1. Nhà ở xã hội có được cho thuê hay không?

Dựa theo Điều 62 của Văn bản hợp nhất số 09/VBHN-VPQH năm 2019, quy định nguyên tắc về việc cho thuê nhà ở xã hội như sau:

- Trong cùng một khoảng thời gian, mỗi đối tượng đủ điều kiện hướng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, theo quy định tại Điều 50, Văn bản hợp nhất số 09/VBHN-VPQH năm 2019, chỉ được phép thuê, thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội.

- Đối với đối tượng là học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập, không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

- Hợp đồng thuê nhà ở xã hội có thời hạn tối thiểu là 05 năm.

- Thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, tính từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

- Trong thời gian thuê hoặc thuê mua, bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được quyền bán, cho thuê lại, hoặc cho mượn nhà ở.

- Bên thuê, thuê mua phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà ở khi họ không còn nhu cầu thuê hoặc thuê mua nhà ở đó.

- Trong khoảng thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, bên thuê mua và bên mua nhà ở xã hội đều bị nghiêm cấm bán lại nhà ở.

- Trong thời kỳ 05 năm kể từ ngày mua nhà, nếu bên thuê mua đã thanh toán đầy đủ giá trị nhà ở, họ có quyền chuyển nhượng cho các đối tượng sau đây:

+ Đơn vị quản lý nhà ở xã hội liên quan.

+ Trong trường hợp đơn vị quản lý nhà ở xã hội không mua với giá cao nhất bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán, thì có thể chuyển nhượng cho các đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội, và không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

- Sau thời kỳ 05 năm kể từ khi đã thanh toán đầy đủ giá trị mua nhà và đã có Giấy chứng nhận, nhưng vẫn phải đóng tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật, bên mua hoặc bên thuê mua nhà ở xã hội có quyền chuyển nhượng cho mọi đối tượng khác theo cơ chế thị trường.

Lưu ý: Trong trường hợp chuyển nhượng cho đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội theo quy định, chỉ được thực hiện với giá không vượt quá giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm và thời điểm bán, đồng thời không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Các cá nhân cũng cần chú ý rằng, nếu việc cho thuê, thuê mua, hoặc bán nhà ở xã hội không tuân theo quy định, hợp đồng tương ứng sẽ không hợp lệ pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua sẽ phải trả lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội.

Trong trường hợp cố tình không thực hiện việc trả lại nhà ở, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở sẽ tổ chức cưỡng chế để thu hồi nhà ở đó.

Theo quy định hiện tại, pháp luật hạn chế bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội từ việc cho thuê lại trong thời gian thuê hoặc thuê mua. Tuy nhiên, với những đối tượng đã mua nhà ở xã hội, hạn chế chỉ áp dụng cho việc chuyển nhượng hoặc có thể hạn chế chuyển nhượng trong khoảng thời gian 05 năm tính từ thời điểm thanh toán đầy đủ theo quy định, mà không có hạn chế về việc cho thuê lại cho đối tượng khác.

Do đó, những người đã mua nhà ở xã hội vẫn giữ quyền được cho thuê lại nhà theo quy định.

2. Nhà ở xã hội có được thế chấp để vay ngân hàng hay không?

Trước hết, độc giả cần hiểu rõ về khái niệm "nhà ở xã hội" và "thế chấp tài sản". Nhà ở xã hội là loại nhà được Nhà nước hỗ trợ cho những đối tượng được ưu đãi trong chính sách nhà ở.

Dựa trên quy định và Điều 317 của Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp nhà ở xã hội có nghĩa là một bên sử dụng nhà ở xã hội để thực hiện một nghĩa vụ nào đó mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Vậy, liệu có thể thế chấp nhà ở xã hội hay không? Trả lời cho vấn đề này, Nghị định 100/2015/NĐ-CP tại khoản 4 Điều 19 quy định rằng: Người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ khi thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở trong thời gian ít nhất là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán đầy đủ tiền mua, thuê mua nhà theo hợp đồng đã ký với bên bán hoặc bên cho thuê mua. Chỉ khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai, họ mới được phép bán lại, thế chấp, hoặc cho thuê.

Tóm lại, theo quy định nêu trên, người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp nhà ở xã hội, trừ khi có nhu cầu thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua hoặc thuê mua căn hộ đó. Họ chỉ được thế chấp sau khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Trình tự thủ tục thế chấp nhà ở xã hội để vay ngân hàng

Như đã phân tích ở trên, việc thế chấp nhà ở xã hội để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng đòi hỏi tuân thủ một số quy định chi tiết theo Quyết định số 8586a/QĐ-NHCS. Theo quy định này, người vay cần thực hiện các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người vay cần chuẩn bị một hồ sơ đầy đủ, bao gồm:

Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu số 01/NƠXH (bản chính).
Giấy ủy quyền nếu đối tượng vay vốn là hộ nghèo, hộ cận nghèo tại khu vực đô thị, theo mẫu số 01/UQ (02 bản chính).
Các giấy tờ chứng minh về đối tượng và tình trạng nhà ở.
Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập.
Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người vay nộp hồ sơ tới Ban quản lý Tổ TK&VV tại địa phương cư trú hợp pháp.

Bước 3: Xử lý hồ sơ

Ban quản lý Tổ TK&VV thực hiện các công đoạn sau:

Tổ chức họp Tổ TK&VV để bổ sung thông tin (nếu cần) và thảo luận về việc cho vay công khai dưới sự giám sát của Trưởng thôn hoặc Tổ trưởng tổ dân phố (được gọi chung là cấp xã).
Lập Biên bản họp theo mẫu số 10C/TD.
Gửi hồ sơ, bao gồm Biên bản họp và Giấy đề nghị vay vốn, giấy ủy quyền (đối với đối tượng người vay vốn là hộ nghèo, hộ cận nghèo tại khu vực đô thị) và các giấy tờ chứng minh về đối tượng, tình trạng nhà ở, thu nhập, cư trú của các tổ viên Tổ TK&VV, đến Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã để xem xét và phê duyệt.

Bước 4: UBND cấp xã tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:

UBND cấp xã xác nhận trên Danh sách đề nghị vay vốn nhà ở xã hội tại NHCSXH, theo mẫu số 03/NƠXH, dựa trên kế hoạch vốn được giao và hồ sơ đề nghị vay vốn từ các Tổ TK&VV.
Gửi Danh sách đề nghị vay vốn nhà ở xã hội (mẫu số 03/NƠXH) và toàn bộ hồ sơ vay vốn đến Ban quản lý Tổ TK&VV để chuyển đến NHCSXH, nơi thực hiện các thủ tục tiếp theo.

Bước 5: Ngân hàng chính sách xã hội nhận hồ sơ và tiến hành xử lý:

NHCSXH, nơi thực hiện thủ tục, kiểm tra hồ sơ và thông báo cho người vay theo mẫu số 04/NƠXH khi nhận được hồ sơ vay vốn từ Ban quản lý Tổ TK&VV.
Người vay sau đó phải nộp các giấy tờ theo Thông báo nhận hồ sơ vay vốn cho NHCSXH theo quy định.
Ngân hàng tiến hành thẩm định hồ sơ vay vốn và sau đó thực hiện thủ tục gửi Thông báo phê duyệt vay (mẫu số 06a/NƠXH) hoặc Thông báo từ chối vay (mẫu số 06b/NƠXH) đến người vay.

Bài viết liên quan: Thời hạn sở hữu nhà ở xã hội là bao lâu? Có được mua bán nhà ở xã hội?

Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng thông qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!