- 1. Hợp thức hóa nhà ở xây dựng không có giấy phép, trái phép là gì?
- 2. Điều kiện hợp thức hóa nhà ở xây dựng không có giấy phép
- 3. Điều kiện hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép
- 4. Thời hạn hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép, trái phép
- 5. Hồ sơ hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép
- 6. Thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép
- 7. Câu hỏi thường gặp về hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép
- 7.1 Lệ phí hợp thức hóa nhà ở không phép, trái phép?
- 7.2 Mức phạt đối với hành vi xây dựng nhà ở không phép?
- 7.3 Mức phạt đối với hành vi xây dựng nhà ở sai với nội dung cho phép trong giấy phép?
1. Hợp thức hóa nhà ở xây dựng không có giấy phép, trái phép là gì?
- Hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép là thủ tục do tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở mà không có giấy phép xây dựng thực hiện để đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sau khi bị xử phạt vi phạm hành chính.
- Hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép là thủ tục do tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở trái với nội dung giấy phép xây dựng được cấp thực hiện để đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh sau khi bị xử phạt vi phạm hành chính.
Căn cứ khoản 16 Điều 16 và khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập) xây dựng không có giấy phép xây dựng (không phép) hoặc xây dựng không đúng với nội dung giấy phép xây dựng đã cấp (xây dựng trái phép) mà thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng thì chuẩn bị hồ sơ theo quy định để hợp thức hóa công trình, phần công trình đó.
2. Điều kiện hợp thức hóa nhà ở xây dựng không có giấy phép
- Đang thi công xây dựng. Theo đó, trường hợp đã kết thúc hành vi vi phạm (đã xây dựng xong) thì ngoài việc bị phạt tiền còn buộc phải tháo dỡ nhà ở xây dựng không phép.
- Đáp ứng đủ điều kiện được cấp giấy phép xây dựng:
* Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị
- Điều kiện chung được cấp giấy phép:
Khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 quy định điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị như sau:
Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
- Điều kiện riêng được quy định tại khoản 2 Điều 93 đó là phải đồng thời đáp ứng những điều kiện chung ở khoản 1 và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị đã được ban hành.
* Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn
Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
3. Điều kiện hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép
- Đang thi công xây dựng.
- Thuộc một trong các trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở.
Khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014 quy định trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:
- Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
- Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính.
- Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
4. Thời hạn hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép, trái phép
Thời hạn hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép, trái phép được quy định rõ tại khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cụ thể:
Điều 81. Trình tự thủ tục thực hiện quy định tại khoản 16 Điều 16 Nghị định này
1. Người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình. Trong thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh và có giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh.
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp giấy phép, về thẩm định và bổ sung thêm hồ sơ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh, cơ quan chuyên môn về xây dựng có trách nhiệm thẩm định thiết kế xây dựng điều chỉnh theo quy định của pháp luật.
Như vậy, từ ngày 28/01/2022 tổ chức, cá nhân chỉ có 30 ngày để hợp thức hóa nhà ở không phép, trái phép (trước đây là 60 ngày). Nếu đáp ứng đủ điều kiện hợp thức hóa nhà ở như trên và trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính mà tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm xuất trình được giấy phép xây dựng, giấy phép xây dựng điều chỉnh thì sẽ được tiếp tục xây dựng, nếu không sẽ bị yêu cầu tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm.
5. Hồ sơ hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép
Căn cứ Điều 102 Luật Xây dựng 2014, Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP và khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hồ sơ hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép được quy định như sau:
* Số lượng hồ sơ cần chuẩn bị: 02 bộ.
* Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
(1) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
(2) Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai như Sổ đỏ, Sổ hồng,…
(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:
- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình;
- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng;
- Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện;
- Trường hợp có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.
(4) Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính.
Sau khi người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính ra quyết định xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở mà không có giấy phép xây dựng thì tổ chức, cá nhân vi phạm phải nhanh chóng nộp phạt; sau khi nộp phạt cần lấy biên lai, chứng từ để hoàn thiện hồ sơ hợp thức hóa.
6. Thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép
Thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép gồm 02 thủ tục riêng, đó là thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng và thủ tục sau khi có giấy phép xây dựng (xuất trình giấy phép được cấp và người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính lập biên bản xác nhận hiện trạng công trình), cụ thể:
* Thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) hoặc người được ủy quyền nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Công chức, viên chức tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của của Ủy ban nhân dân cấp huyện kiểm tra tính chính xác, đầy đủ của hồ sơ, tiếp nhận hồ sơ.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
* Thủ tục sau khi có giấy phép xây dựng
- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân vi phạm phải xuất trình giấy phép xây dựng được cấp cho người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính. Thời hạn nhanh nhất để có giấy phép xây dựng là 15 ngày nên tổ chức, cá nhân vi phạm chỉ có khoảng hơn 10 ngày để xuất trình giấy phép cho người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính.
- Trong thời hạn tối đa 05 ngày kể từ ngày tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm xuất trình giấy phép xây dựng, người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm tổ chức kiểm tra hiện trạng công trình xây dựng, lập biên bản ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng.
- Tổ chức, cá nhân vi phạm chỉ được xây dựng tiếp nếu biên bản ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng.
- Trường hợp hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy phép xây dựng thì trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày lập biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình (hoặc 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính mà tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình giấy phép xây dựng được cấp), tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm buộc phá dỡ công trình, phần công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng.
7. Câu hỏi thường gặp về hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép
7.1 Lệ phí hợp thức hóa nhà ở không phép, trái phép?
Lệ phí hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép, trái phép thực chất là lệ phí cấp giấy phép xây dựng, lệ phí cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh.
Lệ phí này do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau.
7.2 Mức phạt đối với hành vi xây dựng nhà ở không phép?
7. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
b) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
c) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
7.3 Mức phạt đối với hành vi xây dựng nhà ở sai với nội dung cho phép trong giấy phép?
6. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:
a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
c) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật nhà ở trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
