1. Các khái niệm cơ bản về người được ủy quyền

Người được ủy quyền (attorney) là người được chỉ định hành động thay cho một người khác trong công việc kinh doanh hoặc luật pháp. Văn bản ủy quyền gọi là “giấy ủy quyền” (letter of attorney). Ta cũng có thể hiểu :"Người được ủy quyền là người được thay mặt để thực hiện các công việc một cách hợp pháp do một cá nhân hoặc một tổ chức nào đó giao cho. Trong đó, hình thức ủy quyền được hai bên thỏa thuận là bên ủy quyền và bên được ủy quyền".

* Người được ủy quyền định nghĩa trong tiếng Anh

Người được ủy quyền tiếng Anh là: Authorized person

Người được ủy quyền được định nghĩa như sau bằng tiếng Anh là: "Authorized person is the person who is authorized to perform the work legally on behalf of an individual or organization. In particular, the form of authorization agreed upon by the two parties is the authorizing party and the authorized party".

2. Ủy quyền theo quy định của pháp luật Việt Nam.

2.1 Khái niệm về hợp đồng ủy quyền

Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về khái niệm hợp đồng ủy quyền cụ thể như sau:" Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện các công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền phải chi trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác".

Nội dung chính của hợp đồng ủy quyền bao gồm: phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền, thù lao ủy quyền. Hiện nay, khi tiến hành mua bán bất động sản, không phải trong mọi trường hợp các bên đều thỏa thuận giao dịch thông qua hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực. Vì nhiều lý do, thông thường là bên mua nhà chưa đủ điều kiện được sở hữu nhà tại Việt Nam; nhà chưa đủ điều kiện để bán theo Điều 118 Luật nhà ở năm 2014; nhằm mục đích trốn thuế.. các bên thỏa thuận lập hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản. Theo đó, các bên sẽ tiến hành lập song song hai hợp đồng: hợp đồng mua bán bất động sản và hợp đồng ủy quyền. Nội dung hợp đồng mua bán bất động sản sẽ nêu rõ đặc điểm bất động sản, giá cả, phương thức thanh toán, đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên.... Thay vào đó, để hợp pháp hóa việc chuyển giao bất động sản, các bên lập thêm hợp đồng ủy quyền, trong đó, bên bán giữ vai trò bên ủy quyền, ủy quyền cho bên mua – giữ vai trò bên được ủy quyền – toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản. Hợp đồng ủy quyền này sẽ giúp các bên chuyển giao “quyền sở hữu” từ bên bán (bên ủy quyền) sang bên mua (bên được ủy quyền) vì bằng hợp đồng ủy quyền, bên được ủy quyền sẽ hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu tài sản theo pháp luật Việt Nam (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản). Để bảo đảm tính xác thực của hợp đồng, hai bên tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền tại ủy ban nhân dân xã, phường hoặc các văn phòng công chứng.

2.2 Những rủi ro cho các bên khi giao kết hợp đồng ủy quyền

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua tổng đài điện thoại

Nhìn kĩ vào thực tế, hợp đồng ủy quyền sẽ mang đến không ít rủi ro cho các bên tham gia trong hợp đồng, cụ thể như sau:
- Thứ nhất: Khi các bên hoàn tất các nghĩa vụ thanh toán và giao nhận bất động sản thì về cơ bản, giao dịch mua bán đã hoàn tất, dưới vỏ bọc là một hợp đồng ủy quyền được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Thế nhưng vì một vài lý do (giá trị bất động sản tăng cao hoặc xuống thấp; quyền, lợi ích của một bên bị ảnh hưởng sau khi tiến hành giao dịch…) một trong hai bên có quyền khởi kiện ra Tòa án và yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên. Lúc này, bên khởi kiện cần chứng minh bằng việc cung cấp hợp đồng mua bán hoặc chứng cứ khác chứng minh với Tòa án rằng đã tồn tại một hợp đồng mua bán đích thực nhưng được che giấu bởi hợp đồng ủy quyền. Theo quy định của pháp luật tố tụng Việt Nam, hợp đồng mua bán vẫn được coi là chứng cứ, do đó, Tòa án có quyền tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng ủy quyền là giao dịch dân sự giả tạo theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS). Căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu chính là việc các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Khi ấy, quyền và lợi ích của bên còn lại trong hợp đồng ủy quyền sẽ bị ảnh hưởng.
- Thứ hai: Khi lựa chọn hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, các bên tham gia giao dịch thường không chú ý đến thời hạn của loại hợp đồng này. Theo quy định tại Điều 140 Bộ luật dân sự năm 2015, thời hạn đại diện theo ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì thời hạn ủy quyền là 01 năm, kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện. Thông thường, đối với những hợp đồng ủy quyền dịch vụ, thời hạn ủy quyền kết thúc khi công việc được ủy quyền hoàn thành. Nhưng đối với hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vấn đề thời hạn ủy quyền cần được các bên chú ý. Cụ thể, trong trường hợp các bên không thỏa thuận về mặt thời hạn ủy quyền, cứ sau mỗi năm, hai bên cần phải ký kết lại hợp đồng ủy quyền mới. Vì nếu không thì vấn đề ủy quyền sẽ không còn hiệu lực. Thay vào đó, nếu trước đó họ ký hợp đồng mua bán thì họ không cần phải ký lại hợp đồng đó, ngoại trừ trường hợp có lỗi sai trong chính hợp đồng mua bán.
- Thứ ba: Ngoài việc thỏa thuận thời hạn kết thúc ủy quyền, hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm dứt trong các trường hợp được quy định từ Điểm c đến Điểm g Khoản 3 Điều 140 Bộ luật dân sự năm 2015. Đáng lưu ý nhất có lẽ là trường hợp "bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết". Vì gần như trong mọi trường hợp, nếu hợp đồng ủy quyền kết thúc với lý do trên thì bất động sản sẽ được trao trả cho người ủy quyền. Khi đó quyền và lợi ích của người được ủy quyền sẽ bị ảnh hưởng. Cụ thể, nếu một bên (người ủy quyền hoặc người được ủy quyền) chết thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Bất động sản khi đó sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của người được ủy quyền (trường hợp người được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của người ủy quyền (trường hợp người ủy quyền chết).
- Thứ tư: Thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ với bên thứ ba (cơ quan thuế, ngân hàng, thi hành án…), theo quy định của pháp luật, các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của người ủy quyền, bao gồm các bất động sản đã chuyển nhượng theo hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp được chuyển giao hợp lệ cho người khác. Về mặt pháp lý, dù đã hoàn tất thủ tục của hợp đồng ủy quyền nhưng trên thực tế, bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền. Về bản chất, người được ủy quyền chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên khi đến hạn thanh toán, các chủ nợ vẫn có quyền yêu cầu kê biên hoặc phát mãi bất động sản để thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ. Đây là những rủi ro dễ xảy ra khi các bên tiến hành giao dịch mua bán bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền.
- Thứ năm: Còn có một số trường hợp khác mà quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch sẽ bị ảnh hưởng. Do đó, các bên cần cân nhắc kỹ trước khi tiến hành lựa chọn loại hợp đồng để giao dịch.

2.3 Nghĩa vụ của bên được ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự

Điều 565 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên được ủy quyền, cụ thể như sau:

"Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền

1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.

2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.

4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.

5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này".

>> Xem thêm:  Quan hệ pháp luật là gì ? Khái niệm, đặc điểm của quan hệ pháp luật dân sự ?

2.4 Quy định của pháp luật về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Điều 569 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, cụ thể như sau:

"Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền

1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có".

>> Xem thêm:  Bộ luật dân sự năm 2015

Luật Minh Khuê (sưu tầm)