Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là một trong những hoạt động trọng tâm của thị trường bất động sản, gắn liền trực tiếp với quyền lợi của người dân, doanh nghiệp và trật tự quản lý nhà nước. Trước yêu cầu hoàn thiện khung pháp lý, bảo đảm tính minh bạch và an toàn cho các giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất đã quy định 06 nguyên tắc cơ bản trong kinh doanh nhà có sẵn. Các nguyên tắc này không chỉ định hướng hành vi của các chủ thể kinh doanh mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm phòng ngừa rủi ro, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia thị trường.
1. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là gì?
Theo khoản 4 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau: "Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng."
Theo đó, nhà ở và công trình xây dựng có sẵn được hiểu là những công trình đã hoàn tất quá trình thi công và đã được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, chấp thuận đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Cách quy định này giúp phân định rạch ròi giữa bất động sản đã hoàn thành với bất động sản đang trong quá trình đầu tư xây dựng, từ đó tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc áp dụng các quy định về kinh doanh bất động sản.
Mặt khác, việc yêu cầu công trình phải hoàn thành và được nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng còn góp phần bảo đảm an toàn, chất lượng và tính hợp pháp của bất động sản khi tham gia giao dịch. Quy định này giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua, người thuê trong quá trình sử dụng, đồng thời nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật, quy chuẩn xây dựng và các yêu cầu pháp lý liên quan. Thông qua đó, thị trường bất động sản được vận hành theo hướng ổn định, minh bạch và phù hợp với yêu cầu quản lý của Nhà nước.
2. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh
Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định rõ phạm vi các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được phép đưa vào kinh doanh, qua đó làm rõ các đối tượng bất động sản được tham gia giao dịch trên thị trường. Quy định này tập trung vào ba nhóm đối tượng chính, mỗi nhóm có đặc điểm pháp lý và ý nghĩa quản lý riêng.
Thứ nhất, các loại nhà ở có sẵn, ngoại trừ nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở, được phép đưa vào kinh doanh. Nhà ở có sẵn là những căn nhà đã hoàn thành xây dựng, đủ điều kiện đưa vào sử dụng và thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Việc loại trừ nhà ở thuộc tài sản công nhằm bảo đảm nguyên tắc quản lý, sử dụng tài sản công theo mục đích công cộng, tránh việc thương mại hóa trái phép các tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý.
Thứ hai, các loại công trình xây dựng có sẵn theo quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này cũng là đối tượng được đưa vào kinh doanh. Cụ thể là các công trình sau:
Điều 5. Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
...
2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
Đây là các công trình đã hoàn thành xây dựng, được nghiệm thu và có thể bao gồm công trình thương mại, dịch vụ, công nghiệp hoặc các công trình xây dựng khác không phải là nhà ở. Việc cho phép kinh doanh nhóm công trình này tạo điều kiện khai thác hiệu quả giá trị sử dụng của công trình, đồng thời đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường bất động sản ngoài lĩnh vực nhà ở.
Thứ ba, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn theo quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này cũng được phép tham gia kinh doanh. Bao gồm: phần diện tích sần xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
Quy định này cho phép kinh doanh từng phần diện tích độc lập trong một công trình đã hoàn thành, chẳng hạn như văn phòng, mặt bằng thương mại hoặc các khu chức năng riêng biệt. Điều này phản ánh thực tiễn khai thác bất động sản hiện nay, đồng thời tạo sự linh hoạt cho chủ sở hữu trong việc sử dụng, chuyển nhượng hoặc cho thuê các phần diện tích sàn phù hợp với nhu cầu thị trường
Như vậy, việc phân định rõ ba nhóm đối tượng nhà ở có sẵn, công trình xây dựng có sẵn và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh đã góp phần hoàn thiện cơ sở pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Quy định này vừa bảo đảm sự minh bạch, thống nhất trong áp dụng pháp luật, vừa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành ổn định và phù hợp với yêu cầu quản lý của Nhà nước.
3. 06 nguyên tắc kinh doanh nhà có sẵn theo Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất?
Theo Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2023, Kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng có sẵn là một hoạt động trung tâm của thị trường bất động sản, gắn liền trực tiếp với quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất và lợi ích hợp pháp của nhiều chủ thể trong xã hội. Do tính chất phức tạp và giá trị lớn của các giao dịch này, pháp luật đặt ra những nguyên tắc chặt chẽ nhằm bảo đảm việc mua bán, cho thuê mua nhà ở và công trình xây dựng được thực hiện đúng trình tự, đúng thẩm quyền và phù hợp với quy hoạch, mục đích sử dụng đất.
Các nguyên tắc này không chỉ tạo hành lang pháp lý an toàn cho các bên tham gia giao dịch mà còn góp phần bảo đảm trật tự quản lý đất đai, xây dựng, đồng thời nâng cao tính minh bạch, ổn định và bền vững của thị trường bất động sản. Cụ thể các nguyên tắc được quy định như sau:
Nhìn chung, các nguyên tắc kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng có sẵn được quy định trong pháp luật đã thiết lập một khuôn khổ pháp lý toàn diện, điều chỉnh xuyên suốt từ mối quan hệ giữa nhà ở, công trình xây dựng với quyền sử dụng đất, đến việc xác lập quyền sở hữu, thời hạn sử dụng và yêu cầu về hồ sơ, thủ tục pháp lý kèm theo. Việc tuân thủ các nguyên tắc này không chỉ bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua, bên thuê mua mà còn nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư và các chủ thể kinh doanh bất động sản trong quá trình giao dịch. Qua đó, pháp luật góp phần hạn chế tranh chấp, phòng ngừa rủi ro pháp lý và thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường nhà ở và công trình xây dựng có sẵn trong bối cảnh kinh tế – xã hội hiện nay.
Kết luận
Việc tuân thủ 06 nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn theo Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất là yêu cầu bắt buộc đối với mọi tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này. Các nguyên tắc đó góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch, bảo đảm điều kiện pháp lý của bất động sản đưa vào kinh doanh và tăng cường trách nhiệm của chủ thể kinh doanh đối với khách hàng và xã hội. Qua đó, không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, người thuê mà còn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững trong dài hạn.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
