1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

Thưa luật sư! Ngày 14/3/2006 ông M lập hợp đồng bằng giấy viết tay cho ông K thuê căn nhà số 55 TBT, quận Bình Thạnh để kinh doanh cà phê. Thời hạn thuê là 04 năm kể từ lúc 8 giờ ngày 25/3/2006 đến 24/3/2010, giá cho thuê nhà là 900 USD/tháng, ông K đã đặt cọc cho ông M 06 tháng tiền thuê nhà là 5.400 USD.
Sau khi nhận nhà ông Khôi đã sửa chữa nhà để làm quán café, nhưng ông M ngăn cản vì cho rằng hợp đồng thuê có điều khoản “… bên thuê không được tự ý sửa chữa làm thay đổi kết cấu căn nhà …” nên ngày 10/4/2006 ông M thông báo cho ông Khôi để chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Ông K đồng ý trả lại nhà nhưng yêu cầu ông M phải hoàn trả khoản tiền đặt cọc. Ông M không chịu trả tiền cọc cho ông K và đến đầu năm 2007 ông M khởi kiện ra tòa yêu cầu ông K phải: Trả tiền thuê nhà trong thời gian ông K chiếm giữ nhà mỗi tháng 900 USD từ ngày 10/4/2006 đến 30/12/2006; Tiền điện, tiền nước từ ngày bàn giao nhà cho đến ngày trả nhà là ngày 30/12/2006; Thanh toán tiền thuế phát sinh từ việc thuê nhà cho cơ quan thuế. Yêu cầu ông K phải xin lỗi công khai ông, gia đình ông và những người xung quanh.
Tại tòa ông K thừa nhận có việc ký kết hợp đồng như ông M trình bày nhưng ông không chấp nhận với các yêu cầu của ông M vì khi xảy ra tranh chấp ông đồng ý trả nhà nhưng ông M không trả tiền cọc cho ông nên ông buộc phải giữ nhà để tránh mất tiền cọc và ông cũng không kinh doanh gì trong thời gian đó. Ông cũng yêu cầu ông M phải trả khoản tiền 21 triệu mà ông đã bỏ ra để sửa chữa căn nhà nhằm kinh doanh (có chứng từ hợp pháp kèm theo). Hỏi tòa án sẽ giải quyết yêu cầu của các đương sự như thế nào? Biết rằng kết quả giám định cho thấy việc sửa chữa nhà của ông K đã ảnh hưởng đến kết cấu căn nhà ?
Cảm ơn !

Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ?

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất là hiệu lực của hợp đồng và việc đơn phương chấm dứt hợp đờngo cho thuê nhà

Như bạn có trình bày ở tren thì hợp đồng của ông M và ông K hoàn toàn có hiệu lực và các bên phải chịu trách nhiệm trong phần mà các bên đã ký trong hợp đồng. Tại đây, ông M đã đơn phương chấm dứt hợp đồng, trong thông tin bạn không cung cấp về những trường hợp nào thì ông M có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 4 của Điều 126 Luật nhà ở 2014 có quy định cụ thể như sau:

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy có nghĩa là ông M chỉ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà với ông K theo quy định tại Khoản 2 đã nêu ở trên đồng thời trong hợp đồng có đề cập đến việc ông M đơn phương trong những trường hợp nào thì ông M được quyền đơn phương trong những trường hợp đó. và đồng thời phải báo trước trong thời hạn ít nhất là 30 ngày theo khoản 4 đã nêu ở trên trừ thường hợp trong hợp đồng có thỏa thuận khác.

Thứ hai là về khoản tiền cọc

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 tại điều 328 có quy định cụ thể như sau:

Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy có nghĩa là, để có câu trả lời hợp lý nhất trong trường hợp này còn phải phụ thuộc vào hợp đồng giao kết cho thuê nhà giữa ông M và ông K để xác định vấn đề bên cạnh quy định của Pháp luật như đã nêu ở trên.

2. Tư vấn về tranh chấp phát sinh trong hợp đồng thuê nhà xưởng?

Xin chào luật sư, tôi có câu hỏi xin được tư vấn: Bên tôi có ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng: Bên tôi là bên B và bên thuê nhà xưởng là bên A. Vào một ngày bên A sang thanh toán tiền thuê nhà xưởng cho bên B và gửi lại nhân viên bên B.

Khi nhân viên bên B giao lại cho B số tiền thuê thì có ký xác nhận đã nhận số tiền của nhân viên đó. Và khi bên A sang lấy phiếu thu thì bên B có xuất phiếu thu và ghi tên người nhận tiền là bên B. Khi ra tòa thì bên A cũng không có bất cứ một chứng từ, hay phiếu thu rằng trong ngày hôm đó có trả tiền cho bên B. Bên B có cung cấp cho tòa án phiếu thu ngày hôm đó thu tiền. Nhưng bên A cho rằng có đưa cho bên B một lần, và nhân viên bên B một lần vậy là hai lần. Trên thực tế thì chỉ có một lần. Vậy cho tôi hỏi trong trường hợp này thì bên B có phải là sai ko? Và tòa tuyên án bên A trả cho bên B hai lần như vậy có đúng hay ko? Xin cảm ơn!

Người gửi: N.V.T

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Một là về xác định chứng cứ và giao nộp chứng cứ

Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc dân sự, đương sự có quyền và nghĩa vụ giao nộp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án. Trường hợp tài liệu, chứng cứ đã được giao nộp chưa bảo đảm đủ cơ sở để giải quyết vụ việc thì Thẩm phán yêu cầu đương sự giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ. Đồng thời, tại Điều 95 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 có quy định cụ thể như sau:

Điều 95. Xác định chứng cứ
1. Tài liệu đọc được nội dung được coi là chứng cứ nếu là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận.
2. Tài liệu nghe được, nhìn được được coi là chứng cứ nếu được xuất trình kèm theo văn bản trình bày của người có tài liệu đó về xuất xứ của tài liệu nếu họ tự thu âm, thu hình hoặc văn bản có xác nhận của người đã cung cấp cho người xuất trình về xuất xứ của tài liệu đó hoặc văn bản về sự việc liên quan tới việc thu âm, thu hình đó.
3. Thông điệp dữ liệu điện tử được thể hiện dưới hình thức trao đổi dữ liệu điện tử, chứng từ điện tử, thư điện tử, điện tín, điện báo, fax và các hình thức tương tự khác theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử.
4. Vật chứng là chứng cứ phải là hiện vật gốc liên quan đến vụ việc.
5. Lời khai của đương sự, lời khai của người làm chứng được coi là chứng cứ nếu được ghi bằng văn bản, băng ghi âm, đĩa ghi âm, băng ghi hình, đĩa ghi hình, thiết bị khác chứa âm thanh, hình ảnh theo quy định tại khoản 2 Điều này hoặc khai bằng lời tại phiên tòa.
6. Kết luận giám định được coi là chứng cứ nếu việc giám định đó được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.
7. Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ được coi là chứng cứ nếu việc thẩm định được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.
8. Kết quả định giá tài sản, kết quả thẩm định giá tài sản được coi là chứng cứ nếu việc định giá, thẩm định giá được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.
9. Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập tại chỗ được coi là chứng cứ nếu việc lập văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.
10. Văn bản công chứng, chứng thực được coi là chứng cứ nếu việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.
11. Các nguồn khác mà pháp luật có quy định được xác định là chứng cứ theo điều kiện, thủ tục mà pháp luật quy định.

Bạn chú ý: Ban trao đổi rằng, khi nhân viên bên B giao lại cho B thì có ký xác nhận đã nhận số tiền của nhân viên đó hay không? Như vậy, bạn có giấy tờ chứng minh rằng nhân viên đã giao lại cho Bên B số tiền mà nhân viên của Bên B đã nhận được từ Bên A. Khi bên A sang lấy phiếu thu thì bên B có xuất phiếu thu và ghi tên người nhận tiền là bên B, bạn cần lưu ý người nhận tiền là người nhân viên cụ thể, vậy người nhận tiền là người chịu trách nhiệm về số tiền đã nhận và theo quy định trong hợp đồng lao động hoặc bản mô tả công việc của nhân viên của công ty B cần phải chuyển và bàn giao số tiền nêu trên về công ty.

Tuy nhiên, khi ra tòa thì bên A cũng không có bất cứ một chứng từ, hay phiếu thu rằng trong ngày hôm đó có trả tiền cho bên B. Bên B có cung cấp cho tòa án phiếu thu ngày hôm đó thu tiền. Bên A cho rằng có đưa cho bên B một lần, và nhân viên bên B một lần vậy là hai lần, việc Bên A cho rằng chuyển tiền cho Bên B số tiền nêu trên cần phải cung cấp chứng cứ để xác minh rằng có giấy tờ chuyển tiền theo quy định của việc xác định chứng cứ theo Điều 95 Xác định chứng cứ nêu trên của Bộ luật tố tụng dân sự 2015

Vấn đề bạn đặt ra là tòa tuyên án bên A trả cho bên B hai lần như vậy có đúng hay ko?

Thực tế, khi có tranh chấp, bên A không đưa ra được chứng cứ hay bất kỳ hoá đơn chứng từ nào thì toà án không có căn cứ pháp luật nên không thể đưa ra phán quyết là bên A đã thanh toán tiền cho bên B hai lần. Vì vậy, việc tòa án trong trường hợp bạn nêu đã yêu cầu Bên A trả tiền cho Bên B hai lần là có cơ sở pháp luật.

>> Tham khảo ngay: Khi nào bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở ?

3. Tư vấn về tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

Chào luật sư công ty Luật Minh Khuê, Tôi kính mong được tư vấn 1 sự việc như sau: Tôi có 1 căn nhà ở Vũng Tàu cho chị B thuê. Khi ký hợp đồng thuê nhà, chúng tôi có làm 2 cái hợp đồng: Một cái ghi giá thuê nhà 14 triệu/tháng, không ra công chứng. Trong hợp đồng này có ghi rõ: "Giá thuê này là cơ sở để xác định nghĩa vụ thanh toán của chị B". Một cái ghi giá thuê nhà 8 triệu/tháng,có ra công chứng.

Trong hợp đồng này có ghi rõ "Giá thuê này chỉ là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ với nhà nước". Thời hạn thuê nhà là 9 năm và được lập cùng ngày. Trong cả 02 hợp đồng nêu trên đều có nội dung sau: Tôi được đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải báo cho Bên B biết trước tối đa 03 (ba) tháng, yêu cầu bồi thường thiệt hại và không hoàn trả tiền cọc nhà nếu Bên B có một trong các hành vi sau đây:

- Không trả tiền thuê nhà đúng thời hạn qui định trong hợp đồng mà không có sự đồng ý chính thức của Bên A bằng văn bản hoặc bằng Email, tin nhắn liên hệ.

- Sử dụng nhà không đúng mục đích quy định trong hợp đồng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật.

- Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên A;

- Bên B không được tự ý sang nhượng, cho thuê lại căn nhà dưới bất kỳ hình thức nào.

Các tháng trước đây, 2 bên thực hiện hợp đồng mà không có vướng mắc phát sinh, Bên B vẫn thanh toán cho tôi số tiền 14 triệu/tháng bằng tiền mặt cho chị gái của tôi ở Vũng Tàu và phía nhà tôi ko hề có xác nhận khi nhận tiền nhà của chị B hàng tháng. Tuy nhiên, sau khi thực hiện được 10 tháng, Bên B đã tự ý ký 1 giấy chuyển chuyển nhượng cho chị C mà không được sự đồng ý của tôi. Nội dung của giấy chuyển nhượng này là "chuyển giao hoạt động kinh doanh của Bên B tại căn nhà đang thuê của tôi". Khi biết sự việc tôi có nói chị B làm như vậy là vi phạm vào điều khoản "Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên A" và "Bên B không được tự ý sang nhượng, cho thuê lại căn nhà dưới bất kỳ hình thức nào" nên tôi *đề nghị thanh lý hợp đồng*. Tuy nhiên, chị B nói là không vi phạm việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà như tôi nói. Chị B nói là *chỉ chuyển nhượng hoạt động kinh doanh chứ không phải chuyển nhượng việc thuê nhà*! Tôi đề nghị nếu tiếp tục việc thuê nhà thì phải thanh toán tiền đầy đủ. Tuy nhiên, đến thời điểm này, chị B lại nói là chỉ thanh toán tiền nhà 8triệu /tháng như trong HĐ công chứng. Tôi nói như vậy là bên B đã vi phạm hợp đồng vì số tiền 8 triệu chỉ là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ với nhà nước; số tiền 14triệu /tháng mới là cơ sở để chị B phải thanh toán cho tôi, đúng như chị B đã ký cam kết trong HĐ giữa tôi và chị ấy (mà ko ra công chứng). Kính xin được Luật sư tư vấn: như vậy trong trường hợp này, tôi có thể làm thanh lý Hợp đồng với chị B vì 02 lý do được ko? Việc thời điểm bây giờ, bên B nói chỉ thanh toán cho tôi 8 triệu như trong HĐ công chứng là Bên B có cơ sở làm vậy hay không? Tôi có cơ sở vẫn bắt bên B trả tiền 14triệu như lúc trước và trong HĐ tay giữa hai người không? Việc tôi ký 02 HĐ như vậy có gì là sai so với quy định ko? Nếu tranh chấp thì sẽ căn cứ theo HĐ nào để giải quyết? Hiện nay, tôi có gọi điện thoại đề nghị gặp mặt nhưng Bên B viện đủ lý do để không về gặp tôi giải quyết và nói chuyện rất vô văn hóa cũng như rất bất hợp tác.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn về tranh chấp hợp đồng thuê nhà ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi :1900.6162

Trả lời

Về việc bạn lập hai hợp đồng thuê nhà

Căn cứ theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 có quy định cụ thể như sau:

Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Đồng thời, cùng với đó là quy định tại Điều 122 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội như sau:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

....2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

.....2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà với mức giá 8 triệu là giao dịch giả tạo nhằm che giấu hợp đồng thuê nhà với mức giá 14 trệu. Cho nên hợp đồng 8 triệu sẽ bị vô hiệu. Và hợp đồng 14 triệu có hiệu lực dù chưa được công chứng chứng thực. Do vậy, khi tranh chấp xảy ra hai bên thực hiện theo hợp đồng có ghi giá trị thuê nhà là 14 triệu đồng.

Vì vậy vì lý do chị B không trả đủ tiền nhà như đã thỏa thuận và cho người khác thuê lại ngôi nhà không có sự đồng ý của bạn nên bạn hoàn toàn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng với chị B.

>> Tham khảo ngay: Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng hợp đồng không? Mẫu hợp đồng thuê nhà và mẫu hợp đồng mua bán nhà ở?

4. Đòi lại tiền đặt cọc thuê nhà trọ mà chủ nhà không trả?

Xin chào. Luật minh khuê. Tôi tên là đủ hiện tại đang làm việc tại bình dương. Tôi muốn nhờ tư vấn. Sự việc như thế này. Tôi có thuê căn trọ để ở lúc mới vô ông chủ trọ (b) bảo đặt cộc chết la 500 nghìn, và tiền trọ mỗi tháng đóng là 1tr. Ông b nói là vào ở thời gian ổng sẽ hoàn trả lại 500ng. Một thời gian sau ông b bán trọ cho người khác.
Nhưng số tiền cộc đó ông b vẩn giữ. Hiện tại ông b không muốn trả lại số tiền cộc đó. Trọ có khoảng 60 phòng mỗi phòng ông b lấy cộc 500ng. Tính ra số tiền cũng khá lớn. Giờ tôi muốn lấy lại số tiền đó cho tôi cũng như mọi người thì tôi phải làm sao ?
Cảm ơn.

Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở: Đòi lại tiền đặt cọc thuê nhà trọ mà chủ nhà không trả ?

Trả lời:

Thứ nhất, khái niệm đặt cọc

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Thứ hai, trách nhiệm khi không thực hiện đúng nội dung của hợp đồng đặt cọc:

- Ban đầu bạn cần xác định xem thời hạn của hợp đồng của bạn là bao nhiêu lâu, có còn thời hạn hay không.

- Nếu như bên chủ nhà trọ đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn trong hợp đồng, đây là việc không thực hiện nội dung của hợp đồng thì sẽ dẫn đến trách nhiệm mà bên chủ nhà trọ phải chịu như sau: (khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015)

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy nếu bên chủ nhà trọ có vi phạm hợp đồng thì sẽ phải chịu phạt vi phạm kể cả việc bạn và chủ nhà trọ không có thỏa thuận trong nội dung hợp đồng thì pháp luật dân sự cũng quy định rất rõ về vấn đề này. Ngoài việc họ sẽ phải trả cho bạn 500.000 đồng thì họ sẽ chịu phạt thêm 500.000 đồng nữa.

Thứ ba, biện pháp để đòi tiền từ đặt cọc tiền nhà và tiền phạt từ chủ nhà trọ:

- Trong trường hợp có xảy ra tranh chấp về nghĩa vụ phải thực hiện trong hợp đồng và nội dung hợp đồng thì pháp luật ưu tiên sự thỏa thuận trước tiên giữa các đương sự. Bây giờ bạn sẽ nêu nội dung vấn đề và trách nhiệm của chủ nhà đối với nhưng người đi thuê trọ khi bán nhà và sẽ đưa ra sự thương lượng trước.

- Nếu không thể giải quyết được bằng sự thỏa thuận thì theo quy định bạn và những người trong khu trọ có thể cùng khởi kiện cùng một vụ việc để yêu cầu trả khoản tiền tương ứng, luật quy định cụ thể về vấn đề này:

Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 xác định những vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án bao gồm:

Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

...3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.............

Vậy nên bạn và những người cùng trọ có thể khởi kiện chủ trọ, khi khởi kiện bạn sẽ phải nộp hồ sơ bao gồm:

- Đơn khởi kiện

- Hợp đồng thuê nhà ( bản sao có chứng thực )

- Chứng minh thư nhân dân, Sổ tạm trú hoặc giấy xác nhận tạm trú ( Bản sao chứng thực)

- Các tài liệu có giá trị chứng minh khác (nếu có)

Thứ tư, quyền tiếp tục thuê nhà ở (Luật nhà ở năm 2014)

Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

....2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác....

Như vậy kể cả việc chuyển nhượng nhà cho người khác thì bạn và người cùng trọ vẫn tiếp tục được thuê nhà.

5. Điều kiện cho người nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam?

Trả lời:

Khi cho người nước ngoài thuê nhà thì điều đầu tiên bạn cần chú ý là họ phải thuộc diện được phép thuê nhà theo quy định của Pháp luật Việt Nam. Cụ thể:

Theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở, việc cho người nước ngoài thuê nhà cần những điều kiện sau:

Bên cho thuê nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự. Nếu bên cho thuê là cá nhân, phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, nếu là tổ chức, phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Bên thuê nhà ở là cá nhân nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:

Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan

Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Thêm một điều bạn cần lưu ý nữa, pháp luật Việt Nam hiện hành không cho phép sử dụng đơn vị thanh toán bằng ngoại tệ. Hợp đồng cho thuê nhà ở có phương thức thanh toán bằng ngoại tệ sẽ không được pháp luật công nhận và vô hiệu.