1. Mật độ xây dựng được hiểu như thế nào?

Mật độ xây dựng được hiểu là tỷ lệ giữa diện tích xây dựng của các công trình trên một khu đất so với tổng diện tích của khu đất đó. Tuy nhiên, việc tính toán mật độ xây dựng không bao gồm diện tích của các khu vực như bể bơi, tiểu cảnh trang trí hay sân thể thao ngoài trời (ngoại trừ các sân thể thao cố định và chiếm không gian lớn trên mặt đất

Điều này có nghĩa là mật độ xây dựng sẽ chỉ tính toán trên các khu vực mà các công trình được xây dựng lên, như các tòa nhà, nhà ở, hoặc các công trình khác có diện tích xây dựng cố định trên mặt đất. Ví dụ như bể bơi hay tiểu cảnh trang trí sẽ không được tính vào mật độ xây dựng. Tuy nhiên, các sân thể thao cố định và chiếm nhiều diện tích trên mặt đất sẽ được tính vào mật độ xây dựng, bởi vì chúng chiếm một phần không hề nhỏ của diện tích đất và có thể ảnh hưởng đến việc quy hoạch và sử dụng đất trong khu vực đó.

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định hai loại mật độ xây dựng là mật độ xây dựng thuần và mức độ xây dựng gộp. Theo đó:

- Mật độ xây dựng thuần túy là tỷ lệ diện tích sàn xây dựng các công trình trên tổng diện tích đất của lô đất, không bao gồm các diện tích ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đậu xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, cầu tháng, hệ thống thông gió cho tầng hầm có mái che khu dân cư và hạ tầng kỹ thuật khác. Lưu ý rằng, các chi tiết kiến trúc và yếu tố trang trí như ban công, mái hiên, mái che, bậc ra vào, khung cửa và hành lang cần tuân thủ các quy định về an toàn cháy nổ và xây dựng, đồng thời không cả trở dòng người và phương tiện hoặc kết hợp các mục đích sử dụng khác không được đưa và diện tích sàn và không tính vào mật độ xây dựng.

- Mật độ xây dựng gộp của một khu đô thị là tỷ lệ diện tích sàn của các công trình kiến trúc chính trên tổng diện tích đất của toàn khu vực, bao gồm cả các không gian mở như công viên, đường giao thông, không gian xanh và khu vực phi xây dựng.

2. Phân loại mật độ xây dựng

Như đã nêu ở trên, mật độ xây dựng được chia thành hai loại là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Cụ thể:

* Mật độ xây dựng tối đa:

- Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép: để giới hạn mật độ xây dựng cho các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ, đã được quy định một bảng giá trị tối đa cho mật độ xây dựng thuần như sau:

Diện tích lô đất (m2/ căn nhà)	$\geq$ 1.000	500	300	200	100	$\leq$ 90
Mật độ xây dựng tối đa (%)	40	50	60	70	90	100
Chú thích: lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần

Để quy định mật độ dân số cho các lô đất xây dựng nhà chung cư, cần tuân thủ các quy định tại bảng dưới đây, cùng các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và khoảng lùi của công trình. Tuy nhiên, giá trị tối đa của mật độ xây dựng thuần phải được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị. Cụ thể:

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	$\geq$ 35.000 m2	18.000 m2	10.000 m2	$\leq$ 3.000 m2
> 46	35	38	40	75
46	36	39	41	75
43	37	40	42	75
40	38	41	43	75
37	39	42	44	75
34	41	44	46	75
31	43	46	48	75
28	45	48	50	75
25	48	51	53	75
22	52	55	57	75
19	55	58	60	75
$\leq$ 16	60	63	65	75
Chú thích: đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần

Mật độ xây dựng tối đa cho các công trình dịch vụ và công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, và chợ trong khu xây dựng mới được giới hạn ở mức 40%. Tuy nhiên, mật độ xây dựng tối đa cho các lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp lại phải được quy định cụ thể trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị, và phải tuân thủ các quy định cụ thể cùng với yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà để đảm bảo an toàn và tiện nghi cho cư dân. Cụ thể:

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	$\geq$ 35.000 m2	18.000 m2	10.000 m2	$\leq$ 3.000 m2
> 46	40	43	45	80
46	41	44	46	80
43	42	45	47	80
40	43	46	48	80
37	44	47	49	80
34	46	49	51	80
31	48	51	53	80
28	50	53	55	80
25	53	56	58	80
22	57	60	62	80
19	60	63	65	80
$\leq$ 16	65	68	70	80
Chú thíc: đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn)

Các quy định về mật độ xây dựng của các lô đất không nằm trong các quy định trên có thể được xác định bằng phương pháp nội suy giữa hai giá trị gần nhất. Trong trường hợp công trình là tổ hợp nhiều loại chiều cao khác nhau, mật độ xây dựng tối đa áp dụng theo chiều cao trung bình. Nếu tổ hợp công trình bao gồm phần đất đế và tháp cao phía trên, quy định mật độ xây dựng sẽ được áp dụng riêng đối với phần đế và phần tháp cao phía trên, với hệ số sử dụng đất chung không vượt quá 13 lần. Đối với lô đất xây dựng nhà máy và kho tàng, mật độ xây dựng tối đa thuần là 70%. Tuy nhiên, nếu lô đất này có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng tối đa sẽ giảm xuống còn 60%.

Trong quy định về mật độ xây dựng thuần, cần lưu ý một số điểm như sau:

- Trong phạm vi quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép các công trình phải tuân thủ quy định này. Tuy nhiên, các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao không quá 25m và diện tích lô đất không quá 100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100%, với điều kiện tuân thủ quy định về khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình

- Trong trường hợp không đủ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa lên đến 60%

- Đối với các khu vực cần kiểm soát về chất tải dân số và đảm bảo hạ tầng, hệ số sử dụng đất có thể được sử dụng thay cho chỉ tiêu mật độ và tầng cao xây dựng. Tuy nhiên, hệ ố sử dụng đất tối đa phải tuân thủ quy định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị, đồng thời phải đảm bảo quy định hệ số sử dụng đất tối đa của các loại công trình như chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình khác

* Mật độ xây dựng gộp:

Những quy định về mật độ xây dựng gộp tối đa cho từng loại đất đai và mục đích sử dụng. Mật độ xây dựng gộp tối đa là giới hạn về tổng diện tích xây dựng của các công trình được phép xây trên đất đai so với diện tích đất ban đầu. Cụ thể:

- Đối với đơn vị ở, mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép là 60%

- Đối với khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp, mật độ xây dựng gộp tối đa được giới hạn là 25%

- Với khu công viên, mật độ xây dựng gộp tối đa được quy định là 25%

- Đối với khu cây xanh chuyên dụng bao gồm cả sân gôn, cũng như vùng bảo vệ môi trường tự nhiên, mật độ xây dựng gộp tối đa phụ thuộc vào chức năng và các quy định pháp luật có liên quan nhưng không vượt quá 5%.

3. Cách tính mật độ xây dựng chính xác, đơn giản

Bộ Xây dựng đã ban hành quy định về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, trong đó có quy định về cách tính mật độ xây dựng. Cụ thể công thức để tính mật độ xây dựng là:

Mật độ xây dựng (%) = diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / tổng diện tích toàn khu đất (m2)

Trong công thức này: diện tích chiếm đất của công trình là diện tích bằng hình chiếu của công trình đó. Nó không phụ thuộc vào diện tích chiếm đất của các công trình khác như sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí (ngoại trừ khu vực sân thể thao cố định, ...)

Trên đây là thông tin tư vấn mà Luật Minh Khuê cung cấp tới quý khách. Ngoài ra quý khách có thể tham khảo thêm bài viết về chủ đề: Mật độ xây dựng, chỉ giới đường đỏ và khoảng lùi của công trình của Luật Minh Khuê. Còn điều gì vướng mắc, quý khách vui lòng liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Trân trọng./.