Vào năm 2006, người con thứ 03 của bà là Phan TX (em trai của bà Phan TN), cùng vợ là Nguyễn TĐ, có ghi giấy chuyển nhượng lại phần đất trên cho mẹ em là Phan TN, trên giấy có xác nhận từ UBND xã địa phương. (có ảnh kèm theo)
Kể từ khi bà Nguyễn TH mất đi, mảnh đất đó luôn do mẹ em là Phan TN trông nom và nộp thuế (đã trên 15 năm), kể từ 2019, mẹ và em đi xa nhà. Hiện nay, ông Phan TX muốn lấy một phần đất trên để cho thuê lại, tuy nhiên không có văn bản họp gia đình đồng ý hay là bất kì giấy tờ ủy quyền lại nào, tất cả chỉ là tự ý giao kết và cho người khác thuê trên mảnh đất được ông gọi là "của cha mẹ".
Qua sự việc đã kể trên, em muốn được văn phòng luật tư vấn rằng:
- Giấy ủy quyền do ông X và vợ viết tay kia có hiệu lực pháp lý hay không?
- Ông Phan TXn, có còn bất kì quyền nào liên quan tới mảnh đất do bà Nguyễn TH để lại hay không?
- Việc ông Phan TX tự ý cho thuê lại một phần đất của bà Nguyễn TH trên, là có đúng với pháp luật không, hợp đồng do ông X ký kết có hiệu lực hay không?
- Trong tình huống mẹ em là Phan TN đang ở xa nhà, không thể về ngay, thì có cách nào để có thể lấy lại quyền trên phần đất mà được nhượng lại từ ông X hay không?
Em xin chân thành cảm ơn văn phòng đã tư vấn, giải đáp thắc mắc!
Trả lời:
1. Giấy ủy quyền viết tay có giá trị pháp lý không?
Dựa trên các thông tin Qúy khách cung cấp và quy định pháp luật có liên quan. Luật Minh Khuê trả lời từng vướng mắc của Qúy khách như sau:
Trả lời câu hỏi 1: Giấy ủy quyền do ông X và vợ viết tay kia có hiệu lực pháp lý hay không?
Điều 562, Điều 563, Điều 565, Điều 566 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
"Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định."
"Điều 563. Thời hạn ủy quyền
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền
1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.
"Điều 566. Quyền của bên được ủy quyền
1. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.
2. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận."
Theo hồ sơ Qúy khách cung cấp, ngày 18/03/2006 ông Phan TX cùng vợ là Nguyễn TĐ viết giấy cho lại thừa kế của bố mẹ, có xác nhận của UBND xã HL. Giấy này có chữ ký xác nhận nhưng không có dấu của UBND xã HLcó nội dung chính như sau:
“Nay tôi được thừa kế của bố mẹ là Nguyễn TH trong bìa đỏ quyền sử dụng đất số 0884332 của bốn chị em mỗi người một phần bằng nhau. Vì điều kiện tôi không sử dụng phần đất đó tôi về quê VT sinh sống cùng vợ con. Nay tôi làm giấy này cho lại chị tôi là Phạm TN toàn quyền sở hữu phần đất của tôi được chia nói trên là đúng. Đây là sự tự nguyện. Nếu sai trái tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước gia đình và pháp luật.”
Văn bản này do bà Nguyễn TĐ viết
Ngày 20/3/2006 ông Nguyễn TX viết một giấy cho đất thừa kế tự nguyện với nội dung chính như sau:
“giấy cho đất thừa kế tự nguyện của tôi là Phạm TX, Khu 2 xã HL do vợ tôi viết là đúng, vợ tôi cũng thống nhất với tôi hoàn toàn tự nguyện.
Tôi nộp giấy này tại UBND xã - 8h 20/3/2006. Đề nghị UBND xã làm thủ tục sang tên phần đất của tôi cho chị N sử dụng lâu dài. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung của giấy này và không có điều gì khiếu nại với cơ quan pháp luật và địa phương”
Văn bản này do ông Phan TX tự viết, tự ký
Thời điểm ông Phan TX và bà Nguyễn TĐ viết giấy tờ trên là tháng 3/2006. Vì vậy, để xem xét tính hợp pháp của văn bản này Luật Minh Khuê áp dụng Bộ luật dân sự 2005.
Bà ngoại của Qúy khách chết đi không để lại di chúc, vì vậy di sản là “mảnh đất” bà ngoại bạn để lại được chia theo pháp luật. Bà ngoại của Qúy khách có bốn người con, do đó di sản này được chia đều cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất, bao gồm bốn người con này. Tuy nhiên, bốn người con này chưa làm thủ tục phân chia di sản thừa kế. Ông Phan TX là một trong bốn người được hưởng di sản thừa kế của bà Nguyễn TH.
Văn bản Ông Phan TX nhượng phần đất đáng lẽ ông được hưởng cho bà Phan TN, theo quan điểm của Luật Minh Khuê là hoàn toàn hợp pháp vì những lý do sau:
Thứ nhất, Khoản 2 Điều 681 Bộ luật dân sự năm 2005 trước đây được thay thế bởi Bộ luật dân sự năm 2015 hiện nay quy định
“2. Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.” Thỏa thuận giữa ông X, bà N được lập thành văn bản và có xác nhận của đại diện UBND xã HL.
Thứ hai, Khoản 1 Điều 52 Nghị định 75/2000/NĐ-CP (Hiện nay áp dụng: Luật công chứng năm 2014) về công chứng, chứng thực quy định:
“Điều 52. Công chứng, chứng thực văn bản thoả thuận phân chia di sản
1. Những người được hưởng di sản thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người, thì họ có quyền yêu cầu công chứng, chứng thực văn bản thoả thuận phân chia di sản, khi không có tranh chấp.
Trong văn bản thoả thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể nhường toàn bộ quyền hưởng di sản của mình cho người thừa kế khác.”
Thời điểm tháng 3/2006 Nghị định 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực vẫn đang có hiệu lực. Vì vậy, theo quy định này việc yêu cầu công chứng, chứng thực văn bản thoả thuận phân chia di sản, khi không có tranh chấp là không bắt buộc mà việc công chứng, chứng thực thỏa thuận phân chia di sản là quyền. Người được hưởng di sản có thể nhường toàn bộ quyền hưởng di sản của mình cho người thừa kế khác.
Thứ ba, từ năm 2006 đến nay bà Phan TN sử dụng diện tích đất này ổn định, lâu dài và đặc biệt là nộp thuế đầy đủ (trên 15 năm).
Từ những lý do trên, Luật Minh Khuê cho rằng giấy nhượng quyền của ông Phan TX có giá trị pháp lý làm căn cứ để cho bà Phan TN chứng minh việc ông Phan TX đã nhượng phần thừa kế của ông cho bà N.
2. Hướng dẫn cách giải quyết tranh chấp tài sản thừa kế
Trả lời câu hỏi 2: Ông Phan TX, có còn bất kì quyền nào liên quan tới mảnh đất do bà NTH để lại hay không?
Từ sự phân tích ở câu hỏi 1, thì ông X đã nhượng lại phần di sản thừa kế đáng lẽ ông được hưởng cho bà Thị N. Trường hợp nếu hai người con còn lại của bà Nguyễn TH cũng công nhận điều này, cả bốn người con đã phân chia và biết rõ từng phần của nhau, sử dụng phần đó ổn định, lâu dài từ trước đến nay thì theo quan điểm của Luật Minh Khuê lúc này ông X không còn bất kỳ quyền nào liên quan đến mảnh đất này.
Trả lời câu hỏi 3. Việc ông Phan TX tự ý cho thuê lại một phần đất của bà Nguyễn TH trên, là có đúng với pháp luật không, hợp đồng do ông X ký kết có hiệu lực hay không?
Ở các câu hỏi trên, Luật Minh Khuê đi sâu, phân tích giao dịch giữa ông X và bà N. Giao dịch này trên thực tế nếu có trách chấp các bên phải khởi kiện ra Tòa. Yêu cầu Tòa án giải quyết.
Hiện tại, đất của bà Nguyễn TH để lại vẫn đang đứng tên của bà. Vì vậy, nếu những người thừa kế chưa có biên bản phân chia di sản/biên bản khai nhận di sản hoặc thỏa thuận khác về việc quản lý, sử dụng di sản thì ông X không có quyền tự ý ký kết, cho thuê quyền sử dụng đất này.
Trả lời câu hỏi 4. Trong tình huống mẹ tôi là Phan TN đang ở xa nhà, không thể về ngay, thì có cách nào để có thể lấy lại quyền trên phần đất mà được nhượng lại từ ông X hay không?
Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Mẹ quý khách có thể ủy quyền cho một cá nhân khác đứng ra trao đổi, thỏa thuận với ông X. Trường hợp ông X vẫn thực hiện các hành vi nêu trên. Mẹ Qúy khách là bà Phan TN có thể ủy quyền cho người khác thực hiện việc khởi kiện ông X theo quy định pháp luật.
Đối với tình huống này, theo quan điểm của Luật Minh Khuê. Bà Phan TN nên thu thập các chứng cứ chứng minh bà đã sử dụng ổn định, lâu dài từ thời điểm bà Nguyễn TH chết. Đồng thời lấy ý kiến đồng ý, công nhận về việc sử dụng đất của hai người con còn lại là con của bà Nguyễn TH.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về di sản thừa kế”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Mọi vướng mắc hay họi: 1900.6162 - Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng cảm ơn!
