Tư vấn giải quyết tình huống tranh chấp đất đai ? Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai ?

Trả lời:

Căn cứ Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai."

Như vậy, theo như bạn cung cấp thông tin thì năm 1993 hội đồng UBND xã Nghĩa An đã cho gia đình bạn thầu một mảnh hồ, có diện tích là 3 sào 11. Nhưng từ đó tới nay nhà bạn chưa một năm nào được sử dụng mảnh đất mình đã thầu. Do có hai hộ gia đình khác cứ chiếm lấy đất và sử dụng. Đến năm 2007 họ bơm cát vào hồ và trồng cây trên đó, coi như là đất của họ. Mặc dù nhiều lần nhà bạn có ý kiến nhưng họ coi như không.

Hành vi này của hai hộ gia đình kia được xem là hành vi chiếm đất và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo khoản 1 Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất. Ngoài ra, hai hộ gia đình này còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

- Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm;

- Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi vi phạm.

Như vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn trước hết có quyền nộp đơn yêu cầu xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm của hai hộ gia đình trên tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để xử phạt và buộc hai hộ này phải trả lại đất cho gia đình bạn theo khoản 1 Điều 31Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Trong trường hợp, bạn muốn yêu cầu hai hộ gia đình này bồi thường thiệt hại thì bạn cần đưa ra những bằng chứng để chứng minh mức thiệt hại mà bạn gánh chịu là như thế nào? Sau đó, bạn hoàn toàn có quyền nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu hai gia đình bên kia bồi thường cho gia đình bạn theo thủ tục tố tụng dân sự.

>> Luật sư trả lời: Tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND phường được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, mảnh đất hiện nay bố mẹ bạn đang ở có tranh chấp với hộ gia đình liền kề. Hộ gia đình này đã rất nhiều lần làm đơn khởi kiện tới Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết nhưng dường như muốn cố tình kéo dài thời gian giải quyết hoặc không muốn giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai này sớm. Bố mẹ của bạn là người bị hàng xóm kiện về hành vi lấn chiếm đất của hàng xóm, nên bố mẹ bạn được xác định với tư cách bị đơn trong vụ án dân sự. Do đó, căn cứ theo khoản 4 Điều 72 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định về quyền và nghĩa vụ của bị đơn:

"4. Đưa ra yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn, nếu có liên quan đến yêu cầu của nguyên đơn hoặc đề nghị đối trừ với nghĩa vụ của nguyên đơn. Đối với yêu cầu phản tố thì bị đơn có quyền, nghĩa vụ của nguyên đơn quy định tại Điều 71 của Bộ luật này."

Lúc này, để giải quyết nhanh nhất vụ việc này, gia đình bạn nên làm đơn yêu cầu phản tố nộp cho Tòa án, với mục đích là phản đối lại ý kiến của gia đình hàng xóm, đồng thời, yêu cầu Tòa án xác nhận mảnh đất bố mẹ bạn đang sử dụng là đất của bố mẹ bạn, căn cứ vào năm 2011 đoàn đo đạc của Bộ Quốc phòng đã vào đo đạc lại đất đai của các hộ gia đình trong khu bố mẹ tôi ở, đã có ký giáp ranh giữa 2 gia đình và không có tranh chấp gì, hiện tại vẫn còn lưu toàn bộ hồ sơ bản vẽ lúc đó tại địa chính thành phố Yên Bái, cũng như gia đình bạn cũng cần cung cấp thêm những bằng chứng để chứng minh mảnh đất đó là của bố mẹ bạn mà không phải bố mẹ bạn lấn, chiếm.

Sau khi có quyết định cuối cùng của Tòa án, nếu Bản án hoặc Quyết định của Tòa án tuyên mảnh đất này của gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền nộp đơn yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bố mẹ bạn theo đúng quy định của pháp luật.

> Luật sư trả lời: Nên hay không nên quy định thủ tục "hòa giải ở cấp cơ sở" trong giải quyết tranh chấp đất đai?

>> Luật sư tư vấn đất đai qua điện thoại gọi số1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, vấn đề mà bạn hỏi chúng tôi xin được trả lời như sau:

Xét về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà bạn: Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa hai cá nhân với nhau phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, tại thời điểm chuyển nhượng là năm 1997, tại thời điểm này đang áp dụng quy định của Luật Đất đai cũ 1993. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc công chứng, chứng thực vẫn có giá trị. Miễn sao tại thời điểm hiện nay, gia đình hàng xóm kia có căn cứ chứng minh việc hai bên đã chuyển nhượng đất cho nhau từ thời điểm năm 1997 và gia đình người này trực tiếp sử dụng đất này từ đó đến nay thì đương nhiên, giấy chuyển nhượng đất do bố bạn viết năm 1997 có giá trị. Việc bố bạn ký giấy bán đất cho hàng xóm tại thời điểm năm 1997 là không trái quy định của pháp luật vì thời điểm này luật đất đai cũ , không có bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được phép thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

."

Như vậy, tại thời điểm năm 1997, bố bạn có viết giấy chuyển nhượng đất cho hàng xóm, khi đó, việc viết giấy tay của bố bạn cho hàng xóm không trái quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Luật đất đai cũ cũng quy định rõ việc chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người nhận đất phải sử dụng đúng mục đích. Do đó, nếu gia đình bạn muốn đòi lại mảnh đất này thì gia đình bạn phải đưa ra được những bằng chứng để chứng minh mảnh đất gia đình bạn đang ở là của gia đình bạn, được sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp. Còn tại thời điểm năm 1997 có viết giấy chuyển nhượng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Do đó, lúc này, gia đình bạn có thể nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để yêu cầu hòa giải. Nếu không chấp nhận việc hòa giải của Ủy ban nhân dân xã thì gia đình bạn có thể lựa chọn một trong các cách sau để tiếp tục giải quyết tranh chấp đất đai:

Một là, khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, cụ thể là Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Hai là, nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cụ thể là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

>> Tham khảo ngay: Lấn chiếm đất đất trồng lúa bị xử phạt bao nhiêu và biện pháp khắc phục hậu quả là gì ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc về cho chúng tôi, với vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo Luật đất đai năm 2013tại khoản 16 Điều 3 có quy định như sau:

"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đứng tên chính mình. Do vậy, bạn là chủ sở hữu của mảnh đất trên, được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất của mình. Tại khoản 1 và khoản 2 Điều 26 Luật Đất đai 2013 nêu rõ Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:

"1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.
2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật."

Tuy nhiên, tại khoản 5 của Điều này Nhà nước cũng quy định:

"Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam."

Theo đó, nếu như diện tích đất này của bạn thuộc vào trường hợp đất được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì Nhà nước sẽ không thừa nhận việc đòi lại đất của bạn.

Ngược lại, nếu diện tích đất trên của bạn không thuộc vào trường hợp quy định tại Khoản 5 Điều 26 Luật Đât đai năm 2013 thì bạn có quyền đòi lại để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Trường hợp của bạn nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai."

Theo đó, thì trước tiên bạn nên tiến hành hòa giải với chú của mình, nếu không thể tự hòa giải được thì có thể gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Trường hợp không thể hòa giải tại UBND cấp xã thì theo Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì nếu tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Chính vì vậy, theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tức sổ đỏ đứng tên mình, hoặc ít nhất hiện nay đang đứng tên chú của bạn. Bạn có thể nộp đơn kiện tại Tòa án nhân dân cấp huy giải quyết để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình.

Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi ở địa chỉ trụ sở Công ty luật Minh Khuê hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email hoặc gọi điện để được Tổng đài luật sư tư vấn qua tổng đài 1900.6162.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê