Mục lục bài viết

1. Khái niệm Quyền sử dụng tài sản và Quyền sở hữu tài sản?

- Quyền sở hữu tài sản là quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

- Quyền sử dụng tài sản là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản nhằm để thỏa mãn những nhu cầu về sinh hoạt vật chất hoặc tinh thần cho bản thân mình, là quyền khai thác công dụng và những lợi ích vật chất của tài sản, nhưng không phải chỉ thực hiện theo ý chí của chủ sở hữu, mà bị giới hạn trong một phạm vi nhất định.

2. Nhận diện và xác định các dạng tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp. Do đó, để tư vấn cho khách hàng về tranh chấp này, Luật sư cần phải xác định được các dạng tranh chấp khác nhau. Việc xác định đúng dạng tranh chap về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xác định chính xác việc đương sự có khởi kiện được tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay không, xác định trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp.

Các tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thường đan xen lần nhau, song nếu phân loại một cách tương đối thì dạng tranh chấp này gồm bốn nhóm chính sau đây:
- Nhóm thứ nhất: Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, bản chất là khi giải quyết các tranh chấp này, Toà án phải xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thuộc về ai.
- Nhóm thứ hai: Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Thông thường, đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế.
- Nhóm thứ ba: Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, bản chất của tranh chấp này là tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc ly hôn mà tài sản chung là quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.
- Nhóm thứ tư: Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyển sử dụng đất hoặc các giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...). Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự mà đối tượng của hợp đồng là quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu...

3. Xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án đối với tranh chấp về quyền sử dụng hoặc tranh chấp về quyền sở hữu

Theo quy định của Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 quy định về thẩm quyền của Tòa án:

Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

1. Tranh chấp về quốc tịch Việt Nam giữa cá nhân với cá nhân.

2. Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản.

3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.

4. Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 30 của Bộ luật này.

5. Tranh chấp về thừa kế tài sản.

6. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

7. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại do áp dụng biện pháp ngăn chặn hành chính không đúng theo quy định của pháp luật về cạnh tranh, trừ trường hợp yêu cầu bồi thường thiệt hại được giải quyết trong vụ án hành chính.

8. Tranh chấp về khai thác, sử dụng tài nguyên nước, xả thải vào nguồn nước theo quy định của Luật tài nguyên nước.

9. Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.

10. Tranh chấp liên quan đến hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp luật về báo chí.

11. Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

12. Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

13. Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

14. Các tranh chấp khác về dân sự, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan, tổ chức khác theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Như vậy, kể từ ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực), đối với loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất dù đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hay chưa, nhưng đương sự khởi kiện đến Tòa án thì Tòa án đều có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013
Bên cạnh đó, khi giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nếu đương sự có yêu cầu bằng văn bản hoặc trình bày yêu cầu tại Tòa án trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc dân sự hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì Tòa án sẽ xem xét hủy quyết định đó, nếu quyết định rõ ràng trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Toà án có nhiệm vụ giải quyết. Đây là một trong những điểm mới quan trọng của Bộ Luật Tố tụng dân sự nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

4. Áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

Áp dụng pháp luật là loạt động thực hiện pháp luật mang tính tổ chức quyền lực nhà nước, được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhà chức trách hoặc tổ chức xã hội được Nhà nước trao quyền, nhằm cá biệt hoá quy phạm pháp luật vào các trường hợp cụ thể, đối với cá nhân, tổ chức.

Áp dụng pháp luật được tiến hành trong các trường hợp sau:

1) Khi xảy ra tranh chấp giữa các bên tham gia quan hệ pháp luật về quyền và nghĩa vụ mà tự họ không thể giải quyết được, phải nhờ cơ quan nhà nước (hoặc cơ quan của tổ chức xã hội) có thẩm quyền giải quyết;

2) Khi quyền và nghĩa vụ của các chủ thể không mặc nhiên phát sinh nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước;

3) Khi cần áp dụng chế tài pháp luật đối với chủ thể vi phạm pháp luật;

4) Khi nhà nước thấy cần kiểm tra, giám sát hoạt động của các chủ thể quan hệ pháp luật hoặc để xác định sự tồn tại hay không tồn tại của sự kiện thực tế có ý nghĩa pháp lí như xác nhận di chúc, xác nhận văn bằng, chứng chỉ, hợp đồng viết tay, chữ kí của người có thẩm quyền...

Về nguyên tắc, pháp luật nội dung áp dụng cho giải quyết vụ việc dân sự là pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch hoặc sự kiện pháp lý xảy ra, do đó khi xác định văn bản pháp luật nội dung áp dụng cho giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cần phải xác định chính xác quan hệ tranh chấp đó là gì, thời điểm xác lập giao dich hoặc sự kiện pháp lý xảy ra. Pháp luật nội dung áp dụng cho giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở mỗi thời kỳ khác nhau là khác nhau, các giai đoạn khác nhau sẽ có những quy phạm pháp luật khác nhau, từ đó căn cứ vào nội dung tranh chấp để xác định pháp luật cần áp dụng.

5. Áp dụng pháp luật và sử dụng pháp luật trong tranh chấp quyền sở hữu và quyền sử dụng?

5.1. Khái niệm áp dụng pháp luật và sử dụng pháp luật:

- Áp dụng pháp luật là loạt động thực hiện pháp luật mang tính tổ chức quyền lực nhà nước, được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhà chức trách hoặc tổ chức xã hội được Nhà nước trao quyền, nhằm cá biệt hoá quy phạm pháp luật vào các trường hợp cụ thể, đối với cá nhân, tổ chức.

- Sử dụng đất đai là việc sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất đai vì mục đích kinh tế và đời sống, xã hội trong quá trình sử dụng đất.

5.2. So sánh:

- Về chủ thể:

+ Sử dụng pháp luật: Mọi chủ thể được pháp luật cho phép

+ Áp dụng pháp luật: Phải có sự tham gia của cơ quan nhà nước hoặc người có thẩm quyền

- Bản chất:

+ Sử dụng pháp luật: Chủ thể có quyền thực hiện hoặc không thực hiện, không mang tính chất bắt buộc

+ Áp dụng pháp luật: Bắt buộc đối với chủ thế bị áp dụng và chủ thể có liên quan.

Bộ phận Tư vấn pháp luật Công ty Luật MInh Khuê!