1. Quy định về phân loại tài sản thế chấp
Tài sản dùng để thế chấp ngân hàng được phân theo nhiều loại:
Theo sự tồn tại của tài sản:
- Tài sản hữu hình là tài sản có khả năng chiếm một phần không gian chứa đựng nó. Với loại tài sản này, bạn có thể dùng các giác quan của con người để cảm nhận trực tiếp: dùng tay để sờ cầm nắm, dùng mắt để nhìn, dùng mũi để ngửi,... Một số tài sản hữu hình: nhà cửa, đất đai, xe cộ, hàng hóa,...
- Tài sản vô hình là loại tài sản được trình bày dưới dạng thông tin, tri thức hoặc các quyền tài sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán hợp đồng, quyền sở hữu,... Bạn không thể cầm nắm trực tiếp các tài sản này. Tuy nhiên, khi kiểm tra các thông tin giấy tờ xác nhận, bạn có thể cảm nhận sự tồn tại chân thực của nó.
Tài sản vô hình không cần cất chứa, không tốn nhiều diện tích nhưng về giá trị biến động có thể vượt xa tài sản hữu hình. Giá trị tài sản vô hình cũng được định giá phức tạp hơn.
Theo đặc tính di dời của tài sản:
Căn cứ theo Điều 318 Bộ luật dân sự 2015 về Tài sản thế chấp quy định:
- Nếu thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản đó sẽ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Còn nếu thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đây là cách phân loại tài sản theo khả năng di dời.
- Động sản là những tài sản có thể di chuyển bằng cơ học, có khả năng biến đổi về tính chất vật lý. Các tài sản thuộc dạng động sản điển hình: xe cộ, máy tính, điện thoại,...
- Bất động sản là những tài sản cố định không thể di dời bằng cơ học. Thông thường, các tài sản này mang tính địa điểm và tính địa hạt cao. Các loại tài sản được xếp vào bất động sản theo điều 107 Bộ luật dân sự 2015 bao gồm: nhà cửa, đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản khác gắn liền với đất, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo đặc điểm hình thành:
Bộ luật dân sự 2015 quy định về 2 loại tài sản này tại Điều 108 như sau:
- Tài sản hiện có là các tài sản đã hình thành. Theo đó, người vay đã xác lập quyền sở hữu cũng như các quyền khác trước hoặc tại thời điểm ký hợp đồng tín dụng.
- Tài sản hình thành trong tương lai dùng để chỉ các tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành. Chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm ký hợp đồng tín dụng.
Theo sự quản lý của Nhà nước:
- Tài sản có đăng ký quyền sở hữu là các tài sản thế chấp mà người vay cần chứng minh quyền sở hữu, được chứng nhận bởi các cơ quan có thẩm quyền. Đa số là các tài sản có giá trị lớn, có khả năng ảnh hưởng đến kinh tế và cuộc sống của nhiều người. Một số tài sản điển hình của loại này: nhà cửa, đất, công trình xây dựng, một số phương tiện giao thông (máy bay, du thuyền, ô tô, xe máy,...), một số quyền sở hữu công nghiệp (bằng sáng chế,...)
- Tài sản không đăng ký quyền sở hữu là các tài sản còn lại, người vay không cần chứng minh mối quan hệ đã đăng ký với chủ sở hữu. Thông thường, đây là các tài sản có giá trị thấp.
2. Nhà xưởng trên đất thuê có thế chấp vay ngân hàng được không?
Căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
Đối với quyền của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, điểm b khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm:
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
Căn cứ theo các quy định nêu trên, tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê/trả tiền thuê đất hàng năm được phép thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Như vậy, tổ chức kinh tế được phép thế chấp nhà xưởng trên đất thuê khi đáp ứng đủ điều kiện và đúng thủ tục theo quy định. Bên thế chấp nhà xưởng được khai thác công dụng, hưởng lợi tức từ tài sản thế chấp.
Ngoài ra, bên thế chấp nhà xưởng trên đất thuê có quyền cho thuê, cho mượn lại nhà xưởng này nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
3. Một số vướng mắc khi xử lý tài sản là quyền sở hữu công trình trên đất thuê
Khi áp dụng Điều 12 của Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc Hội vào giai đoạn thi hành án dân sự cũng gặp không ít khó khăn về Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm.
Số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo đảm được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ nợ được bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác không có bảo đảm của bên bảo đảm. Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật
Thực tế, tổ chức thi hành những vụ việc cho ngân hàng mà tài sản chủ yếu là Quyền sở hữu công trình, tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất của Nhà nước cho thuê đang gặp khó khăn, vướng mắc ở giai đoạn xử lý tài sản.
Tuy nhiên tại Điều 15 của Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc Hội, quy định:
- Cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
- Việc nộp thuế của bên bảo đảm, bên nhận chuyển nhượng liên quan đến chuyển nhượng tài sản bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế. Bên nhận bảo đảm, bên nhận chuyển nhượng không phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí khác của bên bảo đảm từ số tiền chuyển nhượng tài sản bảo đảm khi thực hiện thủ tục đăng ký, thay đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.
Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Nhà xưởng trên đất thuê có thế chấp vay ngân hàng được không? mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.
Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!
