1. Quy định về thời hạn ủy quyền đối với đất đai?

Xin chào Công ty Luật TNHH Minh Khuê, tôi có vướng mắc mong quý công ty tư vấn giúp tôi như sau: Gia đình tôi có một mảnh đất hiện đang do bố và mẹ tôi đứng tên. Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi rõ cấp cho ông, bà. Mảnh đất này thực chất là tiền do tôi mua nhưng nhờ bố mẹ đứng tên hộ, bây giờ tôi muốn sang tên cho tôi, nhưng do điều kiện có vướng mắc một số vấn đề nên tôi muốn thực hiện việc ủy quyền từ bố mẹ tôi sang cho tôi, như vậy có được không ạ? Hợp đồng ủy quyền có thời hạn như thế nào vì tôi dự định ký hợp đồng ủy quyền thời hạn 20 năm tại văn phòng công chứng. Phí công chứng là bao nhiêu ạ? Mong sớm nhận được tư vấn của công ty, tôi xin cảm ơn!

Quy định về thời hạn ủy quyền đối với đất đai?

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì bố mẹ bạn được phép ủy quyền cho bạn để nhân danh bố, mẹ bạn thực hiện các quyền liên quan đến mảnh đất mà bố mẹ bạn đứng tên. Do mảnh đất này trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cấp cho bố, mẹ của bạn, vì vậy, khi thực hiện ký kết hợp đồng ủy quyền với bạn thì không cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên của gia đình của bạn.

Quy định về thời hạn ủy quyền:

Căn cứ theo Điều 563 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về thời hạn ủy quyền như sau:

Điều 563. Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”

Theo đó, bạn và bố, mẹ bạn có thể tự thỏa thuận với nhau về thời hạn ủy quyền, có thể là 05 năm, 10 năm hoặc 20 năm, tùy thuộc vào nhu cầu của cả hai bên. Trong trường hợp nếu hai bên không thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì thời hạn ủy quyền có hiệu lực 01 năm kể từ ngày xác lập ủy quyền. Chính vì vậy, trong trường hợp này, bạn nên cân nhắc kỹ về vấn đề thỏa thuận trong nội dung hợp đồng ủy quyền để bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên.

Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thời hạn đại diện có quy định về việc đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp sau:

“3. Đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong trường hợp sau đây:

a) Theo thỏa thuận;

b) Thời hạn ủy quyền đã hết;

c) Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;

d) Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;

đ) Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;

e) Người đại diện không còn đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 134 của Bộ luật này;

g) Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì bố, mẹ bạn hoàn toàn có quyền ủy quyền cho bạn để quản lý, sử dụng, thậm chí là định đoạt mảnh đất hiện đang đứng tên bố mẹ bạn với thời hạn do hai bên tự thỏa thuận mà pháp luật không cấm. Nhưng hợp đồng ủy quyền này sẽ chấm dứt khi bố mẹ bạn đơn phương chấm dứt việc ủy quyền hoặc bố mẹ bạn chết đi. Do vậy, để chắc chắn mảnh đất này sau này sẽ thuộc quyền sử dụng của bạn thì bạn nên thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đứng tên bạn. Lúc này, quyền lợi của bạn mới được bảo đảm.

Về mức phí công chứng hợp đồng ủy quyền:

Căn cứ khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên quy định mức phí đối với việc công chứng hợp đồng, giao dịch không theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

TT

Loại việc

Mức thu

(đồng/trường hợp)

1

Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

40 nghìn

2

Công chứng hợp đồng bảo lãnh

100 nghìn

3

Công chứng hợp đồng ủy quyền

50 nghìn

4

Công chứng giấy ủy quyền

20 nghìn

5

Công chứng việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng, giao dịch (Trường hợp sửa đổi, bổ sung tăng giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch thì áp dụng mức thu tương ứng với phần tăng tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 4 Thông tư này)

40 nghìn

6

Công chứng việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

25 nghìn

7

Công chứng di chúc

50 nghìn

8

Công chứng văn bản từ chối nhận di sản

20 nghìn

9

Các công việc công chứng hợp đồng, giao dịch khác

40 nghìn

Như vậy, đối với việc công chứng hợp đồng ủy quyền thì mức phí công chứng là 50 nghìn đồng. Chưa tính thù lao của công chứng viên. Mức thù lao của công chứng viên sẽ căn cứ vào quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương nơi tổ chức công chứng, văn phòng công chứng đặt trụ sở chính quy định.

2. Mua đất thông qua giấy ủy quyền có rủi do gì không ?

Chào Luật sư! Tôi có một thắc mắc rất mong được các Luật sư giải đáp. Hiện nay tôi đang muốn mua một miếng đất thổ cư. Tuy nhiên, người đang cầm sổ đỏ lại không phải là người có tên trên đó. Người đó nói rằng ông ý đã mua miếng đất này thông qua hợp đồng ủy quyền năm 2014. Nói bây giờ tôi có thể mua thông qua hình thức này, người đó sẽ làm cho tôi một giấy ủy quyền rồi mang đi công chứng là hợp pháp. Vậy cho tôi hỏi việc mình không lập hợp đồng chuyển nhượng mà làm giấy ủy quyền có rủi do gì không ?

Trả lời:

Việc bạn mua bán đất mà thông qua hợp đồng ủy quyền tồn tại rất nhiều rủi do. Cụ thể như sau:

- Việc ủy quyền có thể chấm dứt theo khác trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự, đã được trích dẫn cụ thể tại bài viết bên trên.

Đồng thời khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định:

10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, việc bạn mua đất bằng giấy ủy quyền tồn tại rất nhiều rủi do. Ví dụ: người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chết thì đương nhiên ủy quyền này chấm dứt, sẽ liên quan đến vấn đề thừa kế của gia đình người này. Hoặc bạn mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền vào năm 2018, đến năm 2020 giá đất ở đây tăng cao người hiện tại đang muốn bán đất cho bạn có thể nói rằng muốn đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền này với bạn. Tóm lại, khi mua đất bằng giấy ủy quyền luôn luôn tồn tại những rủi do. Chỉ khi bạn thực hiện lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có công chứng, hoặc chứng thực sau đó sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới đảm bảo được quyền lợi của bạn.

3. Ủy quyền thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà đất ?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, Hiện nay tôi đang có nhu cầu làm 1 bản hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng, nhưng do không có thời gian đến làm thủ tục nên tôi có thể ủy quyền cho 1 người khác được không và có phải làm giấy tờ ủy quyền không? (tôi đã có sổ đỏ và sổ hộ khẩu đứng tên tôi).

Trả lời:

Bạn có thể ủy quyền chuyển nhượng mua bán nhà đất. Tuy nhiên để có thể thực hiện giao dịch trên thì bạn cần phải thỏa mãn những điều kiện sau:

Thứ nhất: Bạn và người được ủy quyền là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Căn cứ vào các Điều 20, 23, 24 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự là người từ 18 tuổi trở lên và không thuộc các trường hợp mất năng lực hành vi dân sự; có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và trường hợp bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Thứ hai: Việc ủy quyền phải lập thành văn bản.

Về việc công chứng hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2014 không quy định bắt buộc phải công chứng hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tại Điều 55 Luật Công chứng chỉ quy định về việc công chứng hợp đồng ủy quyền theo yêu cầu của người có yêu cầu công chứng mà không quy định việc công chứng hợp đồng ủy quyền là bắt buộc. Cụ thể như sau:

Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.

Trong thông tin bạn không nói rõ là bạn đã kết hôn hay chưa nếu nhà, đất đều là tài sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân thì mặc dù bạn đứng tên trên sổ đỏ nhưng khi ủy quyền phải có chữ ký của cả vợ/chồng bạn vì nếu nhà, đất đó không phải là tài sản riêng của bạn hoặc bạn không thể chứng minh tài sản đó là tài sản của bạn thì quyền sử dụng đất phát sinh trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung vợ chồng.

4. Có lấy lại được đất khi đã ủy quyền sử dụng đất cho người khác ?

Kính chào Luật sư Vợ chồng tôi có một lô đất, có đầy đủ giấy tờ và sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật. Vào năm 2011 một người bà con có ý định ngỏ ý cho vợ chồng tôi đổi lô đất đó lấy một lô đất khác. Vợ chồng tôi đã đồng ý và làm giấy tờ ủy quyền sử dụng đất cho một người tên Cường với mục đích là đổi một lô đất khác. Tất cả giấy tờ ủy quyền chúng tôi đã đi công chứng theo đúng quy định của pháp luật. Giấy tờ ủy quyền trong vòng 10 năm . Người được ủy quyền có quyền sử dụng, mua bán , tặng cho...khi được sự đồng ý của vợ chồng tôi. Nhưng không may, người tên Cường đó đã lừa đảo vợ chồng tôi. Không những không đổi lô đất mà còn bán cho một người khác lấy tiền và bỏ trốn. Vậy kính thưa luật sư cho vợ chồng tôi hỏi, lô đất đó , sau 10 năm vợ chồng tôi có lấy lại được hay không? Vợ chồng tôi xin chân thành cảm ơn.

Có thể ủy quyền cho người khác làm hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà đất

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Tại Điều 187 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về Quyền chiếm hữu của người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản :

1. Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản thực hiện việc chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định.

2. Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này.

Điều 236 Bộ Luật dân sự 2015 quy định:

Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

Theo đó, khi được ủy quyền thực hiện quyền chiếm hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản phải thực hiện quyền chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định. Hết thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng, người được ủy quyền quản lý tài sản phải giao lại tài sản cho chủ sở hữu và sẽ được hưởng thù lao nếu có thỏa thuận. Theo như bạn trình bày, bạn đã ủy quyền sử dụng đất cho người kia với thời hạn 10 năm, do đó, sau khi hết thời hạn 10 năm, người đó có nghĩa vụ phải trả lại mảnh đất đó cho bạn.

Việc người đó có thể bán đất cho người khác hay không, sẽ phụ thuộc vào phạm vi giới hạn bạn ủy quyền cho người đó vì người đại diện theo ủy quyền chỉ được thực hiện công việc trong phạm vi người ủy quyền ủy quyền lại cho họ mà không được thực hiện vượt quá thẩm quyền theo quy định tại điều 141 Bộ luật dân sự năm 2015:

"Điều 144. Phạm vi đại diện

1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

Theo thông tin bạn cung cấp, việc người đó mang bán mảnh đất này đã thực hiện giao dịch vượt quá phạm vi được ủy quyền nên giao dịch giữa người đó với người mua mảnh đất sẽ vô hiệu theo quy định tại điều 143 Bộ luật dân sự 2015:

1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Người được đại diện đồng ý;

b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;

c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện.

"..."

4. Trường hợp người đại diện và người giao dịch với người đại diện cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vượt quá phạm vi đại diện mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.

Như vậy, sau thời hạn 10 năm, người đại diện sẽ phải hoàn trả mảnh đất cho bạn. Nếu không được sự đồng ý của bạn thì giao dịch mua bán giữa người đó và người thứ ba sẽ bị vô hiệu, trường hợp hai người này cố ý xác lập và thực hiện giao dịch này gây thiệt hại cho bạn thì họ sẽ phải liên đới bồi thường cho bạn.

5. Tư vấn về ủy quyền mua đất chung cho vợ chồng ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: tôi đang công tác ở Đà Lạt nhưng vợ chồng tôi có mua thửa đất ở Đà Nẵng đứng tên cả hai vợ chồng. Do điều kiện công việc tôi không về Đà Nẵng để làm thủ tục cùng chồng được. Vậy tôi có phải làm giấy ủy quyền, hay phải trực tiếp về ký giấy tờ liên quan không? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Tư vấn về ủy quyền mua đất chung cho vợ chồng ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Điều 24 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về căn cứ xác lập đại diện giữa vợ và chồng:

"1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch được xác định theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan.

2. Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.

3. Vợ, chồng đại diện cho nhau khi một bên mất năng lực hành vi dân sự mà bên kia có đủ điều kiện làm người giám hộ hoặc khi một bên bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà bên kia được Tòa án chỉ định làm người đại diện theo pháp luật cho người đó, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật thì người đó phải tự mình thực hiện quyền, nghĩa vụ có liên quan.

Trong trường hợp một bên vợ, chồng mất năng lực hành vi dân sự mà bên kia có yêu cầu Tòa án giải quyết ly hôn thì căn cứ vào quy định về giám hộ trong Bộ luật dân sự, Tòa án chỉ định người khác đại diện cho người bị mất năng lực hành vi dân sự để giải quyết việc ly hôn."

Như vậy, theo quy định trên thì bạn có thể ủy quyền cho chồng bạn thực hiện thủ tục mua bán đất thông qua một hợp đồng ủy quyền. Theo quy định tại Điều 55 Luật Công chứng 2014 đã trích dẫn ở các bài viết trên, thì trong trường hợp bạn và chồng không đang ở một nơi và co nhu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền đó thì bạn có thể công chứng hợp đồng ủy quyền của mình cho chồng tại một đơn vị công chứng nơi bạn đang ở và gửi hợp đồng đã được công chứng đó về cho chồng bạn và chồng bạn sẽ tiếp tục ký tên và công chứng hợp đồng ủy quyền đó tại nơi chồng bạn đang ở. Chồng bạn sẽ sử dụng hợp đồng ủy quyền này để thực hiện các giao dịch đối với tài sản chung của hai vợ chồng theo nội dung ủy quyền.

6. Giấy ủy quyền có cần công chứng ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Nhà em muốn bán một lô đất ở Bình Dương, lô đất do trước kia bố mẹ em đứng tên, bố mẹ em có hộ khẩu ở Đăk Lăk. Bây giờ thì em và mẹ em chuyển khẩu xuống Bình Dương. Nhưng bố em và em của em thì hộ khẩu vẫn ở Đăk Lăk. Hôm nay bố mẹ em muốn bán lô đất ở Bình Dương nhưng bố mẹ em bận công việc không đi ra phường công chứng được. Bố mẹ em muốn ủy quyền cho em hoặc em của em thì bố mẹ em có phải làm giấy ủy quyền cho em hoặc em của em được không? Giấy ủy quyền này có cần phải ra phường công chứng không? Cám ơn Luật sư.

Giấy ủy quyền có cần công chứng ?

Tư vấn pháp luật dân sự về ủy quyền, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Với nội dung câu hỏi của bạn, bạn có thể tham khảo các bài viết bên trên về việc lập văn bản ủy quyền để thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Theo đó, bố của bạn hòan toàn có thể lập văn bản ủy quyền cho mẹ của bạn hoặc em của bạn ( cần lưu ý về năng lực hành vi dân sự của em bạn theo quy định ở trên) để đại diện cho bố của bạn thực hiện các giao dịch liên quan đến mảnh đất đó. Và văn bản ủy quyền đó không bắt buộc phải công chứng, nhưng theo nhu cầu thì bố bạn hoàn toàn có thể đi công chứng văn bản ủy quyền đó theo quy định của pháp luật.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162 .

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê