1. Thế nào là lãi suất vay thế chấp tại ngân hàng?

Vay thế chấp từ ngân hàng là một hình thức vay tiền phổ biến, trong đó người vay cung cấp các tài sản có giá trị như nhà cửa, đất đai, hoặc xe ô tô làm đảm bảo cho khoản vay. Những tài sản này thuộc quyền sở hữu của người vay và được sử dụng như tài sản thế chấp để bảo đảm khoản vay. Trong trường hợp việc trả nợ không đúng hạn hoặc không tuân thủ các điều khoản trong hợp đồng vay, ngân hàng có thể gia hạn kỳ hạn trả nợ để phù hợp với tình hình tài chính của người vay. Nếu sau thời gian này người vay vẫn không thể thanh toán, ngân hàng có quyền tịch thu và thanh lý tài sản để đền bù khoản nợ.

Có hai phương thức chính mà tổ chức cho vay hay ngân hàng thường sử dụng để đảm bảo tài sản thế chấp:

- Tài sản bảo quản tại ngân hàng: Đối với giấy tờ có giá (sổ đỏ/sổ hồng, giấy tờ xe ô tô,...), người vay sẽ chuyển giao chúng cho ngân hàng để nắm giữ trong thời gian vay. Còn đối với các tài sản hiện vật như nhà cửa, đất đai, xe ô tô, ngân hàng vẫn hỗ trợ người vay sử dụng chúng trong thời gian vay để tiếp tục kinh doanh và tạo thu nhập.

- Tài sản hình thành trong tương lai: Đây là tài sản như hàng hóa trong kho, chung cư đang xây, hoặc đất đai sẽ mua trong tương lai. Người vay sẽ thế chấp quyền sử dụng tài sản này, nhưng ngân hàng sẽ kiểm soát các giao dịch liên quan như thanh toán và mua bán. Ví dụ, khi mua bán nhà đất, ngân hàng sẽ chuyển tiền theo tiến độ cam kết.

Vay thế chấp giữa ngân hàng và người vay đồng nghĩa với việc trong thời gian vay, người vay vẫn giữ quyền sở hữu tài sản thế chấp. Lãi suất thế chấp thường không thay đổi ở giai đoạn đầu và sau đó sẽ thả nổi theo lãi suất thị trường. Hiện nay, lãi suất thế chấp dao động từ 10-16% mỗi năm, tuy nhiên, ngân hàng thường áp dụng các ưu đãi để giảm lãi suất trong giai đoạn đầu vay, thường là từ 6% mỗi năm trở lên.

2. Có giới hạn mức lãi suất vay thế chấp tại ngân hàng thương mại?

Theo quy định tại khoản 1 của Điều 13 trong Thông tư 39/2016/TT-NHNN về lãi suất cho vay, tổ chức tín dụng và khách hàng sẽ đàm phán về lãi suất cho vay dựa trên cung cầu vốn thị trường, nhu cầu vay vốn, và mức độ tín nhiệm của khách hàng. Điều này áp dụng trừ khi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có quy định cụ thể về lãi suất cho vay tối đa theo khoản 2 của Điều này.

Do đó, theo quy định này, khi khách hàng vay thế chấp tại ngân hàng thương mại, mức lãi suất cho vay thế chấp sẽ được đàm phán giữa ngân hàng và khách hàng, dựa trên các yếu tố như cung cầu vốn thị trường, nhu cầu vay vốn, và mức độ tín nhiệm của khách hàng.

Mức lãi suất cho vay thế chấp không bị giới hạn, trừ khi có quy định tại khoản 2 của Điều 13 trong Thông tư 39/2016/TT-NHNN, đã được sửa đổi bởi khoản 4 của Điều 1 trong Thông tư 06/2023/TT-NHNN.

Theo quy định này, nếu khách hàng được ngân hàng thương mại đánh giá có tình hình tài chính minh bạch và lành mạnh, ngân hàng và khách hàng có thể thỏa thuận về lãi suất cho vay ngắn hạn bằng đồng Việt Nam, nhưng không vượt quá mức lãi suất cho vay tối đa được quy định bởi Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong từng thời kỳ. Mục tiêu là đáp ứng một số nhu cầu vốn như:

- Phục vụ lĩnh vực phát triển nông nghiệp, nông thôn theo quy định của Chính phủ về chính sách tín dụng hỗ trợ phát triển nông nghiệp, nông thôn.

- Thực hiện phương án kinh doanh xuất khẩu theo quy định của Luật Thương mại và các văn bản hướng dẫn Luật Thương mại.

- Phục vụ kinh doanh của doanh nghiệp nhỏ và vừa theo quy định của Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa và quy định của Chính phủ về hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa.

- Phát triển ngành công nghiệp hỗ trợ theo quy định của Chính phủ về phát triển công nghiệp hỗ trợ.

- Phục vụ kinh doanh của doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao thuộc Danh mục công nghệ cao ưu tiên đầu tư phát triển được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, doanh nghiệp công nghệ cao theo quy định của Luật Công nghệ cao và các văn bản hướng dẫn Luật Công nghệ cao.

Hiện nay, theo Quyết định 1125/QĐ-NHNN năm 2023, mức lãi suất tối đa cho vay ngắn hạn của ngân hàng thương mại là 4,0%/năm.

3. Khi cho vay thế chấp thì ngân hàng thương mại có phải cung cấp thông tin về mức lãi suất vay thế chấp cho khách hàng?

Trách nhiệm cung cấp thông tin cho khách hàng vay của ngân hàng thương mại được quy định tại khoản 1 Điều 16 của Thông tư 39/2016/TT-NHNN như sau:

Theo quy định này, tổ chức tín dụng chịu trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng trước khi kí kết thỏa thuận vay, bao gồm các thông tin sau đây: lãi suất cho vay; nguyên tắc và các yếu tố xác định, thời điểm xác định lãi suất cho vay đối với trường hợp áp dụng lãi suất có điều chỉnh; lãi suất áp dụng đối với dư nợ gốc bị quá hạn; lãi suất áp dụng đối với lãi chậm trả; phương pháp tính lãi tiền vay; loại phí và mức phí áp dụng đối với khoản vay; cũng như các tiêu chí xác định khách hàng vay vốn theo lãi suất cho vay quy định tại khoản 2 của Điều 13 trong Thông tư này.

Do đó, khi ngân hàng thương mại cung cấp dịch vụ vay thế chấp, họ phải đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin được quy định tại khoản 1 Điều 16 cho khách hàng, trong đó bao gồm thông tin về mức lãi suất áp dụng cho khoản vay thế chấp.

4. Trường hợp ngân hàng thương mại được chấm dứt cho vay thế chấp và thu hồi nợ trước hạn

Quy định về chấm dứt việc cấp vay, xử lý nợ, miễn, giảm lãi và phí theo Điều 21 của Thông tư 39/2016/TT-NHNN được sắp xếp như sau:

- Tổ chức tín dụng có thẩm quyền chấm dứt việc cấp vay và thu hồi nợ trước thời hạn theo các điều đã thỏa thuận khi phát hiện ra thông tin không chính xác từ phía khách hàng, vi phạm các quy định trong thỏa thuận vay và/hoặc hợp đồng bảo đảm cho khoản vay. Trong quá trình thực hiện quyết định chấm dứt việc cấp vay và thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận đã ký kết, tổ chức tín dụng phải thông báo cho khách hàng về quyết định này, bao gồm thời điểm chấm dứt việc cấp vay và thu hồi nợ trước hạn, số dư nợ gốc bị thu hồi trước thời hạn, thời hạn hoàn trả số dư nợ gốc, thời điểm chuyển nợ quá hạn, và lãi suất áp dụng đối với số dư nợ gốc bị thu hồi trước hạn.

- Trong trường hợp khách hàng không thực hiện trả nợ đúng hạn, tổ chức tín dụng có quyền áp dụng các biện pháp thu hồi nợ theo thỏa thuận vay, hợp đồng bảo đảm và theo quy định của pháp luật liên quan. Nếu sau khi thực hiện các biện pháp thu hồi mà vẫn chưa đủ để hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, khách hàng phải tiếp tục trả đầy đủ nợ gốc và lãi cho tổ chức tín dụng.

- Trong trường hợp khách hàng hoặc bên bảo đảm bị tòa án quyết định mở thủ tục phá sản hoặc tuyên bố phá sản, quá trình thu hồi nợ của tổ chức tín dụng đối với khách hàng hoặc bên bảo đảm sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về phá sản.

- Tổ chức tín dụng có thẩm quyền quyết định việc miễn hoặc giảm lãi và phí cho khách hàng dựa trên quy định nội bộ của tổ chức tín dụng.

Do đó, ngân hàng thương mại có quyền chấm dứt việc cung cấp khoản vay thế chấp và thu hồi nợ trước thời hạn khi phát hiện rằng khách hàng đã cung cấp thông tin không chính xác, vi phạm các điều khoản trong thỏa thuận vay và/hoặc hợp đồng bảo đảm tiền vay.

Bài viết liên quan: Hướng dẫn cách tính lãi suất vay ngân hàng theo tháng, theo năm

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê về vấn đề: Mức lãi suất vay thế chấp tại ngân hàng thương mại có bị giới hạn? Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào về mặt pháp lý, Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!