1. Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?
Tặng cho tài sản được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho tài sản. Khoa học pháp lý xếp tặng cho tài sản là một loại hợp đồng thông dụng, có đặc điểm riêng biệt so với những loại hợp đồng thông dụng khác.
Trong các hợp đồng thông dụng, tặng cho tài sản là một hợp đồng có những đặc điểm riêng biệt... Tặng cho tài sản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng, cho nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, sau khi các bên đã thoả thuận về việc tặng cho mà chưa chuyển giao tài sản, không làm phát sinh quyền của các bên. Vì vậy, hợp đồng được coi là kí kết khi các bên chuyển giao tài sản. Thời điểm chuyển tài sản cũng đồng thời là thời điểm chấm dứt hợp đồng (đối với động sản). Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”
Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù. Đặc điểm này được thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào.
Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế. Khi bên được tặng cho nhận tài sản thì quyền của các bên mới phát sinh. Do vậy. mọi thỏa thuận chưa có hiệu lực khi chưa giao tài sản.
2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản
Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản hoặc bất động sản theo Điều 458 và 459 BLDS
2.1. Tặng cho động sản
Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
2.2. Tặng cho bất động sản
Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản
Lưu ý:
– Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là quyền tài sản (quyền yêu cầu của người khác). Trường hợp này được điều chỉnh bởi các quy định về chuyển quyền yêu cầu. Sau khi tặng cho, người được tặng cho rở thành người có quyền đối với bên có nghĩa vụ.
– Đối tượng tặng cho là quyền sử dụng đất thì khi tặng cho phải tuân theo quy định Luật đất đai 2013.
3. Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.
Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).
4. Tặng cho quyền sử dụng đất
Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.
Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.
Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.
5. Lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
Tặng cho tài sản có điều kiện là trường hợp rất hay gặp trong thực tiễn. Theo quy định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, tặng cho tài sản có điều kiện là việc “bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật; không trái đạo đức xã hội”.
Điều kiện ở đây là bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ. Thời điểm phát sinh là trước hoặc sau khi tặng cho. Như vậy, có hai trường hợp:
Thứ nhất: Điều kiện phát sinh trước khi tặng cho. Theo đó, bên được tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ trước thì hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực.
Thứ hai: Hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực. Bên được tặng cho thực hiện nghĩa vụ sau khi được tặng cho.
Vấn đề chúng ta cần hiểu ở đây bản chất của điều kiện là gì? Theo quy định tại Khoản 1, Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, điều kiện được tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Ví dụ: A tặng cho B một mảnh đất với điều kiện B phải thực hiện đóng nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước mà A còn nợ đối với mảnh đất đó.
Hoặc A tặng cho B một căn nhà với điều kiện là B phải cho A sống cùng trong ngôi nhà đó.
Hậu quả pháp lý phát sinh nếu bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ như đã cam kết được quy định cụ thể tại khoản 2, khoản 3 Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Trên thực tế, có nhiều trường hợp hiểu sai bản chất của điều kiện được tặng cho nên dẫn đến trong điều khoản quy định về điều kiện tặng cho trái quy định pháp luật. Ví dụ như Ông A và Bà B muốn tặng cho con trai là anh C một mảnh đất với điều kiện Anh C phải đưa cho Ông A và Bà B số tiền 500.000.000 đồng. Về bản chất, đây là việc Ông A và Bà B chuyển nhượng cho Anh C cho nên phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới đúng.
Hoặc có rất nhiều trường hợp bố mẹ muốn tặng cho con quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng với điều kiện con không được chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho người khác...Những điều kiện mà bên tặng cho tài sản đưa ra không đúng với quy định pháp luật vì nó hạn chế quyền năng của chủ sở hữu (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt). Cho nên những điều kiện này không được đưa vào trong hợp đồng tặng cho tài sản.
Như vậy, pháp luật dân sự cho phép, trong trường hợp tặng cho có điều kiện, sau khi tặng cho, người tặng cho vẫn được quyền đòi lại tài sản, nếu bên được tặng cho không thực hiện các điều kiện đó: ‘‘Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Pháp luật chỉ quy định các điểu kiện trong hợp đồng tặng cho có điều kiện là “Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội” mà không nêu cụ thể các điều kiện đó là gì. Trên thực tế, các điều kiện đó thường là trách nhiệm của người được tặng cho phải nuôi dưỡng, cấp dưỡng cho người tặng cho. Có thể các điều kiện mà người tặng cho đặt ra đọì vối người được tặng cho không trái pháp luật và đạo đức, nhưng không có tính khả thi hoặc quá khắt khe, làm cho người được tặng cho không thể thực hiện được, tuy nhiên pháp luật cũng chưa có quy định về vấn đề này. Mặt khác, pháp luật không quy định rõ đã tặng cho thì không được đòi lại tài sản, nhưng cũng bỏ ngỏ điều kiện để hủy bỏ việc tặng cho. Ví dụ, như người được tặng cho xâm phạm đến tính mạng của người tặng cho hay xúc phạm nặng nề đến danh dự nhân phẩm của người tặng cho thì cần phải hủy bỏ việc tặng cho tài sản đó.
Giông như tặng cho tài sản thông thường, pháp luật phải có quy định các điều kiện trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không những không được trái pháp luật, đạo đức xã hội, mà còn phải có khả năng thực hiện được; ví dụ cha mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất vối điều kiện người con phải nuôi dưỡng cha mẹ, nhưng vì người con ở một địa phương khác không có khả năng thực hiện điều kiện đặt ra là nuôi dưỡng cha mẹ được. Chính vì lẽ đó, chỉ có những gì có thể có được, không chống lại trật tự công cộng, thuần phong, mỹ tục và không chống lại điều cấm của pháp luật mới có thể trở thành điều kiện trong nghĩa vụ có điều kiện và tất nhiên hệ quả là pháp luật vô hiệu hóa tất cả các điều kiện không đáp ứng được các tiêu chuẩn như vậy, dẫn tới hợp đồng phụ thuộc vào các điều kiện đó củng vô hiệu . Đồng thời, các điều kiện cần phải dự liệu các trường hợp bất khả kháng như người con có nghĩa vụ nuôi dưỡng cha mẹ, nhưng người con chết trước cha mẹ thì xử lý hậu quả hợp đồng như thế nào; cũng như nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng khi các điều kiện đó được thực hiện một phần, toàn bộ hay chưa được thực hiện, như nghĩa vụ nuôi dưỡng của con đối vói cha mẹ có thể trong một giai đoạn nhất định, có thể kéo dài hết đời của cha mẹ.
Tặng cho quyển sử dụng đất có điều kiện là hai bên lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, trong đó người tặng cho thỏa thuận với người được tặng cho là người được tặng cho phải làm nghĩa vụ đối vối người tặng cho khi thực hiện hợp đồng. Nghĩa vụ của người được tặng cho đôi vói người tặng cho có thể thực hiện trưốc khi nhận quyền sử dụng đất tặng cho, nhưng cũng có thể thực hiện sau khi nhận quyền sử dụng đất tặng cho. Việc thực hiện nghĩa vụ trước hay sau khi nhận quyền sử dụng đất là do sự thỏa thuận giữa người tặng cho với người được tặng cho. Tuy nhiên, điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, trái đạo đức xã hội. Do đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện muốn có hiệu lực phải có điều kiện sau:
Thứ nhất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện giống như các điều kiện đối với tặng cho quyền sử dụng đất không có điều kiện như nêu trên.
Thứ hai, trường hợp bên được tặng cho đã thực hiện nghĩa vụ trưởc khi tặng cho, thì hợp đồng có hiệu lực kể từ khi bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho; trường hợp bên được tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ khi bên được tặng nhận quyển sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ.
Những trường hợp có thể xảy ra, sau khi người được tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ đối vối người tặng cho, thì người tặng cho quyền sử dụng đất không giao đất và không chuyển quyền sử dụng đất cho người được tặng cho. Trong trường hợp này hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực, quyền sử dụng đất đã được sang tên cho người được tặng cho, nhưng điều bất hợp lý là hợp đồng chỉ có hiệu lực đốì với Nhà nước khi bên được tặng cho đăng ký, mà hợp đồng không có hiệu lực đối với bên tặng cho thực hiện nghĩa vụ hợp đồng là phải giao đất, nhưng pháp luật chỉ quy định người được tặng cho chỉ có quyền yêu cầu người tặng cho thanh toán nghĩa vụ mà họ đã thực hiện. Trong trường hợp này, lẽ ra, pháp luật cần phải có quy định buộc người tặng cho giao đất cho người được tặng cho.
Trường hợp ngược lại, sau khi nhận đất và sang tên quyền sử dụng đất, người được tặng cho đã không thực hiện nghĩa vụ đúng theo các điều kiện giao kết trong hợp đồng đối với người tặng cho, thì người tặng cho có quyền đòi lại đất và yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại. Pháp luật không nêu rõ các điều kiện mà người tặng cho có thể hủy bỏ hợp đồng, tương tự pháp luật các nưốc như “Bội ơn”, cũng như không quy định nghĩa vụ không được thực hiện là như thế nào, làm căn cứ có thể hủy bỏ hợp đồng, vì đôi khi các nghĩa vụ đặt ra không có khả năng thực hiện được. Do đó, cần xác định việc không thực hiện nghĩa vụ có lỗi hay không, bên tặng cho mối có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp người được tặng cho đã nhận đất để sử dụng và đã đầu tư trên đất như xây dựng nhà ở, vật kiến trúc, trồng cây lưu niên, chỉ vì một lý do “không làm tròn nghĩa vụ” mà người tặng cho yêu cầu hủy hợp đồng, thì quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do đã đầu tư trên đất lẽ ra phải thuộc về người được tặng cho. Tuy pháp luật đã gián tiếp quy định tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, nhưng vấn đề này vẫn còn nhiều khoảng trống và kẽ hở, cần được hoàn thiện.
Như vậy, hợp đồng tặng cho có điều kiện có thể có hiệu lực vối Nhà nước khi đã được đãng ký, nhưng lại chưa có hiệu lực đối vối hai bên giao kết hợp đồng, vì có thể bên được tặng cho đã thực hiện nghĩa vụ trưóc khi tặng cho, nhưng bên tặng cho không giao quyền sử dụng đất hoặc bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ sau khi bên tặng cho đã giao quyền sử dụng đất. Pháp luật cần có quy định rõ các điều kiện đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, xác định lỗi do không thực hiện nghĩa vụ và các điều kiện hợp đồng tặng cho có thể được hủy bỏ.
