Quy định mật độ xây dựng TP HCM năm 2024 và cách tính

1. Khái niệm và ý nghĩa của mật độ xây dựng

Khái niệm về mật độ xây dựng:

- Mật độ xây dựng là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực quy hoạch và phát triển đô thị, được sử dụng để xác định tỷ lệ diện tích đất được sử dụng cho việc xây dựng so với tổng diện tích lô đất. Theo Quy chế kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng được chia thành hai loại chính:

- Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất, không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.

- Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên tổng diện tích của một khu vực đô thị, bao gồm cả các khu vực công cộng như sân, đường, cây xanh, và không gian mở.

Ý nghĩa của mật độ xây dựng:

- Mật độ xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình không gian sống và làm việc của con người. Nó không chỉ ảnh hưởng đến tính thẩm mỹ của khu vực mà còn liên quan mật thiết đến chất lượng cuộc sống và sự phát triển bền vững của đô thị.

- Bảo vệ môi trường và không gian xanh: Mật độ xây dựng được quy định nhằm đảm bảo rằng các khu đô thị không bị xây dựng quá tải, giữ lại các khoảng không gian xanh, tạo ra môi trường sống lành mạnh cho cư dân.

- Quản lý cơ sở hạ tầng: Bằng cách kiểm soát mật độ xây dựng, chính quyền địa phương có thể đảm bảo rằng cơ sở hạ tầng như giao thông, điện nước, và các dịch vụ công cộng khác có thể đáp ứng được nhu cầu của cư dân mà không bị quá tải.

- Phát triển kinh tế và xã hội: Mật độ xây dựng phù hợp giúp thúc đẩy sự phát triển kinh tế của khu vực, tạo ra các cơ hội kinh doanh và việc làm, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống của cộng đồng.

Như vậy, mật độ xây dựng không chỉ là một thông số kỹ thuật trong quy hoạch đô thị mà còn là một yếu tố quan trọng góp phần vào sự phát triển hài hòa và bền vững của một thành phố.

2. Quy định cụ thể về mật độ xây dựng tại TP.HCM năm 2024

Quy định về tính mật độ xây dựng công trình nhà ở riêng biệt tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh được quy định chi tiết qua các văn bản pháp luật nhằm đảm bảo sự phát triển đô thị một cách có trật tự và bền vững. Dưới đây là những quy định cụ thể liên quan đến việc tính mật độ xây dựng cho các công trình nhà ở riêng biệt tại khu vực này.

Theo Quyết định số 04/2008/QÐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, "Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng" đã được ban hành, đặt ra các tiêu chuẩn và nguyên tắc cơ bản trong việc quy hoạch và phát triển đô thị trên phạm vi cả nước. Quy định này là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc tính toán mật độ xây dựng tại Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ của thành phố.

Bên cạnh đó, Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định các quy định cụ thể về mật độ xây dựng tại thành phố. Để phù hợp với tình hình thực tiễn và nhu cầu phát triển của thành phố, Quyết định số 45/2009/QÐ-UBND ngày 03 tháng 07 năm 2009 đã được ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND. Những điều chỉnh này giúp cập nhật và cải thiện các quy định liên quan đến kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu.

Cụ thể, mật độ xây dựng tối đa cho các lô đất tại khu vực nội thành và ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh được quy định rõ ràng theo diện tích lô đất như sau:

- Đối với các quận nội thành, bao gồm các quận trung tâm như Quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận và Bình Thạnh, mật độ xây dựng tối đa dao động từ 65% đến 100% tùy theo diện tích lô đất. Cụ thể, đối với các lô đất có diện tích dưới 50m², mật độ xây dựng tối đa là 100%, trong khi đối với các lô đất lớn hơn 1000m², mật độ này giảm xuống còn 65%.

- Đối với các huyện ngoại thành, bao gồm quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, mật độ xây dựng tối đa được quy định từ 50% đến 100%. Đối với các lô đất dưới 50m², mật độ xây dựng tối đa vẫn giữ ở mức 100%, nhưng đối với các lô đất lớn hơn, mật độ này giảm dần, chỉ còn 50% cho các lô đất từ 1000m² trở lên.

Ngoài ra, một điểm đáng lưu ý là trong trường hợp lô đất tiếp giáp với hai đường hoặc hẻm công cộng trở lên, mật độ xây dựng có thể được gia tăng thêm không quá 5%, ngoại trừ trường hợp lô đất có diện tích dưới 50m². Điều này tạo điều kiện linh hoạt hơn cho việc quy hoạch và xây dựng tại những khu vực có điều kiện địa lý đặc thù.

Đối với các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, và chợ trong các khu vực xây dựng, mật độ xây dựng thuần tối đa được quy định là 40%. Quy định này nhằm đảm bảo rằng các công trình công cộng vẫn có đủ không gian mở và không gian xanh, góp phần tạo ra môi trường sống lành mạnh và cân bằng cho cư dân.

3. Cách tính mật độ xây dựng

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD), mật độ xây dựng được quy định thành hai loại chính: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, mỗi loại có định nghĩa và phạm vi áp dụng riêng.

Mật độ xây dựng thuần được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên tổng diện tích lô đất. Tuy nhiên, diện tích chiếm đất này không bao gồm các công trình ngoài trời hoặc phụ trợ như bể bơi, bãi đỗ xe, nhà bảo vệ, khu thể thao, các bộ phận thông gió có mái che liên kết với tầng hầm, hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng khác. Nói cách khác, mật độ xây dựng thuần chỉ tính đến phần diện tích của các công trình chính mà không bao gồm các yếu tố hỗ trợ hay không gian ngoài trời.

Mật độ xây dựng gộp, ngược lại, là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên toàn bộ diện tích khu đất, bao gồm cả các không gian phụ trợ và mở. Điều này có nghĩa là khi tính mật độ xây dựng gộp, không chỉ diện tích chiếm đất của các công trình chính được tính vào mà còn bao gồm cả diện tích của sân, đường nội bộ, các khu tiểu cảnh, khu vực trồng cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng khác.

Mật độ xây dựng là một chỉ số quan trọng trong quy hoạch và thiết kế công trình, được hiểu là tỷ lệ giữa diện tích đất sử dụng cho việc xây dựng công trình với tổng diện tích toàn bộ khu đất. Điều này giúp xác định mức độ khai thác đất đai cho mục đích xây dựng, đảm bảo sự hài hòa giữa công trình và không gian mở xung quanh. Công thức tính mật độ xây dựng được quy định như sau:

Mật độ xây dựng = Diện tích công trình hay đất xây dựngTổng toàn bộ diện tích khu đất * 100%

Để dễ hình dung, hãy xem xét một ví dụ cụ thể. Giả sử bạn có một khu đất với tổng diện tích là 120m², trong đó, diện tích sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc công trình là 100m². Phần còn lại, tức 20m², được sử dụng làm sân trước và sân sau, với mỗi sân chiếm diện tích 10m².

Dựa trên công thức trên, mật độ xây dựng của khu đất này sẽ được tính như sau:

Mật độ xây dựng = 100/120*100= 83.3%

Phần dành cho sân chiếm = 20/120 *100= 16.7% hay 100-83.3=16.7%

Như vậy, chỉ số mật độ xây dựng không chỉ giúp xác định phần diện tích sử dụng cho công trình, mà còn giúp bạn quản lý hợp lý diện tích không gian mở, tạo ra một môi trường sống hài hòa và cân bằng giữa công trình xây dựng và không gian thiên nhiên xung quanh.

Xem thêm: Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng chính xác

Quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất!