1. Sửa đổi quy định hệ số rủi ro cho khoản cho vay thế chấp nhà ở
Ngày 29/12/2023, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Hiện nay, tại Thông tư 41/2016/TT-NHNN thì Ngân hàng nhà nước chỉ quy định chung về hệ số rủi ro áp dụng cho khoản cho vay thế chấp nhà ở theo Tỷ lệ bảo đảm (LTV) và Tỷ lệ thu nhập (DSC), tỷ lệ này áp dụng cho tất cả các đối tượng.
Tuy nhiên, tại Thông tư 22/2023/TT-NHNN thì Ngân hàng nhà nước đã phân hệ số rủi ro áp dụng cho khoản cho vay thế chấp nhà ở thành 2 loại riêng biệt, gồm:
Hệ số rủi ro áp dụng cho khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ
- Các khoản cho vay thế chấp nhà ở có DSC từ 35% trở xuống có hệ số rủi ro như sau:
+ LTV dưới 40%: 20%
+ LTV từ 40% trở lên đến dưới 60%: 25%
+ LTV từ 60% trở lên đến dưới 80%: 30%
+ LTV từ 80% trở lên đến dưới 90%: 35%
+ LTV từ 90% trở lên đến dưới 100%: 40%
+ LTV từ 100% trở lên: 45%
- Các khoản cho vay thế chấp nhà ở có DSC trên 35% có hệ số rủi ro như sau:
+ LTV dưới 40%: 25%
+ LTV từ 40% trở lên đến dưới 60%: 30%
+ LTV từ 60% trở lên đến dưới 80%: 35%
+ LTV từ 80% trở lên đến dưới 90%: 40%
+ LTV từ 90% trở lên đến dưới 100%: 45%
+ LTV từ 100% trở lên: 50%
Hệ số rủi ro áp dụng cho khoản vay khác
- Các khoản cho vay thế chấp nhà ở có DSC từ 35% trở xuống có hệ số rủi ro như sau:
+ LTV dưới 40%: 25%
+ LTV từ 40% trở lên đến dưới 60%: 30%
+ LTV từ 60% trở lên đến dưới 80%: 40%
+ LTV từ 80% trở lên đến dưới 90%: 50%
+ LTV từ 90% trở lên đến dưới 100%: 60%
+ LTV từ 100% trở lên: 80%
- Các khoản cho vay thế chấp nhà ở có DSC trên 35% có hệ số rủi ro như sau:
+ LTV dưới 40%: 30%
+ LTV từ 40% trở lên đến dưới 60%: 40%
+ LTV từ 60% trở lên đến dưới 80%: 50%
+ LTV từ 80% trở lên đến dưới 90%: 70%
+ LTV từ 90% trở lên đến dưới 100%: 80%
+ LTV từ 100% trở lên: 100%
2. Đề xuất giảm hệ số rủi ro tín dụng đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội
Để phù hợp với quy định tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN và chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; cơ quan này đã sửa đổi các quy định về hệ số rủi ro áp dụng cho khoản cho vay thế chấp nhà ở theo tỷ lệ bảo đảm (LTV) và tỷ lệ thu nhập (DSC).
Điều chỉnh và bổ sung Khoản 11 Điều 2 như sau: "Khoản vay thế chấp nhà là khoản vay đảm bảo bằng tài sản bất động sản để cá nhân mua nhà (bao gồm cả các khoản vay để mua nhà ở xã hội và các chương trình, dự án được Chính phủ hỗ trợ) đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Nguồn thu nhập của khách hàng để trả nợ không bao gồm tiền thuê nhà từ khoản vay;
- Nhà đã hoàn thiện theo hợp đồng mua bán nhà, trừ các khoản vay để mua nhà ở xã hội và các chương trình, dự án được Chính phủ hỗ trợ.
Đối với các khoản vay để mua nhà ở xã hội và các chương trình, dự án được Chính phủ hỗ trợ, hệ số rủi ro tín dụng có thể giảm mạnh dựa trên tỷ lệ bảo đảm (LTV) và tỷ lệ thu nhập (DSC). Theo dự thảo, hệ số rủi ro tín dụng cho các khoản vay thế chấp nhà ở xã hội sẽ biến động từ 12% đến 50%, thay vì mức 25% đến 100% như hiện tại.
Cho những loại vay thế chấp mua nhà không thuộc loại mua nhà ở xã hội theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, hệ số rủi ro tín dụng vẫn duy trì trong khoảng từ 25% đến 100%.
Với khoản vay được bảo đảm bằng tài sản là bất động sản kinh doanh, hệ số rủi ro tín dụng vẫn ở mức từ 75% đến 120%.
Đối với khoản vay có sự đảm bảo từ cả bất động sản kinh doanh và bất động sản không kinh doanh, hệ số rủi ro tín dụng được xác định riêng cho từng loại tài sản theo tỷ lệ tổng diện tích mặt bằng của từng loại tài sản đó.
Hệ số rủi ro tín dụng 150% áp dụng cho những khoản vay mà ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không có thông tin về tỷ lệ bảo đảm (LTV).
Với tài sản là khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản, hệ số rủi ro tín dụng là 200%. Đối với tài sản là khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, hệ số rủi ro tín dụng là 160%.
3. Cần lưu ý gì khi vay thế chấp bất động sản?
Vay thế chấp bất động sản là việc bạn cầm cố tài sản của mình để đảm bảo cho khoản vay từ ngân hàng. Điều này có thể là đất đai, nhà cửa, công trình hoặc các tài sản khác gắn liền với đất, nhà. Tài sản thế chấp phải được người vay sở hữu hoặc có thể sử dụng tài sản của người thân (bố mẹ, anh chị em) trong trường hợp có mối quan hệ huyết thống.
Mục đích sử dụng vốn vay thường là để kinh doanh (cho các doanh nghiệp), tiêu dùng (thông qua vay tín chấp, với số tiền nhỏ và thủ tục đơn giản), mua bất động sản hoặc xây sửa chữa nhà. Mỗi mục đích sử dụng vốn vay sẽ đòi hỏi hồ sơ và thủ tục khác nhau.
Số tiền vay tối đa thông thường là 70-90% giá trị của tài sản đảm bảo. Ngân hàng sẽ duyệt hạn mức vay sao cho tổng số tiền trả nợ gốc và lãi hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập (nhằm đảm bảo khả năng trả nợ).
Thời gian vay thông thường sẽ từ 5 đến 30 năm. Nên để thời gian vay càng dài càng tốt để giảm áp lực tài chính hàng tháng. Có thể giảm bớt tiền lãi thực tế khi đã đến thời điểm không bị ngân hàng phạt phí trả trước hạn (thường là 4-5 năm đầu) bằng cách tăng số tiền trả nợ gốc hàng tháng cho ngân hàng.
Hầu hết ngân hàng đều sử dụng dịch vụ thẩm định giá từ các công ty hoạt động theo quy định của Bộ Tài chính. Các công ty này đều có chuyên môn và nghiệp vụ để thực hiện định giá tài sản của người vay một cách khách quan và độc lập.
Nếu tài sản bảo đảm là bất động sản có nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất, hồ sơ cho vay khả năng được duyệt dễ hơn so với tài sản bảo đảm chỉ bao gồm đất. Đối với bất động sản có nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất nhưng không được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần nhà ở hoặc công trình xây dựng này sẽ không được tính vào giá trị của tài sản bảo đảm. Nếu trên giấy chứng nhận chưa cập nhật sơ đồ thửa đất, bạn cần đến văn phòng đất đai của quận, huyện để xin bản trích lục đo vẽ vị trí.
Khi sử dụng bất động sản là tài sản bảo đảm, người vay không nên có những khoản nợ về nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như nợ tiền sử dụng đất, nợ phí và lệ phí. Vì điều này sẽ ảnh hưởng kết quả duyệt hồ sơ vay.
Các ngân hàng quốc doanh hoặc ngân hàng nước ngoài thường sẽ có lãi suất cho vay thấp hơn các nhà băng có vốn hóa nhỏ. Nguyên nhân là những nhà băng này có khả năng huy động tiền gửi với lãi suất thấp kéo theo việc áp dụng lãi suất cho vay thấp hơn. Khi chọn ngân hàng vay, nên so sánh các loại phí phạt, phí chậm thanh toán, phí bảo hiểm và các điều kiện vay đi kèm.
Xem thêm: Điều kiện được vay vốn ưu đãi để mua, thuê nhà ở xã hội như thế nào ?
Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Sửa đổi hệ số rủi ro cho khoản cho vay thế chấp nhà ở mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.
Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!
