp thành một bộ Hồ sơ hoàn chỉnh và nộp tại Bộ phận 1 cửa thuộc Văn phòng đăng ký đất đai – Chi nhánh Quận/Huyện nơi có nhà đất đó.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Bộ phận 1 cửa luân chuyển hồ sơ sang Chi cục thuế để cơ quan thuế tiến hành thẩm định và ra thông báo thuế.

Về phía Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục sang tên nhà đất cho bên người mua theo Hợp đồng đã công chứng.

Thuế, phí phải nộp khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ gồm:

  1. Phí công chứng hợp đồng mua bán chuyện nhượng quyền sử dụng đất.
  2. Thuế thu nhập cá nhân phải đóng là 2% đối với trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà đất (Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC; Điều 3 Nghị định 65/2013/NĐCP);
  3. Lệ phí trước bạ sang tên nhà đất (Điều 2 Thông tư 301/2016/TT-BTC Bộ tài chính).
  4. Lệ phí thẩm định 0,15% giá trị Bất động sản (lệ phí cấp sổ đỏ).

Lưu ý: Đối với trường hợp cho tặng nhà đất giữa: Vợ chồng tặng cho nhau; Ông bà nội ngoài tặng cho cháu nội, cháu ngoài; Anh chị em ruột tặng cho nhau sẽ không phải đóng thuế. Được miễn thuế thu nhập cá nhân và được miễn lệ phí trước bạ (Chỉ được miễn lệ phí trước bạ đối với lần tặng cho nhà đất đầu tiên).

Thời gian sang tên sổ đỏ (Thời gian thực hiện thủ tục làm sổ đỏ):

  • không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận đủ hồ sơ (Căn cứ: Điểm i Khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Bước cuối cùng: Nhận kết quả là sổ đỏ/Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất mới.

Căn cứ vào phiếu hẹn trả kết quả, Người dân đến cơ quan thuế của Quận/Huyện đó để nhận thông báo thuế, đi nộp thuế và đem biên lai/Hóa đơn thuế đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đến Bộ phận 1 cửa để nhận kết quả - “Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (Người dân hay gọi là Sổ đỏ/Sổ hồng).

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

Một số lưu ý về các thủ tục sang tên sổ đỏ:

  • Hồ sơ mẫu mua tại Bộ phận Một cửa Văn phòng đăng ký đất đai;
  • Người dân nên gọi điện trước khi đến để kiểm tra kết quả;
  • Khi có kết quả người dân đến cơ quan thuế trước để lấy thông báo thuế và đi đóng thuế sau đó quay lại Bộ phận 1 cửa để nhận kết quả;
  • Kể từ ngày 10/12/2009 cả nước áp dụng chung một mẫu Sổ đỏ/Sổ hồng lấy tên gọi là: “Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (Căn cứ: Điều 3 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT). Khái niệm Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất không được áp dụng nữa. Tuy nhiên, những Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước thời điểm Thông tư này có hiệu lực sẽ vẫn còn nguyên giá trị áp dụng, người dân không cần phải thực hiện thủ tục thay đổi Mẫu giấy chứng nhận cũ đã cấp. Người dân có nhu cầu đổi sang Mẫu giấy chứng nhận mới thì được cấp đổi sang Mẫu mới.

Trân trọng cảm ơn!

>> Xem thêm:  Nghĩa vụ nộp thuế khi xây dựng nhà ở tư nhân theo quy định mới 2020 ?