1. Tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đất thừa kế trong gia đình?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Trước đây nhà tôi thuộc quyền sở hữu của bà nội tôi. Ba tôi là con út được bà nội tôi di chúc để lại căn nhà (nhà tôi có trên 10 người có tên trong hộ khẩu vì là nhà thờ cúng ông bà). Đã hoàn thành thủ tục đứng tên xong, ba tôi là người bỏ tiền ra sửa sang và xây dựng lại toàn bộ căn nhà.

Sau vài năm thì ba tôi mất không di chúc vì ông bệnh ra đi đột ngột. Mẹ tôi đã được bà nội tôi cho đứng tên căn nhà trong đó có tên tôi và chị tôi đứng tên đồng sở hữu. Vậy xin hỏi luật sư khi mẹ tôi bán nhà có sự đồng ý của 2 chị em tôi thì những người có tên trong hộ khẩu có quyền tranh chấp hoặc đòi chia tài sản được không? Tôi có người bác đã tách hộ khẩu rồi nhưng mang tiếng là con của bà nội vậy ông có thưa kiện gì mẹ và 2 chị em tôi không? Nhà tôi đã được xây dựng trên 10 năm rồi mà không ai tranh chấp hoặc thưa kiện.

Vậy hỏi luật sư gia đình tôi tiến hành mua bán nhà được không? Nhà tôi có 2 căn 1 lớn 1 nhỏ chung quyền sử dụng đất. Giờ mẹ tôi muốn bán căn lớn để lại căn nhỏ lại cho người cháu chồng được không? Chung quyền sử dụng đất mà bán 1 căn còn lại căn nhỏ có đăng ký trở thành nhà riêng được không? Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: H.L

Tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đất thừa kế trong gia đình ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến qua điện thoại, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo những nội dung bạn đưa ra thì chúng tôi xác định rằng: bố bạn đã được bà nội bạn tặng cho căn nhà bao gồm quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của bà, sau khi bố bạn mất không để lại di chúc thì mẹ bạn được bà nội chuyển quyền sở hữu cùng với bạn và chị bạn.

Như vậy, sau khi bố bạn mất thì căn nhà và quyền sử dụng đất trở thành tài sản thừa kế, áp dụng quy định của pháp luật dân sự về thừa kế theo pháp luật, người có quyền hưởng di sản thừa kế của bố bạn bao gồm : Bà nội, mẹ bạn, bạn và chị của bạn. Bà nội bạn từ chối nhận phần si sản của mình và chuyển quyền cho mẹ bạn và chị em bạn thì căn nhà hoàn toàn thuộc sở hữu của ba mẹ con (theo Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Về nguyên tắc người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chủ sở hữu, người sử dụng hợp pháp, có quyền với tài sản theo quy định của pháp luật mà không liên quan đến những người khác có tên trong hộ khẩu

Áp dụng quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Nếu được sự đồng ý của bạn và chị bạn thì mẹ bạn hoàn toàn có quyền tặng cho, bán căn nhà đó. Trong trường hợp 2 căn có chung quyền sử dụng đất thì gia đình bạn phải làm thủ tục tách thửa trước khi bán và tặng cho lại. Tuy nhiên, mảnh đất này phải đáp ứng đủ điều kiện tối thiểu để tách thửa thì bạn mới có thể tách thửa được.

>> Tham khảo thêm: Tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay xử lý như thế nào?

>> Xem thêm:  Tư vấn soạn thảo di chúc và Dịch vụ làm chứng, chứng thực di chúc

2. Tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đất trong gia đình?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Trước đây cô út em có cho số tiền để mua căn nhà, cô út nói là sẽ chia đều cho 3 người là cha em, chú 3, và chú 5. Căn nhà đó do cha em đứng tên và mẹ em thừa kế, nhưng nhà đó do chú 5 em ở từ khi mua (mua 2004) đến nay. Giờ cha em muốn bán căn nhà đó, nhưng cô em đòi kiện thì phải giải quyết như thế nào? Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: P.A

Tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đất trong gia đình ?

Luật sư tư vấn luật đất đai qua tổng đài gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Trong trường hợp này, do bố bạn là người đứng tên căn nhà, mẹ bạn là người thừa kế nên bố mẹ bạn là người sở hữu của ngôi nhà. Vì vậy, bố mẹ bạn hoàn toàn có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với ngôi nhà. Cụ thể quyền sở hữu được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 158. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.

Điều 160. Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác lập, thực hiện trong trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Quyền khác đối với tài sản vẫn có hiệu lực trong trường hợp quyền sở hữu được chuyển giao, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

3. Chủ thể có quyền khác đối với tài sản được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền được quy định tại Bộ luật này, luật khác có liên quan nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản hoặc của người khác."

Theo đó, bố bạn hoàn toàn có quyền trong việc bán căn nhà mà cô bạn không thể kiện ra tòa vì bố bạn là chủ sở hữu hợp pháp đối với căn nhà này.

>> Tham khảo ngay: Tranh chấp đất nhà thờ dòng họ nên xử lý thế nào?

>> Xem thêm:  Hướng dẫn thủ tục lập di chúc phân chia tài sản cho con cháu ? Di chúc viết tay có hợp pháp không ?

3. Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp nhà ở ?

Thưa Luật sư: Hiện nay, gia đình tôi sống ở Huế, tôi sống với gia đình hai người con trai tôi đã lập gia đình, căn nhà là của Ba tôi để lại và từ nhỏ đến lớn tôi đều sống ở đó đến nay đã được 75 năm, cha tôi mất năm 1974. Căn nhà tôi đang ở được chia làm 2, một phần là nhà hương hỏa và một phần đất đai xung quanh nhà là phần của anh trai tôi nhưng anh đã không sống ở đó hơn 40 năm và hiện nay ông đã mất ở Mỹ (có tờ phân tài sản của ba tôi để lại).

Đến nay, một người con thay mặt gia đình ông anh trai tôi (người này hiện nay cũng đang sống ở Đức) về đòi lại căn nhà trên. Tình hình hiện nay căn nhà của tôi đang ở không có sổ đỏ, vì tôi không có bất cứ loại giấy tờ gì của căn nhà. Như vậy, gia đình tôi phải giải quyết như thế nào? Nếu tôi muốn giữ căn nhà lại không giao nhà có được không? Nếu tôi buộc phải chấp nhận giao nhà thì tôi có quyền lợi đòi hỏi như thế nào là đúng pháp luật? Gia đình hai gười con trai tôi (đứng tên trong hộ khẩu) có quyền yêu cầu quyền lợi riêng không? Tôi có thể yêu cầu 1/2 giá trị căn nhà có được không, nếu được thì tôi phải dựa vào căn cứ pháp lý nào để đòi hỏi? Nếu không thể yêu cầu 1/2 giá trị căn nhà thì tôi có thể yêu cầu quyền lợi là bao nhiêu? Tôi xin cảm ơn!

Tranh chấp nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ quy định tại Chương XXI và Chương XXII Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về thừa kế thì:

Theo thông tin bạn cung cấp, bố bạn có để lại tờ phân tài sản cho người anh. Như vậy, bạn cần phải xem xét, tờ phân tài sản đó có phải là di chúc hợp pháp hay không?

* Nếu là di chúc hợp pháp thì bạn buộc phải giao căn nhà đó cho người anh trai của bạn. Khi đó, gia đình bạn sẽ được coi là người quản lý di sản và được hưởng quyền sau theo Điều 618 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền của người quản lý di sản:

"1. Người quản lý di sản quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 616 của Bộ luật này có quyền sau đây:

a) Đại diện cho những người thừa kế trong quan hệ với người thứ ba liên quan đến di sản thừa kế;

b) Được hưởng thù lao theo thoả thuận với những người thừa kế;

c) Được thanh toán chi phí bảo quản di sản.

2. Người đang chiếm hữu, sử dụng, quản lý di sản quy định tại khoản 2 Điều 616 của Bộ luật này có quyền sau đây:

a) Được tiếp tục sử dụng di sản theo thoả thuận trong hợp đồng với người để lại di sản hoặc được sự đồng ý của những người thừa kế;

b) Được hưởng thù lao theo thoả thuận với những người thừa kế;

c) Được thanh toán chi phí bảo quản di sản.

3. Trường hợp không đạt được thỏa thuận với những người thừa kế về mức thù lao thì người quản lý di sản được hưởng một khoản thù lao hợp lý."

Như vậy, bạn chỉ được hưởng thù lao theo thỏa thuận với người thừa kế là anh trai bạn.

* Trong trường hợp di chúc đó không hợp pháp thì di sản được chia thừa kế theo pháp luật. Theo thông tin bạn cung cấp, anh trai bạn đã mất, tuy nhiên, vào thời điểm mở thừa kế, anh trai bạn còn sống nên vẫn được tính là 1 suất thừa kế.

Khoản 1 Điều 611 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"Điều 611. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế

1. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này.

2. Địa điểm mở thừa kế là nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản; nếu không xác định được nơi cư trú cuối cùng thì địa điểm mở thừa kế là nơi có toàn bộ di sản hoặc nơi có phần lớn di sản."

Do đó, di sản của bố bạn để lại chia cho 2 suất thừa kế nên bạn được hưởng 1/2 diện tích căn nhà theo quy định của pháp luật. Còn 1/2 căn nhà còn lại thuộc về di sản của người anh trai bạn để lại cho những người thừa kế.

Như vậy:

1. Bạn không giữ được ngôi nhà đó vì nếu di chúc hợp pháp thì ngôi nhà đó thuộc quyền sở hữu của anh bạn theo quy định của pháp luật, anh trai bạn mất thì những người thừa kế của anh trai bạn được hưởng, trường hợp di chúc hợp pháp thì chia thừa kế theo pháp luật, trường hợp này, người anh bạn vẫn được tính là 1 suất thừa kế.

2. Bạn buộc phải trả lại tài sản trong trường hợp di chúc hợp pháp, đồng thời bạn chỉ được hưởng thù lao quản lý di sản thừa kế.

3. Hai người con trai của bạn không liên quan gì đến tài sản. Vì anh người con trai của bạn không thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Bạn có quyền yêu cầu chia 1/2 di sản khi thừa kế theo pháp luật.

4. Không có đất thổ cư thì có làm thủ tục tách thửa được hay không?

Thưa luật sư, gia đình tôi có một thửa đất. Tòa án chia thửa đất đó cho 8 người trong gia đình tôi thì có 1 phần đất chia cho 5 người không phải là đất thổ cư. Vậy khi làm thủ tục tách thửa thì 5 người đó có được nhà nước cấp đất thổ cư hay không? Gia đình chúng tôi hiện tại có 8 người
Gia đình tôi có 1 thửa đất diện tích 1.828m2 ( Có 200m2 đất thổ cư )
Được Tòa Án tuyên chia làm 4 phần
3 Phần có diện tích : 5 x 25 = 125m2 ( Chia cho 3 người )
1 Phần có diện tích : 13.5 x 49.5 = 669m2 ( Chia cho 5 người )
Trong đó chỉ có 2 phần 5 x 25 = 125m2 là có đất thổ cư mổi phần 100m2
Còn lại 1 phần 5 x 25 và 1 phần 13.5 x 49.5 không có đất thổ cư, mà chỉ có đất nông nghiệp.

Vậy tôi xin được đặt câu hỏi : Phần đất 13.5 x 49.5 của 5 người được chia không có đất thổ cư. Nếu làm thủ tục tách thửa ra riêng cho 5 người thì có được nhà nước cấp thổ cư hay không ? Nếu được thì sẽ được bao nhiêu m2 thổ cư ?


Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả Lời:

Kính chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Đối với diện tích đất không phải là đất thổ cư mà được chia cho 5 người theo các diện tích đã quyết định, thì khi tách thửa mỗi diện tích đã tách thửa vẫn có mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp. Đối với các diện tích đất nông nghiệp đã được tách thửa cho mỗi người, mà những người này muốn sử dụng với mục đích đất ở thì phải tiến hành thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở đất trước Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chứ không phải là được cấp đất thổ cư như cách hiểu của bạn.

Về diện tích đất thổ cư: Đối với người sử dụng đất, việc xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở với toàn bộ hay một phần diện tích đất đang sử dụng đều được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp nhận. Tuy nhiên, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở còn phải căn cứ vào hạn mức đất ở của từng địa phương do Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định.

Về thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất, chúng tôi có thể tư vấn cho bạn như sau: Khi tiến hành thủ tục tách thửa, đối với các thửa đất nông nghiệp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì kèm theo đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Thủ tục này sẽ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường. Về tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất khi xin chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước, bạn có thể tham khảo thêm trong Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về tiền sử dụng đất.

5. Xin tách thửa với diện tích nhỏ có thực hiện được không ?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có chung vốn với chị dâu mua một miếng đất tổng diện tích là 103m2 , bề ngang 8m , chiều dài một bên là 9m, một bên là 17m( đất bị xéo phần đuôi ), nay 2 chị em muồn xây cất nên phân thành 2 lô với diện tích như sau : lô 1 ( bề ngang 4m, chiều dài một bên là 9m, một bên là 13m = 44m2), lô 2 ( bề ngang 4m chiều dài một bên là 13m, một bên là 17m =59m2).

Cho tôi xin hỏi : với diện tích 2 lô như vậy thì sau này lô có diện tích nhỏ hơn có được tách thửa và cấp số nhà không ? có xin giấy phép xây cất được không? có gì khó khăn trong việc xin xây cất không.

Xin trân thành cảm ơn!

Trả lời:

* Hiện tại Luật đất đai cho phép đồng sở hữu nhà đất, theo đó những người đồng sở hữu cùng đứng tên. Tuy nhiên, cần có bản vẽ và đo đạc chi tiết cho phần đất của mỗi người. Việc đồng sở hữu không có vấn đề gì quá phức tập nếu các chủ thể đồng sở hữu có sự thoả thuận rõ ràng.

* Vì bạn không cung cấp đủ địa chỉ nơi có mảnh đất nên chúng tôi không có căn cứ để tìm quy định về việc diện tích tối thiểu được tách thửa nơi bạn sinh sống. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:

- Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

Như vậy, để được cấp sổ đỏ thì thửa đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành. (Đối với địa phương của bạn thì bạn hãy trực tiếp hỏi về quy định này).

- Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điện kiện cấp sổ đỏ.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Người không biết chữ muốn để lại di chúc thì phải làm thế nào ? Di chúc có phải công chứng ?