1. Mua đất 24 mét vuông có làm được sổ đỏ không ? thủ tục thế nào ?

Kính chào luật sư: Tôi mua 1 nửa đất của nhà có sổ đỏ, diện tích là 24m vuông. Đất này ở phường Cổ Nhuế 2 quận Bắc Từ Liêm Hà Nội. Vậy có tách sổ đỏ được không ạ. Thủ tục phải làm thế nào ạ ? Xin cám ơn.

Mua đất 24 mét vuông có làm được sổ đỏ không ? thủ tục thế nào ?

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến, gọi ngay số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

- Để biết hiên nay với diện tích là 24m này bạn có được tách thửa hay không bạn cần tham khảo Quyết định 22/2014/QĐ-UBND thành phố hà nội:

"Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc xử lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu

1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mới giao đất ở mới quy định tại Điều quy định này đối với các xã còn lại.

2. Đối với thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, khi chia tách thửa đất có hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông đó phải có mặt cắt ngang ³ 2mét và diện tích, kích thước thửa đất sử dụng riêng phải đảm bảo đủ các điều kiện tại khoản 1 Điều này."

- Các trường hợp không được tách thửa tại khoản 3 điều này :

"3. Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:

a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Thửa đất gắn liền với nhà đang thuê theo Nghị định số 34/2014/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc tiêu chí bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố;

d) Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

e) Các thửa đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 1 Điều 3 bản Quy định này."

- Vậy bạn mua đất có diện tích 24m là nhỏ hơn diện tích tồi thiểu do UBND thành phố Hà Nội quy định, trường hợp này bạn chưa đủ điều kiện tách thửa. Tuy nhiên khoản 6 điều 5 nghị định này có quy định:

"6. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội"

- Tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn luật đất đai cũng quy định:

"Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

-> Như vậy nếu như mảnh đất bạn mua này được hình thành trước ngày quyết định 58/2009/QĐ-UBND Hà Nội có hiệu lực, đủ điều kiện cấp GCNQSD đất thì được tiến hành tách thửa và cấp GCNQSD.

Thủ tục tách thửa, hợp thửa đất

* Hồ sơ xin tách thửa đất gồm:

+ Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất quy định

+ Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định

+ Hộ khẩu + CMT của những người liên quan.

+ Hồ sơ kỹ thuật thửa đất

* Trình tự tiến hành:

- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính;

- Trong trường hợp đủ điều kiện tách thửa thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ra công văn đồng ý cho tách thửa.

Thời gian tiến hành tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục tách sổ đỏ, tách thửa đất trực tuyến miễn phí

2. Làm thế nào để được cấp GCN QSDĐ khi không có giấy tờ mua bán đất ?

Chào Luật sư, xin Luật sư tư vấn giúp em một việc như sau: Năm 1991, mẹ em có mua 1 cái thùng sâu của thôn rồi san lấp và sử dụng. Sau đó mẹ em có dựng nhà nhưng bị xã dẩy đổ, gia đình vẫn tiếp tục sử dụng mảnh đất đó và không được dựng nhà. Đến năm 2005 xã xúc hết đất phần đất đó để đi đắp bờ và tiến hành đấu thầu phần đất đó mà không đền bù tiền đất và chỉ hỗ trợ tiền hoa mầu, gia đình em đã không nhận tiền đó.

Khi xảy ra tranh chấp giữa gia đình em và bên được thầu, huyện đã hủy bỏ quyết định thầu của xã và giao quyền quản lý mảnh đất đó cho xã. Từ năm 2006 đến nay gia đình em vẫn sử dụng mảnh đất đó nhưng không được dựng nhà. Do mẹ em trình độ văn hóa còn thấp đọc viết chưa rõ nên khi mua đất không có giấy tờ, không đóng thuế, không vào sổ nên hơn 10 năm đòi đất vẫn không được. Khi yêu cầu xã và huyện cấp quyền SDĐ, họ căn cứ vào quyết định của UBND tỉnh năm 2008 là đất đó không hợp lệ, gia đình không hiểu luật nên đã hết hạn phản đối quyết định của tỉnh. Hiện nay xã có trao đổi với gia đình là sẽ cấp 1 nốt đất tái dân cư với giá rẻ cho gia đình vào đúng mảnh đất gia đình em đã san lấp và sử dụng.Trong khi mảnh đất nhà em vào khoảng được 4 nốt.

Em không biết phải làm thế nào để đòi lại đất và xứ lý tình huống đó như thế nào.

Rất mong Luật sư hướng dẫn giúp em. Em xin chân thành cảm ơn!

Làm thế nào để được cấp GCN QSDĐ khi không có giấy tờ mua bán đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi : 1900.6162

Trả lời :

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến công ty. Vấn đề của bạn công ty xin được giải quyết như sau:

Theo như bạn trình bày, xã đã sử dụng diện tịch đất mà mẹ bạn mua trước đó, cụ thể là xúc hết phần đất mà gia đình bạn đã san lấp để sử dụng, canh tác. Điều 75 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế, xã hội, lợi ích quốc gia công cộng, quốc phòng an ninh như sau:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Việc cấp Giấy Chứng Nhận QSDĐ cho những đối tượng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này
.

Trong nội dung câu hỏi của bạn, bạn không đề cập rõ phần đất mẹ bạn mua trước đây là đất gì (đất phi nông nghiệp hay đất ở) và bạn cũng không đề cập chính xác lý do mà UBND tỉnh từ chối cấp QSDĐ cho gia đình bạn ( tại sao không hợp lệ?) nên chúng tôi xin đưa ra định hướng để bạn tham khảo như sau: Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất nói trên, bạn có thể làm đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Không có các Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bạn có thể chứng minh gia đình bạn đã sử dụng diện tích đất đó ổn định trước năm 1993, căn cứ theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều luật đất đai 2013 việc chứng minh sử dụng đất ổn định như sau:

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3.Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”

Như vậy khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đã biết về việc này, và để giải chấp thì bạn có thể trực tiếp chuyển số tiền giao dịch cho ngân hàng hoặc yêu cầu bên chuyển nhượng là bà giải chấp để đảm bảo quyền sở hữu của bạn.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

3. Cấp GCN QSDĐ cho diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất?

Xin chào Luật sư: Xin Luật Sư trả lời cho tôi một câu hỏi như sau: Năm 1991 ông A khai hoang được một miếng đất sản xuất nông nghiệp (HNK) nay ông xin được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và vườn và xin cấp GCN. Về giấy tờ ông cung cấp để được cấp GCN là một tờ đơn xin cấp GCN được xác nhận của xã 1983 nhưng không nói rõ vị trí. Hiện tại ông cũng đang sử dụng một miếng đất ở gần miếng ông xin cấp GCN trên. Hiện trạng sử dụng hộ đã trồng cây lâu năm lên miếng đất đó (cây keo tràm khoảng 2 năm tuổi). Năm 2008 xã Quy hoạch vùng đất trên là đất trồng cây hàng năm khác (miếng đất trên nằm trong vùng quy hoạch) và đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Năm 2015 vùng đất trên lại được điều chỉnh Quy hoạch theo Thông tư 13 chuyển sang đất sản xuất, kinh doanh với diện tích 3,5 ha và đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo Quyết định 3710/QĐ-UBND. Căn cứ nội dung trên thì trường hợp đó có được cấp GCN hay không? Nếu được cấp thì cấp theo mục đích sử dụng nào. Hiện tại Phòng TN và MT đang chuẩn bị cấp GCN cho hộ theo mục đích trồng cây lâu năm như vậy có đúng không?

Cấp GCN QSDĐ cho diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê, vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Theo những gì bạn trình bày ở trên, từ năm 2008 đến trước năm 2015, diện tích đất nói trên có mục đích sử dụng là đất trồng cây hằng năm, từ năm 2015 đến nay, diện tích đất nà được chuyển mục đích sang đất sản xuất sản xuất kinh doanh.

Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của ngườisử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Theo đó, ông A đang trồng cây lâu năm ( cây keo) và cây cũng đã được 2 tuổi, trước thời điểm diện tích đất kể trên được chuyển sang đt sản xuất kinh doanh. Căn cứ vào quy định tại Khoản 1 điều 57 Luật đt đai 2013 thì chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hằng năm ( khác) thành đất trồng cây lâu năm thì không thuộc trường hợp phải xin phép. Do đó, ông A chuyển mục đích dụng đất sang trồng cây lâu năm là không trái với quy định của Pháp luật. Hiện tại, ông A có dự định xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và đất vườn và xin cấp GCN QSDĐ đối với diện tích đất nói trên. Diện tích đất ông A đang sử dụng là đất nông nghiệp, vậy muốn chuyển thành đất ở ( đất phi nông nghiệp) thì cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Nếu được cho phép thì ông A có thể xin cấp GCN QSDĐ đối với diện tích đất kể trên.

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ông A cần thực hiện theo thủ tục sau đây:

Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Cần phải chuẩn bị:

- Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất của địa phương mà cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét có cấp GCN QSD đất ở cho ông A hay không.

Phòng TN và MT xem xét cấp Giấy chứng nhận QSDĐ với mục đích sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm là hợp lý nếu không cơ quan này xét thấy việc chuyển mục đích sử dụng đất như trên không trái với Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Địa phương.

>> Xem thêm:  Mẫu giấy xác nhận Đất không tranh chấp cập nhật mới nhất 2020

4. Tên trong GCNQSDĐ như vậy có hợp lệ không và thủ tục cấp hộ khẩu như thế nào ?

Kính chào Luật sư! Tôi có một số vấn đề mong Luật sư giải đáp: Năm nay tôi 33 tuổi, gia đình tôi đã bán nhà cách đây đã hơn 20 năm. Từ đó đền giờ vẫn chỉ là đăng ký tạm trú nhiều nơi trong thành phố nơi đăng ký thường trú. Năm 2010 tôi kết hôn, và vợ chông tôi có mua được một thửa đất nhưng do chồng tôi đứng tên theo hộ khẩu của nhà anh ấy.

Nay vợ chồng tôi đã sang nhượng lại một phần đất đó và hoàn thành tách thửa, giấy CNQSDĐ sau này mang tên cả 2 vợ chồng (nhưng CMND, địa chỉ thường trú của tôi là căn nhà đã bán cách đây hơn 20 năm). Vậy xin Luật sư cho biết trường hợp đứng tên trên giấy CNSDĐ như vậy có hợp lệ hay không và chúng tôi dự tính sẽ cất nhà trên mảnh đất đó, thủ tục xin cấp hộ khẩu như thế nào?

Tôi xin chân thành cám ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư!!!

Người gửi: T. L

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo quy định tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận phải đáp ứng các yêu cầu sau:

“Điều 5. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận

1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

a) Cá nhân trong nước thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "CMND số:..."; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi "CMQĐ số:…"; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "Giấy khai sinh số….";”

Do đó, với trường hợp của bạn, cơ quan có thẩm quyền ghi theo địa chỉ thường trú cách đây của bạn 20 năm là phù hợp với quy định của pháp luật (vì địa chỉ thường trú của bạn bạn chưa tiến hành thay đổi), tuy nhiên lại không phù hợp với thực tiễn (vì trong 20 năm trở lại đây bạn không còn cư trú tại địa chỉ đăng ký thường trú đó nữa) . Theo quy định của Luật Cư trú 2006 thì địa chỉ thường trú trong trường hợp này phải đáp ứng các điều kiện sau:

"Nơi thường trú là nơi công dân sinh sống thường xuyên, ổn định, không có thời hạn tại một chỗ ở nhất định và đã đăng ký thường trú."

Vì thế, trong trường hợp của bạn, bạn cần tiến hành các thủ tục sau:

Thứ nhất: đăng ký lại địa chỉ thường trú cho phù hợp với nơi cư trú trên thực tế theo quy định của Luật cư trú 2006, sửa đổi bổ sung năm 2013.

Theo quy định tại Luật Cư trú sửa đổi năm 2013, công dân có chỗ ở hợp pháp ở tỉnh nào thì được đăng ký thường trú tại tỉnh đó. Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản. Về thủ tục đăng ký thường trú, người đăng ký thường trú phải nộp hồ sơ đăng ký thường trú tại cơ quan công an cấp xã nơi đến thường trú. Khoản 2 Điều 21 Luật Cư trú có quy định về hồ sơ đăng ký thường trú, theo đó hồ sơ đăng ký thường trú tại tỉnh gồm các giấy tờ sau:

- Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; bản khai nhân khẩu;

- Giấy chuyển hộ khẩu theo quy định tại Điều 28 của Luật Cư trú.

Như vậy, trong hồ sơ đăng ký thường trú bắt buộc phải có giấy chuyển hộ khẩu. Để có giấy này, bạn phải làm thủ tục xin chuyển hộ khẩu tại cơ quan công an cấp xã nơi trước đây bạn có đăng ký thường trú theo quy định tại khoản 3 Điều 28 Luật Cư trú. Cụ thể là:

“3. Thẩm quyền cấp giấy chuyển hộ khẩu được quy định như sau:

a) Trưởng Công an xã, thị trấn cấp giấy chuyển hộ khẩu cho trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;

b) Trưởng Công an huyện, quận, thị xã của thành phố trực thuộc trung ương, Trưởng Công an thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chuyển hộ khẩu cho trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này.

4. Hồ sơ cấp giấy chuyển hộ khẩu bao gồm sổ hộ khẩu và phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu.

5. Trong thời hạn ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải cấp giấy chuyển hộ khẩu cho công dân.

Trong thời hạn mười ngày, kể từ ngày nhận được thông báo tiếp nhận của cơ quan quản lý cư trú nơi công dân chuyển hộ khẩu đến, Công an huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có người chuyển đi phải chuyển hồ sơ đăng ký, quản lý hộ khẩu cho Công an cùng cấp nơi người đó chuyển đến.

6. Công dân thuộc một trong các trường hợp sau đây không phải cấp giấy chuyển hộ khẩu:

a) Chuyển đi trong phạm vi xã, thị trấn của huyện thuộc tỉnh; chuyển đi trong cùng một huyện, quận, thị xã của thành phố trực thuộc trung ương; chuyển đi trong cùng một thị xã, thành phố thuộc tỉnh;

b) Học sinh, sinh viên, học viên học tại nhà trường và cơ sở giáo dục khác;

c) Đi làm nghĩa vụ quân sự, phục vụ có thời hạn trong Công an nhân dân;

d) Được tuyển dụng vào Quân đội nhân dân, Công an nhân dân ở tập trung trong doanh trại hoặc nhà ở tập thể;

đ) Chấp hành hình phạt tù; chấp hành quyết định đưa vào trường giáo dưỡng, cơ sở giáo dục, cơ sở chữa bệnh, cơ sở cai nghiện ma tuý bắt buộc, quản chế.”

Thứ hai: bạn cần tiến hành thủ tục đính chính thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp với địa chỉ thường trú đã được thay đổi theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai."

>> Xem thêm:  Thay đổi chủ sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

5. Phiếu Yêu Cầu đến văn phòng đăng ký QSDĐ để xin được cung cấp thông tin đất đai của người khác được không ?

Kính thưa Luật Sư! tôi có thể gửi Phiếu Yêu Cầu đến văn phòng đăng ký QSDĐ để xin được cung cấp thông tin đất đai của người khác được không?
Tôi xin cảm ơn!
Người gửi: h

Phiếu Yêu Cầu đến văn phòng đăng ký QSDĐ để xin được cung cấp thông tin đất đai của người khác được không ?

Luật sư tư vấn luật đất đai về cấp sổ đỏ, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Theo quy định tại Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai

“Điều 12. Trình tự, thủ tục cung cấp dữ liệu đất đai

1. Việc nộp văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện theo một trong các phương thức sau:

a) Nộp trực tiếp tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai;

b) Gửi qua đường công văn, fax, bưu điện;

c) Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.

2. Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính (trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) cho tổ chức, cá nhân. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức, cá nhân biết.

3. Sau khi tổ chức, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

4. Thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo;

b) Trường hợp yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai dưới hình thức tổng hợp thông tin thì thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai được xác định theo thỏa thuận giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và người có yêu cầu bằng hình thức hợp đồng.”

Như vậy, bạn được phép yêu cầu đến văn phòng đăng ký đất đai để xin cung cấp thông tin đất đai.

Tuy nhiên cần lưu ý những trường hợp không cung cấp dữ liệu như sau:

Điều 13. Những trường hợp không cung cấp dữ liệu

1. Văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể; yêu cầu cung cấp dữ liệu thuộc phạm vi bí mật nhà nước không đúng quy định.

2. Văn bản yêu cầu không có chữ ký của người có thẩm quyền và đóng dấu xác nhận đối với tổ chức; phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân yêu cầu cung cấp dữ liệu.

3. Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.

4. Không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Nếu vi phạm một trong những trường hợp trên, bạn sẽ không được cung cấp thông tin về đất đai.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới 2020

6. Sử dụng đất do lấn chiếm có được cấp GCNQSDĐ không?

Chào luật sư. Xin luật sư tư vấn giúp tôi. Ông R sử dụng diện tích 700m2 QSD đất cấp năm 2001. Đo đạc năm 2004, thửa đất ông R có diện tích 785m2, đang đo chung với đất bà H, nguyên nhân là năm 2004 bà H chưa xây dựng nhà ở lại vắng chủ. Hiện nay ông R đang làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất. Do chưa chỉnh lý bản đồ thửa đất nên thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất của ông R chưa được hoàn tất.

Tuy nhiên bà H hiện nay chưa có nhu cầu cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất nên không làm thủ tục trích đo đồng thời với gia đình ông R. Vậy tôi xin hỏi như vậy khi ông R xin cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất bây giờ, thì phần đất của bà H có nằm trong quyền sử dụng đất của ông R hay không?

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai qua tổng đài điện thoại, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp mảnh đất nhà Ông R có diện tích là 700 m2 đac được cấp GCNQSDĐ năm 2001, trong quá trình sử dụng Ông R đã lới rộng phần diện tích của nhà mình trên phần diện tích đất của Bà H ra thành 785m2 và nay Ông muốn cấp đổi GCNQSDĐ theo diện tích đất mới. Trường hợp này, Ông R hoàn toàn không được cấp GCNQSDĐ đối với phần diện tích đất mà mình lấn chiếm của nhà bà H, việc cấp đất khi có sự chênh lệch giữa diện tích đất thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ phải theo nguyên tắc quy định tài khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Căn cứ theo quy định trên thì Ông H không được cấp GCNQSDĐ đối với 75 m2 mà mình lấn chiếm kể cả khi nhà bà H chưa có nhu cầu làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Không có Giấy tờ về quyền sử dụng đất có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?