1. Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong luật sư tư vấn: Ông Ng lấy bà Th sinh được 2 người con là ông T sinh năm 1957, ông L sinh năm 1962.

Năm 1975, ông Ng hi sinh khi đi bộ đội, quyền sử dụng mọi thửa đất của ông Ng chuyển sang tên bà Th. Năm 2001, bà Th qua đời để lại 400m2 đất mà không có di chúc. Từ đó đến nay hai anh em không ai nhắc đến việc chia tài sản nên bố tôi là ông T vẫn giữ nguyên hiện trạng số đất này. Gần đây ông T nghe thông tin là ông L đã tự ý chạy sổ đỏ chuyển số đất trên sang tên ông L (nguồn tin đáng tin cậy và chính xác). Vậy nếu đúng là ông L đã chạy sổ đỏ mang tên mình thì bố tôi là ông T phải làm gì để đòi quyền lợi cho mình? Ông T có nên đề nghị UBND phường cấp lại sổ đỏ mang tên bà Th để làm căn cứ chia tài sản không? Hay phải làm đơn yêu cầu UBND phường thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông L? Việc chuyển tên sổ đỏ sang cho ông L tôi thiết nghĩ có sự tiếp tay của cán bộ biến chất. Vậy nếu ông T làm đơn kiến nghị mà bị UBND dùng dằng khất lần không giải quyết thì tôi phải làm gì? Mong Luật Minh Khuê giải đáp sớm. Xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đai trực tuyến

Trả lời:

Về việc chia di sản thừa kế, bà Th đã chết năm 2001 và không để lại di chúc, như vậy người thừ kế theo pháp luật là ông Th và ông L. Và hai người được hướng ½ số tài sản mà bà Th để lại. Tuy nhiên, hai người đã không thực hiện việc chia di sản thừa kế. Theo quy định tại Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thời hiệu khởi kiện về thừa kế:

"1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Tính đến nay là 2019, vậy thì vẫn chưa hết thời hiệu khởi kiện về việc thừa kế (là 30 năm kể từ khi bà Th mất năm 2001). Ông T vẫn có quyền yêu cầu chia thừa kế hay đòi lại ½ số di sản mà mình được hưởng.

Về việc có tranh chấp giữa ông T và ông L, theo quy định tại Điều 202, Điều 203 Luật đất đai 2013, Điều 88, 89, 90, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì hai ông tiến hành hòa giải tại cơ sở, nếu hòa giải không thành tiến hành hòa giải tại ủy ban nhân dân xã, nếu việc hòa giải không thành, hai bên có thể giải quyết theo hai con đường là một là chọn cơ quan có thẩm quyền hoặc đưa ra Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.

Với việc, ông L có hành vi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được sự tiếp tay của cán bộ địa chính và việc này là sai trái. Theo Điều 204 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai như sau:

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Như vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, ông T có quyền nộp đơn khiếu nại hành vi hành chính sai phạm của cán bộ theo thủ tục tố tụng hành chính.

>> Tham khảo ngay: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai và quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án?

2. Tranh chấp đất đai (phần đất khai hoang) bị hàng xóm đánh gây thương tích thì có kiện để xử lý hình sự không?

Dạ chào luật sư. Tôi tên N ở Long An, tôi có một vấn đề thắc mắc mong nhận được sự giúp đỡ của luật sư: Tôi và một người trong xóm xảy ra mâu thuẫn về việc tranh chấp đất hoang. Để giải quyết mâu thuẫn ông ấy có hành vi đánh tôi làm tôi gãy tay phải và trật khớp nặng ở cổ tay phải. Lúc đầu ở xã, tôi có ký văn bản yêu cầu không khởi tố hình sự mà chỉ khởi tố dân sự khi thỏa thuận giữa chúng tôi thỏa đáng. Tuy nhiên, ông ấy đưa ra thỏa thuận không thỏa đáng với yêu cầu của tôi và có lời lẽ nhục mạ tôi. Do đó tôi muốn khởi kiện ông ấy theo hướng hình sự được không thưa luật sư? Tôi rất mong nhận được sự giúp đỡ của luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

- Đạt Nguyễn -

3. Xin nhờ được tư vấn trường hợp tranh chấp đất đai?

Chị cất nhà ở trên mảnh đất mà dì Tư mua cho chị, đó là đất ruộng sau này dì Tư mới lên trồng cây rồi cho chị về cất nhà ở. Có đường bờ ruộng là lối đi chung của mọi người, chị về sống được một năm vì đường bờ ruộng chị không chạy xe và đi được lúc trời mưa. Mà sát bên bờ ruộng là có 1 đường nước để nước thoát ra vào lúc còn làm ruộng.

Đường nước đó là của dì Tư và ông A cùng mua để sử dụng. Để thuận tiện việc đi lại vào nhà (chỉ có nhà chị là xây đầu tiên còn xung quanh là vườn và ruộng chưa ai cất nhà hết) chị có làm 1 con đường đi từ ngoài lộ vào nhà khoảng 50m mà chị làm đường đi trên đường nước đó, chị làm giống như một cây cầu dài 50m chứ không lấp đường nước đó, nước vẫn chảy vào chảy ra. Trước khi làm chị có nhờ dượng Tư bàn với ông A cùng làm mà ông A nói là không có về đây xây nhà nên để tính sau rồi ông A im lặng luôn không trả lời. Nên chị tự làm một mình luôn còn ông A không phụ công cũng không góp tiền nữa ông A chỉ nhìn xem mình làm và nói những người xung quanh là làm xong rồi ông A về cất nhà vì có đường đi rồi. Tổng giá trị chị làm đường là khoảng 70 triệu. Sau khi làm xong chị có rào lại không cho ông A đi. Chị nói chừng nào ông A góp phân nữa số tiền chị mới cho đi. Rồi ông A lên UBND thưa chị, nói chị chiếm đường không cho ông A đi vậy có đúng không?

Tất cả giấy tờ khi mua đất và cả đường nước luôn là chị có hết, còn ông A hiện giờ ông A chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đường bờ ruộng vẫn còn mọi người đều đi trên đó chị chỉ làm trên đường nước thôi. Vậy chị đâu có chiếm lối đi chung đâu, đúng không? Cái thứ hai chị muốn hỏi là: ông A đó có hối lộ những người làm trên UBND nên dượng Tư bị bắt ép nói là dượng Tư là đảng viên mà tranh chấp đất đai có nhiều lần họ xài xể dượng Tư nửa, nói là có đơn thưa dượng Tư tranh chấp đất. Chị có nói dượng Tư nói họ có gì thì gửi đơn mời chị lên rồi thưa vì đường là chị làm không liên quan dượng Tư nhưng họ không cho, họ nói đất này là dượng Tư đứng tên nên chỉ có dượng Tư tham gia không cho chị tham gia cùng, có luật nào như vậy không? Mà nói giải quyết nội bộ trong khi đó ông A là dân thường chứ không phải là đảng viên hay là người làm trong ủy ban gì hết, chỉ ép dượng Tư không cho chị tham gia, có luật nào như vậy không? Xin cảm ơn!

- Trúc Phương Thị Thanh -

4. Giải quyết thế nào trong việc tranh chấp đất đai?

Kính chào các Quý luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp và tư vấn: Trước đây, năm 2002 chú thím tôi có cho vợ chồng tôi một mảnh đất, giao dịch bằng miệng không có giấy tờ nào chứng thực cả. Vợ chồng tôi xây nhà trên mảnh đất ấy sống từng ấy năm cho đến bây giờ là hơn 13 năm. Năm ngoái có chuyện xích mích giữa 2 gia đình.

Thím tôi rất hay mắng chửi vợ chồng tôi vô căn cứ rồi lôi chuyện đất đai vào mà nói. Sau thời gian dài như vậy, vợ chồng tôi mới lên tiếng nên có xảy ra cãi vã. Sau đó, họ đuổi chúng tôi đi (trong các lần mắng chửi trước, họ có đề cập đến việc này), và còn nói là: Nếu đưa ra 100 triệu sẽ được tự do. Trong lần gần đây nhất, đang lúc cãi nhau thì thím tôi đã vào sân nhà tôi và đập phá một số chậu cây cảnh của gia đình tôi. Tôi xin hỏi quý luật sư: Chúng tôi nên làm gì? Vì chúng tôi không muốn bị mắng chửi như thế nữa. Và nếu bị đòi lại đất, thì vợ chồng tôi có phải trả đất lại không? Xin chân thành cảm ơn và tôi rất mong nhận được sự phản hồi từ phía Công ty tư vấn Luật Minh Khuê.

Người gửi: D.T

Giải quyết thế nào trong việc tranh chấp đất đai này ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.1975

Trả lời:

Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hình thức hợp đồng tặng cho bất động sản:

"Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Cũng theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Thứ nhất, trong trường hợp của bạn, tài sản mà bạn được cho là đất, đây là bất động sản cần phải đăng ký quyền sở hữu, khi được cho mảnh đất này bạn không hề có văn bản chứng minh, hợp đồng của bạn vô hiệu. Trên pháp luật, chú thím bạn là chủ sở hữu của mảnh đất này. Khi có tranh chấp bạn là người bất lợi. Nói cách khác thì khi chú thím bạn đòi lại mảnh đất bạn phải trả lại mảnh đất.

Thứ hai, về việc chú thím bạn mắng chửi và đập phá đồ đạc nhà bạn, bạn có thể khởi kiện về việc chú thím bạn đã xâm phạm đến tài sản, danh dự và nhân phẩm của gia đình bạn. Tuy nhiên, cách giải quyết tốt nhất là bạn có thể thỏa thuận được với chú thím bạn để đi đến một cách giải quyết chung nhất, phù hợp với ý chí của cả hai bên

>> Tham khảo ngay: Khiếu nại quyết định thu hồi đất và tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai?

5. Tranh chấp đất đai và phương pháp giải quyết tranh chấp?

Thưa luật sư, tôi có một thắc mắc sau: A và B là chủ sở hữu bất động sản liền kề. A xây nhà trước B, A xây hàng cây làm mốc vào ranh giới của hai bất động sản liền kề. Khi xây nhà mái tôn nhà B nhô sang phần đất nhà A 20cm. Muốn thoát nước thải từ nhà B thì phải đi qua phần đất của nhà A.

Vậy luật sư cho tôi hỏi là B có quyền yêu cầu A chặt hàng cây đi không. Lắp đặt ống nước thải qua bất động sản của A được không? A thực hiện việc bảo vệ quyền sở hữu bất động sản của mình theo phương phức như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: T.T

>> Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1975

Trả lời:

Căn cứ vào Điều 252 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề như sau:

"Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại."

Theo quy định trên thì chủ sở hữu có đường ống thoát nước chạy qua bất động sản liền kề khác thì chủ sở hữu bất đồng sản có đường ống nước chảy qua có nghĩa vụ phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy qua bất động sản của mình.

Trong trường hợp này nếu như B có nhu cầu lắp đường ống nước thải và đường ống đấy bắt buộc phải chạy qua phần đất nhà A thì A có nghĩa vụ phải dành ra một lối cấp thoát nước cho B. Nếu như khi tiến hành lắp đặt mà B gây thiệt hại cho A thì B có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại cho A. Luật không quy định cụ thể phải bồi thường khoản cụ thể gì nhưng có thể hiểu nếu gây thiệt hại về những tài sản của A như tài sản gắn liền trên đất khi đường ống nước chạy qua. Vậy B có quyền yêu cầu A nhường cho mình một lối cấp thoát nước trên phần bất động sản của A để B có thể lắp đặt đường ống cấp thoát nước.

Nếu đường ống nước chạy qua hàng cây nhà ông A thì ông B có quyền yêu cầu ông A chặt cây nhưng ông B có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về những cái cây đấy cho ông A.

Trong trường hợp này vì luật định là A có nghĩa vụ phải dành cho B một lối cấp, thoát nước cho ông B. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của mình thì A có thể yêu cầu B bồi thường cho mình những thiệt hại thực tế mà B gây ra khi thực hiện lắp đường cấp thoát nước qua phần đất của A. Hoặc nếu A chứng minh được B có thể thực hiện lắp cấp thoát nước quan một đường khác mà không phải qua phần bất động sản của A thì A sẽ không phải dành cho B một lối cấp thoát nước trên phần đất của mình.

>> Tham khảo ngay: Ủy ban nhân dân xã quyết định lấy đất khi đang có khiếu nại tranh chấp đất đai có đúng không?

6. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trong gia đình?

Xin luật sư tư vấn giúp em về chuyện tranh chấp đất đai gia đình: Bà nội của em, có một căn nhà ở Tp. Hồ Chí Minh và sống cùng với con cháu trong gia đình, về phần em thì là cháu đích tôn, hộ khẩu của em và mẹ vẫn ở trong nhà đấy, ba em thì mất vài năm trước khi bà mất. Sau khi bà nội chết nhưng có ủy quyền cho cô em. Em đi một thời gian về thì đã nghe nhà đã bán, như vậy luật sư cho em hỏi nếu em tranh chấp có được không? Em và mẹ có quyền để chia tài sản không? Và em cũng không giấu là mẹ em là mắc căn bệnh thế kỷ HIV/AIDS. Xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.1975

Trả lời:

Căn cứ theo quy đinh tại Chương XXIII Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thừa kế theo pháp luật thì sau khi bà nội bạn chết không để lại di chúc mà bố của bạn đã mất vài năm trước khi bà bạn mất thì bạn sẽ được hưởng thừa kế kế vị phần của bố bạn theo Điều 652 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thừa kế thế vị:

"Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống."

Theo đó, bạn có quyền đòi chia di sản thừa kế mà bà bạn để lại theo quy định của pháp luật vì bạn được hưởng phần di sản của bố bạn được hưởng. Vì đất này cô bạn đã bán đi, bạn nên làm đơn Khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh nơi có đất để yêu cầu giải quyết để đảm bảo quyền và lợi ích tốt nhất cho mình.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê