Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật thi hành án dân sự năm 2008

2. Luật sư tư vấn:

1. Nguyên tắc thi hành biện pháp kê biên, bán đấu giá tài sản quyền sử dụng đất để thi hành án

Theo Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2003 ( Văn bản mới : Luật đất đai năm 2013) và Điều 200 Bộ luật dân sự 2005 (văn bản mới: Bộ luật dân sự năm 2015) quy định chế độ sở hữu đất đai:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.  

Như vậy, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất ở Việt Nam có tính chất đặc thù. Có quan điểm cho rằng:

“Nhà nước có quyền sở hữu đất đai, người sử dụng đất cũng có quyền sở hữu đất đai bằng việc Nhà nước ghi nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Việc thừa nhận này chính là Nhà nước đã thừa nhận hình thức sở hữu đất đai có điều kiện, nói cách khác đây gọi là hình thức sở hữu kép đối với đất đai”(1).

Tuy nhiên, không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi sự khác nhau về cả nội dung và ý nghĩa, cụ thể:

- Quyền sở hữu đất đai là quyền nguyên thủy (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Không trúng thầu đấu giá quyền sử dụng đất có được trả lại tiền đặt cọc không ?

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Mặt khác, không phải chủ sử dụng đất nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ các quyền chuyển quyền của người sử dụng đất.

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là quyền phụ thuộc. Sự phụ thuộc này thể hiện là người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong phạm vi nhất định (về diện tích đất, thời gian sử dụng đất, mục đích sử dụng đất). Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp cưỡng chế THA nên vẫn phải bảo đảm các nguyên tắc chung khi cưỡng chế THA là:

+ Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế phải căn cứ vào nội dung bản án quyết định; tính chất mức độ, nghĩa vụ THA, điều kiện của người phải THA; đề nghị của đương sự và tình hình thực tế ở địa phương;

+ Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế sau khi đã hết thời gian tự nguyện THA. Trừ trường hợp cần ngăn chặn người phải THA có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh việc THA - Chấp hành viên có quyền áp dụng ngay các biện pháp bảo đảm, cưỡng chế THA;

+ Chỉ kê biên, xử lý tài sản của người phải THA khi có căn cứ khẳng định tài sản đó thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người phải THA và do họ đang quản lý sử dụng hoặc do người thứ ba giữ;

+ Chỉ kê biên tài sản tương ứng với nghĩa vụ của người phải THA và các chi phí cần thiết khác; tuy nhiên, nguyên tắc này cũng có ngoại lệ được xem xét và cân nhắc khi người phải THA chỉ có tài sản duy nhất lớn hơn nhiều lần so với nghĩa vụ phải THA và tài sản đó không thể phân chia được hoặc khi phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản đó;

+ Không được kê biên những tài sản mà pháp luật quy định không được kê biên;

+ Không tổ chức cưỡng chế trong các thời điểm: Từ 22 giờ đến 06 giờ sáng hôm sau; trong thời gian 15 ngày trước và sau Tết Nguyên đán; các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; các ngày truyền thống đối với các đối tượng chính sách - khi họ là người phải THA. Do tính chất pháp lý đặc thù của quyền sử dụng đất như đã được đề cập phân tích ở trên, bên cạnh nguyên tắc chung, thì khi kê biên bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc đặc thù sau:

+ Chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải THA thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Người phải THA chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mà thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó; 

>> Xem thêm:  Sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng hay tặng cho ?

+ Khi kê biên quyền sử dụng đất, nếu người phải THA có tài sản gắn liền tài sản trên đất thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất;

+ Khi kê biên nhà ở của người phải THA thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó.

 

2. Những vướng mắc trong việc kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án

2.1. Xác định quyền sử dụng đất thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất

Điều 110 Luật THADS quy định:

“Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải THA thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Như vậy, người phải THA chưa được cấp GCNQSDĐ mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi thì Chấp hành viên vẫn có thể kê biên, xử lý để THA. Thông thường chủ sử dụng đất sẽ có đầy đủ các quyền năng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất của mình theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai khi đã được cấp GCNQSDĐ (chỉ giới hạn khi đất có tranh chấp, bị kê biên để THA và không còn thời hạn sử dụng đất). Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 50 Luật đất đai quy định về trường hợp được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không phải nộp tiền sử dụng.

2.2. Xác định chủ sử dụng đất là hộ gia đình khi kê biên bán đấu giá tài sản thi hành án

Biện pháp kê biên tài sản là quyền sử dụng đất được áp dụng khi người phải THA phải thi hành nghĩa vụ trả tiền và mặc dù người này có điều kiện thi hành (có tài sản) nhưng không tự nguyện thi hành. Để tiến hành kê biên tài sản, Chấp hành viên hoặc người được THA phải tiến hành xác minh tài sản của người phải THA và khi có căn cứ cho thấy người phải THA có tài sản nhưng không tự nguyện THA thì Chấp hành viên mới tiến hành kê biên để THA. Thực tiễn THA cho thấy, việc xác định chế độ sở hữu, sử dụng là tài sản của hộ gia đình là một vấn đề rất khó đối với Chấp hành viên cơ quan THADS. Cụ thể là:

Quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình mà người phải THA đồng thời là người đại diện hộ đứng tên trên GCNQSDĐ thì Chấp hành viên thực hiện việc kê biên và thông báo cho các thành viên trong hộ tiến hành khởi kiện để phân chia tài sản thuộc quyền sử dụng của họ. Nếu hết thời hạn 30 ngày mà không có ai khởi kiện thì Chấp hành viên cũng không thể tiến hành các bước tiếp theo của như định giá, bán đấu giá tài sản đó để THA. Điều 74 Luật THADS quy định: “Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu chủ sở hữu chung không khởi kiện thì người được THA hoặc Chấp hành viên có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần sở hữu của người phải THA trong khối tài sản chung để đảm bảo THA”.

>> Xem thêm:  Thủ tục, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật ?

2.3. Kê biên bán đấu giá là quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở để thi hành án

Khoản 2 Điều 95 Luật THADS quy định: Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để THA nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải THA, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà. Theo quy định này thì Chấp hành viên chỉ có thể kê biên nhà ở trong các trường hợp:

+ Nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của người phải THA;

+ Nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác và người này đồng ý để Chấp hành viên kê biên, xử lý tài sản bảo đảm THA. Trường hợp người chủ sử dụng đất không đồng ý thì Chấp hành viên không thể kê biên được vì cho đến thời điểm hiện tại chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể xác định như thế nào là việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà để Chấp hành viên cơ quan THA tiến hành việc kê biên, xử lý tài sản bảo đảm THA. Quy định này gây khó khăn rất nhiều trong thực tiễn THA khi người phải THA có tài sản là căn nhà mà không có tài sản là quyền sử dụng đất và tuyệt đại đa số các trường hợp là trên đất của thân nhân, những người thân thích với người phải THA. Do đó, việc những người này không bao giờ chấp nhận, đồng ý cho Chấp hành viên kê biên, xử lý tài sản để THA.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luât sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Đất quy hoạch đường giao thông được quy định như thế nào?