Sổ đỏ hay sổ hồng là cách gọi quen thuộc của người dân thay cho "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Sổ đỏ, sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng thể hiện thông tin về nhà, đất, thông tin về người có quyền sử dụng đất. Đây là căn cứ để người có sổ hồng, sổ đỏ có thể thực hiện quyền của người sử dụng đất hợp pháp - trong đó có quyền bán (chuyển nhượng) đất hoặc cả đất và tài sản gắn liền với đất. Do đều là những tài sản có giá trị lớn nên việc kẻ gian lợi dụng sơ hở của người dân để đánh cắp thông tin, làm giả sổ đỏ để lừa bán cho người khác đang là vấn nạn xảy ra nhiều hiện nay.

 

1. Các thủ đoạn lừa bán đất bằng sổ đỏ giả

Cùng với sự phá triển của khoa học công nghệ, bao tiện ích, ứng dụng được cung cấp và mang lại lợi ích lớn cho con người. Tuy nhiên, bên cạnh đó, sự phát triển của công nghệ thông tin cũng giúp cho một số kẻ gian có công cụ, phương tiện phù phép ra các loại văn bằng, giấy tờ giả mạo nhằm thực hiện các hành vi trái pháp luật. Thủ đoạn lừa bán đất băng sổ đỏ giả thường thấy gồm có:

Thứ nhất, các đối tượng tự lập lên các công ty, văn phòng "ma" - "mạo danh môi giới, kinh doanh bất động sản", quảng cáo rầm rộ trên mạng xã hội và đăng tải kèm theo nhiều hình ảnh thật "mượn" từ các dự án bất động sản của công ty lớn, có uy tín nhưng giá chào bán được họ niêm yết hoặc giới thiệu có thể rẻ hơn nhiều và tặng kèm nhiều khuyến mại hấp dẫn. Đặc điểm của các đối tượng này thường là công ty, văn phòng không có địa chỉ giao dịch cụ thể hoặc có nhưng là địa chỉ ảo, mượn của người khác. Tên gọi "lạ" mà không tra cứu được trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp. 

Thứ hai, mạo danh nhân viên dự án bất động sản của các công ty uy tín, làm giả hồ sơ dự án kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả để lừa tiền đặt cọc của người mua.

Thứ ba, giả vờ làm người muốn mua đất, liên hệ chủ đất, yêu cầu được xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó bằng thủ thuật tinh vi đã tráo đổi Giấy chứng nhận thật của chủ nhà với Giấy chứng nhận giả đã chuẩn bị sau đó đem cầm cố Giấy chứng nhận thật hoặc "nhân bản Giấy chứng nhận thật" để bán cho các "con mồi" tiếp theo.

Thứ tư, làm giả Sổ đỏ - chỉnh sửa thông tin chủ sử dụng đất cho khớp với thông tin căn cước công dân của đối tượng lừa đảo hoặc làm giả căn cước cho khớp với thông tin trên sổ đỏ thật để ngang nhiên bán đất.

Thông thường, các hành vi giả mạo nêu trên, các đối tượng lừa đảo chỉ nhắm tới khoản tiền đặt cọc mua đất vì làm hợp đồng đặt cọc chỉ cần viết tay mà không phải trải qua thủ tục công chứng, chứng thực. Các đối tượng này nhiều khi không chủ đích tới việc ký kết hợp đồng mua bán vì nếu mang hợp đồng mua bán và giấy tờ giả mạo ra Phòng công chứng, Văn phòng công chứng hoặc UBND chứng thực thì có thể sẽ bị phát hiện giấy tờ giả. Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp người mua bị lừa mua bởi những cuốn sổ đỏ giả như vậy bởi chủ quan không hoàn tất việc công chứng, chứng thực hoặc do giá cả và các khuyến mãi mà "cò" đưa ra quá hấp dẫn, khiến người mua không đủ tỉnh táo để phán đoán chính xác.

 

2. Hành vi sử dụng sổ đỏ giả để lừa bán đất bị xử phạt thế nào ?

2.1. Xử phạt vi phạm hành chính

Hành vi sử dụng sổ đỏ giả hoặc giấy tờ tuỳ thân giả để bán đất cho người khác có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 3 Điều 35 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, cụ thể:

- Hành vi sử dụng giấy tờ giả để thực hiện các thủ tục hành chính và các công việc khác liên quan đến đất đai mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng - 30.000.000 đồng.

Hình thức xử phạt bổ sung là bị tịch thu các giấy tờ giả đã sử dụng.

Biện pháp khắc phục hậu quả: bị huỷ bỏ toàn bộ kết quả thực hiện thủ tục hành chính có sử dụng giấy tờ giả (bao gồm cả việc huỷ Giấy chứng nhận đã cấp).

 

2.2. Truy cứu trách nhiệm hình sự

a) Đối với hành vi sử dụng sổ đỏ giả để lừa bán cho người khác:

Mục đích của việc sử dụng sổ đỏ giả là nhằm lừa gạt tài sản từ người mua, theo đó, hành vi này có các dấu hiệu cấu thành Tội lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2017 như:

Thứ nhất, dùng thủ đoạn gian dối (sổ đỏ giả) nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác.

Thứ hai, giá trị tài sản từ 2 triệu đồng trở lên hoặc dưới 2 triệu đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau:

- Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà còn vi phạm;

- Đã bị kết án về một trong các tội: Tội cướp tài sản (Điều 168), Tội bắt cóc nhằm chiếm đoạt tài sản (Điều 169), Tội cưỡng đoạt tài sản (Điều 170), Tội cướp giật tài sản (Điều 171), Tội công nhiên chiếm đoạt tài sản (Điều 172), Tội trộm cắp tài sản (Điều 173), Tội lạm dụng tín nhiệm nhằm chiếm đoạt tài sản (Điều 175), Tội sử dụng mạng máy tính, mạng viễn thông, phương tiện điện tử thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản (Điều 290).

- Tài sản là phương tiện kiếm sống của người bị hại và gia đình họ.

- Hành vi gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội. Nhận định thế nào là hành vi gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội, quý bạn đọc có thể tham khảo tinh thần tại nghị quyết số 03/2020/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về hướng dẫn áp dụng một số quy định của Bộ luật Hình sự trong xét xử tội phạm tham nhũng và tội tham khác về chức vụ, có hướng dẫn thế nào là hành vi gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội như sau:

Làm sổ đỏ giả lừa bán đất đi tù bảo nhiều năm?

Khung hình phạt cao nhất của tội này là phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc phạt tù chung thân.

b) Đối với hành vi làm giả sổ đỏ, khi làm giả sổ đỏ, người làm giả sổ đỏ có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan tổ chức theo quy định tại Điều 341 Bộ luật hình sự. Cụ thể
- Nếu có thực hiện hành vi khắc giả con dấu có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội làm giả con dấu của cơ quan, tổ chức hoặc

- Nếu không có hành vi khắc giả con dấu mà chỉ thực hiện các ký thuật máy tính thiết kế mẫu dấu tương tự mẫu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bị truy cứu về tội làm giả tài liệu của cơ quan, tổ chức.

Khung hình phạt cao nhất áp dụng đối với tội này là phạt tù từ 03 năm đến 7 năm.

Lưu ý: Trường hợp người sử dụng sổ đỏ giả để lừa bán cho người khác đồng thời cũng thực hiện hành vi phạm tội theo Điều 341 Bộ luật hình sự nên trên thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về cả hai tội: Tội Lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản và Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan tổ chức; Tội sử dụng con dấu hoặc tại liệu giả của cơ quan tổ chức.

Trên thực tế, hành vi làm giả sổ đỏ lừa bán cho người khác có thể được thực hiện với nhiều thủ đoạt tinh vi như thật khác, người mua cần lưu ý cân nhắc tính hợp pháp của giấy tờ, tính hợp lý của giá cả và lời chào bán, mời gọi của người bán. Trong trường hợp cần tư vấn pháp lý về vấn đề mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quý khách hàng có thể liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 19006162 để được các Luật sư, chuyên viên có kinh nghiệm thực tế trong lĩnh vực đất đai hỗ trợ giải đáp. Xin chân thành cảm ơn!