Khái niệm, đặc trưng của nhóm hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản và hợp đồng thuê tài sản?

CƠ SỞ PHÁP LÝ:

• Bộ luật dân sự năm 2015;
• Luật nhà ở năm 2014

NỘI DUNG TƯ VẤN:

1. Khái niệm của nhóm hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản:

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển quyền sử dụng tài sản chuyển giao tài sản cho bên nhận chuyển quyền sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định, bên nhận quyền sử dụng tài sản có thể phải trả tiền hoặc không phải trả tiền cho bên chuyển quyền sử dụng tài sản .

2. Đặc trưng của nhóm hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản:

Ngoài những đặc điểm của một hợp đồng như bao loại hợp đồng khác, từ khái niệm trên, ta rút ra một số đặc trưng của nhóm hợp đồng có mục đích chuyển quyền sử dụng tài sản, mà khi nhận biết ta có thể thấy ngay được đây là nhóm hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản, nếu có những đặc điểm như sau:

+ Đối tượng của hợp đồng:

Đối tượng là tài sản đặc định và không phải là vật tiêu hao. Đây là điểm khác biệt của nhóm hợp đồng này với các hợp đồng khác. Ví dụ: Hợp đồng gia công, hợp đồng dịch vụ có đối tượng là công việc…

Ngoài ra, đối tượng của nhóm hợp đồng này phải là tài sản không tiêu hao và có mục đích chuyển giao quyền sử dụng tài sản trong một thời gian nhất định,đây là đặc trưng để phân biệt hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản với các hợp đồng có đối tượng là tài sản khác như hợp đồng mua bán tài sản,tặng cho tài sản... Các hợp đồng mua bán tài sản,hợp đồng tặng cho tài sản,… đối tượng của hợp đồng có thể là tài sản bất kì, có thể giao dịch được, không trái pháp luật, đạo đức xã hội thì đối tượng của nhóm hợp đồng có mục đích chuyển quyền sử dụng tài sản phải là tài sản không tiêu hao.

+ Bên có tài sản chuyển giao không mất quyền sở hữu đối với tài sản chuyển giao và bên được chuyển giao tài sản có quyền sử dụng tài sản trong một thời hạn theo thỏa thuận hoặc theo qui định pháp luật:

Đây là một trong những đặc trưng cơ bản để phân biệt nhóm hợp đồng có mục đích chuyển quyền sử dụng tài sản với các loại hợp đồng có đối tượng là tài sản khác. Ví dụ: Hợp đồng mua bán tài sản hay hợp đồng tặng cho tài sản,thì khi thực hiện hợp đồng,bên có tài sản chuyển giao tài sản cho bên nhận tài sản cũng đồng thời chuyển quyền sở hữu tài sản cho họ.

+ Đây là hợp đồng song vụ:

Hợp đồng song vụ là loại hợp đồng mà các bên đều có các quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Ví dụ: Như hợp đồng thuê tài sản : bên cho thuê phải giao tài sản đúng số lượng, chất lượng, đúng thời điểm địa điểm,… bên thuê tài sản phải sử dụng tải sản đúng mục đích như đã thỏa thuận, không được tự ý mang tài sản đó đi bán, cho thuê lại nếu như không được sự đồng ý của bên cho thuê,…

+ Có thể là hợp đồng có đền bù hoặc không có đền bù:

Chẳng hạn như: hợp đồng cho thuê tài sản là hợp đồng có đền bù, bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê cho bên cho thuê. Hợp đồng mượn tài sản là hợp đồng không có đền bù, bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn sử dụng trong thời hạn nhất đinh, bên mượn không phải trả tiền thuê cho bên cho mượn. Do đó khác với loại hợp đồng mua bán tài sản hay hợp đồng có đối tượng là công việc – là hợp đồng có tính chất đền bù.

+ Có thể là hợp đồng ưng thuận hoặc là hợp đồng thực tế:

Hợp đồng ưng thuận là hợp đồng phát sinh hiệu lực khi các bên thỏa thuận xong các nội dung của hợp đồng ví dụ như hợp đồng thuê tài sản. Hợp đồng thực tế là hợp đồng có hiệu lực khi các bên chuyển giao tài sản cho nhau ví dụ như hợp đồng mượn tài sản.

3. Điều kiện chuyển quyền sử dụng tài sản:

Hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, vì thế nhóm hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản cũng phải tuân thủ các điều kiện quy định về giao dịch dân sự tại Điều 117 Bộ Luật Dân Sự 2015, bao gồm: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Ngoài các điều kiện trên, đối với nhóm hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản, pháp luật có những quy định riêng cho nhóm hợp đồng này. Ví dụ như quy định tại Điều 32 Luật nhà ở năm 2014 quy định đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ.

4. Hình thức của nhóm hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản:

Hình thức của nhóm hợp đồng này có thể bằng miệng, văn bản hay thông qua một hành vi cụ thể. Nếu các bên thỏa thuận bằng miệng thì thuận tiện hơn trong đàm phán kí kết hợp đồng nhưng trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì rất khó giải quyết. Đối với hợp đồng bằng văn bản, nếu pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực hoặc đăng kí thì các bên phải tuân thủ theo vì nó ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng.

Ví dụ: Bộ luật dân sự 2015 quy định đối với hợp đồng thuê nhà từ 6 tháng trở lên phải công chứng, chứng thực, hoặc đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng:

5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển quyền sử dụng tài sản

+ Quyền của bên chuyển quyền sử dụng tài sản

- Nhận đủ tiền cho chuyển quyền sử dụng tài sản theo phương thức đã thỏa thuận;

- Nhận lại tài sản đã chuyển giao khi hết hạn hợp đồng

- Đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận quyền sử dụng tài sản có một trong các hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật đối với từng loại hợp đồng.

+ Nghĩa vụ của bên chuyển quyền sử dụng tài sản

- Giao tài sản cho bên nhận chuyển quyển sử dụng tài sản: tài sản giao phải đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng và đúng thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận.

- Cung cấp các thông tin về việc sử dụng tài sản.

- Phải đảm bảo giá trị sử dụng của tài sản thuê

5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận quyền sử dụng tài sản

+ Quyền của bên nhận quyền sử dụng tài sản

- Nhận tài sản thuê theo đúng thỏa thuận

- Được sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng, mục đích của tài sản

- Đơn phương đình chỉ thực hiện Hợp đồng thuê tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có hành vi vi phạm đối với từng loại hợp đồng

- Yêu cầu chuyển quyền sử dụng tài sản phải thanh toán chi phí hợp lý về việc sửa chữa hoặc làm tăng giá trị tài sản đã chuyển giao.

+ Nghĩa vụ của bên nhận quyền sử dụng tài sản

- Bảo quản tài sản, bảo dưỡng và sửa chữa những hư hỏng nhỏ

- Sử dụng tài sản đúng công dụng, mục đích đã thỏa thuận

- Trả tiền nhận quyền sử dụng tài sản nếu hai bên có thỏa thuận

- Trả lại tài sản đúng tình trạng ban đầu

6. Những điều khoản nên có khi soạn thảo hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản:

Nhóm hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản bao gồm có hợp đồng thuê tài sản và hợp đồng mượn tài sản. Khi soạn thảo hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản cần phải có những điều khoản cơ bản như sau:

• Tài sản thuê (mượn)
• Giá cả và phương thức thanh toán
• Phương thức giao và trả lại tài sản
• Quyền và nghĩa vụ bên thuê (mượn)
• Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê (mượn)
• Trách nhiệm của các bên khi có tranh chấp và phương thức giải quyết tranh chấp

7. Hợp đồng cụ thể về chuyển quyền sử dụng tài sản:

Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên cho thuê giao nhà và chuyển quyền sử dụng nhà cho bên thuê trong một một thời hạn và bên cho thuê phải trả tiền thuê nhà. Hợp đồng thuê nhà là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản nên có đầy đủ đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê tài sản nói chung. Dưới đây là một số điều khoản cụ thể cần có trong hợp đồng thuê nhà:

7.1 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà:

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà là nhà được xác định thông qua các yếu tố như: diện tích, vị trí, loại nhà, chất lượng nhà, có hay không có nội thất kèm theo …Nhà được thuê phải có những giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp, không nằm trong vùng cấm cho thuê…

7.2 Mục đích thuê nhà:

Mục đích sử dụng nhà thuê là một điều khoản cơ bản trong hợp đồng thuê nhà . việc xác định rõ mục đích sử dụng của việc thuê nhà có ý nghĩa đảm bảo giá trị của nhà thuê và là căn cứ để bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nếu bên thuê sử dụng nhà sai mục đích đã thỏa thuận trọng hợp đồng

7.3 Giá thuê và phương thức thanh toán:

Giá thuê nhà do các bên thỏa thuận. Nếu pháp luật có quy định về khung giá cho thuê nhà thì không được vượt qua khung giá đó. Trong trường hợp chưa hết thời hạn hợp đồng mà bên cho thuê hà cải tạo nhà và được bên thuê nhà đồng ý thì bên cho thuê nhà được điều chỉnh giá thuê nhà. Phương thức thanh toán được 2 bên tự do thỏa thuận.

7.4 Thời hạn và hình thức của hợp đồng thuê nhà:

Hợp đồng thuê nhà do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không thỏa thuận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu trả lại nhà thuê bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo trước ít 6 tháng.

Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản. Nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

7.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên cho thuê:

+ Quyền của bên cho thuê nhà

• Nhận đủ tiền thuê tài sản theo phương thức đã thỏa thuận;
• Khi hết hạn hợp đồng, nhận lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận, nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên;
• Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên thuê có một trong các hành vi sau đây: Không trả tiền thuê trong ba kỳ liên tiếp trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; Sử dụng tài sản thuê không đúng mục đích, công dụng của tài sản; Làm tài sản thuê mất mát, hư hỏng; Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
• Các thỏa thuận khác.
• Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà
• Giao tài sản cho bên thuê đúng, chất lượng, chủng loại, tình trạng và đúng thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp những thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó;
• Bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
• Thanh toán chi phí sửa chữa trường hợp bên thuê tự sửa chữa tài sản thuê sau khi đã thông báo mà bên cho thuê không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời.
• Bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
• Thông báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba (nếu có) đối với tài sản thuê.
• Các thỏa thuận khác

7.6 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà

+ Quyền của bên thuê nhà

• Nhận tài sản thuê theo đúng thỏa thuận;
• Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản;
• Cho thuê lại tài sản đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý;
• Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa tài sản, giảm giá thuê, đổi tài sản khác trong trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê;
• Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu: Bên cho thuê chậm giao tài sản hoặc giao tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận; Bên cho thuê chậm giao tài sản theo thỏa thuận gây thiệt hại cho bên thuê; Bên cho thuê giao tài sản thuê không đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng như thỏa thuận; Tài sản thuê không thể sửa chữa, do đó mục đích thuê không đạt được hoặc tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết; Có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định; Yêu cầu bên cho thuê phải thanh toán chi phí hợp lý về việc sửa chữa hoặc làm tăng giá trị tài sản thuê (nếu có thỏa thuận);
• Các thỏa thuận khác.

+ Nghĩa vụ của bên thuê

• Bảo quản tài sản thuê như tài sản của chính mình, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ, không được thay đổi tình trạng tài sản, cho thuê lại tài sản nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê; nếu làm mất mát, hư hỏng thì phải bồi thường;
• Sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích của tài sản;
• Trả đủ tiền thuê tài sản đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận;
• Trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê nếu có thỏa thuận; bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuể trong thời gian chậm trả;
• Các thỏa thuận khác.

7.7 Phương thức giải quyết tranh chấp

Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Cảm ơn quý khách đã gửi yêu cầu đến Công ty Luật Minh Khuê, trên đây là nội dung tư vấn của Công ty, nội dung tư vấn có giá trị tham khảo, nếu còn vấn đề mà quý khách hàng còn chưa rõ xin vui lòng liên hệ đến tổng đài của Công ty Luật Minh Khuê 1900.6162 hoặc vui lòng gửi tin nhắn đến email lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp thắc mắc. Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật - Công ty Luật Minh Khuê