Công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định mới nhất

Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, việc công khai thông tin về bất động sản và dự án bất động sản đưa vào kinh doanh đóng vai trò vô cùng quan trọng. Quy định mới nhất về công khai thông tin nhằm tăng cường tính minh bạch, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và người mua, đồng thời tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Việc thực hiện nghiêm túc các quy định này giúp hạn chế rủi ro pháp lý, tránh các hành vi lừa đảo, gian lận trong giao dịch bất động sản. Đồng thời, công khai thông tin còn là cơ sở để cơ quan quản lý Nhà nước giám sát và điều chỉnh thị trường một cách hiệu quả.

1. Nguyên tắc công khai thông tin trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh

1.1. Bắt buộc công khai trước khi kinh doanh

Căn cứ Khoản 1 Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, trước khi đưa dự án hoặc bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp bắt buộc phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời trên trang thông tin điện tử của mình. Quy định này thể hiện nguyên tắc minh bạch hóa hoạt động kinh doanh, giúp Nhà nước kiểm soát pháp lý dự án và hạn chế tình trạng bán “dự án giấy”. Việc công khai còn tạo điều kiện để khách hàng tiếp cận thông tin chính thống, giảm phụ thuộc vào quảng cáo hoặc môi giới không chính xác. Qua đó, quyền lợi của người mua và nhà đầu tư được bảo đảm ngay từ giai đoạn trước giao dịch.

Trên thực tế, khi một chủ đầu tư mở bán căn hộ, họ phải đăng tải công khai quyết định chấp thuận đầu tư, giấy tờ đất đai, quy hoạch và hợp đồng mẫu để người mua kiểm tra trước khi ký kết. Ví dụ, khách hàng có thể truy cập website doanh nghiệp để xem giấy phép xây dựng và tiến độ thi công nhằm đánh giá tính khả thi của dự án. Nếu thông tin không được công khai hoặc công khai sai lệch, doanh nghiệp có thể bị xử phạt và phát sinh tranh chấp hợp đồng. Do đó, nghĩa vụ công khai trước khi kinh doanh vừa là yêu cầu pháp lý bắt buộc, vừa là biện pháp phòng ngừa rủi ro cho cả doanh nghiệp và người mua.

1.2. Nguyên tắc cập nhật thông tin khi có thay đổi

Căn cứ Khoản 6 Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các thông tin về dự án, bất động sản đã được công khai không chỉ dừng lại ở thời điểm ban đầu mà phải được cập nhật kịp thời khi có sự thay đổi về pháp lý, tiến độ thi công, quyền sở hữu hoặc các nghĩa vụ tài chính. Quy định này bảo đảm tính liên tục và chính xác của thông tin, giúp khách hàng và nhà đầu tư luôn tiếp cận dữ liệu mới nhất trước khi quyết định giao dịch. Việc cập nhật thường xuyên còn góp phần hạn chế tình trạng che giấu rủi ro hoặc cung cấp thông tin lỗi thời, từ đó giảm thiểu tranh chấp và trách nhiệm pháp lý cho doanh nghiệp. Đồng thời, đây cũng là thước đo thể hiện uy tín và tính chuyên nghiệp của chủ đầu tư trên thị trường bất động sản.

Trong thực tế, nếu dự án chậm tiến độ thi công hoặc thay đổi thiết kế, chủ đầu tư phải điều chỉnh ngay thông tin trên hệ thống và website để người mua nắm rõ tình trạng thực tế. Ví dụ, khi dự án được gia hạn thời gian hoàn thành hoặc phát sinh thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, việc công khai cập nhật giúp khách hàng cân nhắc rủi ro trước khi ký hợp đồng. Ngược lại, nếu doanh nghiệp vẫn giữ thông tin cũ khiến người mua hiểu sai về điều kiện pháp lý, tranh chấp hợp đồng rất dễ xảy ra. Vì vậy, cập nhật thông tin kịp thời không chỉ là nghĩa vụ pháp luật mà còn là cơ chế bảo vệ quyền lợi của cả hai bên trong giao dịch.

2. Công khai thông tin dự án bất động sản

Khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định nhóm thông tin mang tính “nền tảng pháp lý” của dự án bất động sản, phản ánh tính hợp pháp của sự hình thành dự án. 

Trước hết, việc công khai quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư thể hiện yêu cầu minh bạch ngay từ khâu hình thành ý chí của Nhà nước đối với dự án. Đây là căn cứ để xác định dự án có được phép triển khai hay không, đồng thời cho thấy phạm vi, mục tiêu và định hướng đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt.

Tiếp theo, thông tin về quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò then chốt trong việc xác định tư cách pháp lý của chủ đầu tư đối với quỹ đất thực hiện dự án. Việc bắt buộc công khai các quyết định này giúp loại bỏ nguy cơ giao dịch trên đất chưa được Nhà nước giao hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh.

Ngoài ra, thông tin về quy hoạch chi tiết được phê duyệt là cơ sở để người mua, nhà đầu tư đánh giá tính ổn định và khả năng khai thác lâu dài của dự án. Việc công khai hợp đồng mẫu được sử dụng trong giao dịch còn thể hiện bước tiến quan trọng trong việc kiểm soát nội dung hợp đồng, hạn chế các điều khoản bất lợi cho bên yếu thế, đồng thời tăng cường tính chuẩn mực và minh bạch của thị trường.

3. Công khai thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là loại bất động sản tiềm ẩn rủi ro cao nhất trong các giao dịch bất động sản, do đối tượng giao dịch chưa tồn tại trên thực tế tại thời điểm ký kết hợp đồng. Nhận thức rõ điều này, khoản 3 Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã xây dựng một hệ thống thông tin công khai đặc biệt chi tiết, nhằm bảo đảm người mua có thể đánh giá toàn diện dự án trước khi đưa ra quyết định, cụ thể: 

3. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng;

b) Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở;

c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;

d) Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

đ) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;

e) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Nhóm thông tin về loại bất động sản, vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng và công năng sử dụng cho phép người mua hình dung tương đối đầy đủ về sản phẩm bất động sản trong tương lai. Việc yêu cầu công khai thiết kế cơ sở đã được thẩm định, giấy phép xây dựng, thông báo khởi công và các giấy tờ nghiệm thu theo tiến độ thể hiện cách tiếp cận kiểm soát xuyên suốt quá trình đầu tư xây dựng, tránh tình trạng bán “dự án trên giấy” thiếu căn cứ pháp lý.

Đặc biệt, quy định về thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là những công cụ pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi tài chính của người mua, hạn chế rủi ro dự án chậm tiến độ hoặc không hoàn thành.

4. Công khai thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

Căn cứ Khoản 4 Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định:

4. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn bao gồm:

a) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản của chủ đầu tư thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đó;

c) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi đưa nhà ở hoặc công trình xây dựng có sẵn vào kinh doanh phải công khai giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở hoặc tài sản gắn liền với đất. Việc này giúp khách hàng và nhà đầu tư nắm rõ tình trạng pháp lý hiện hữu của tài sản, đảm bảo các giao dịch mua bán, cho thuê hoặc chuyển nhượng diễn ra hợp pháp. Đồng thời, doanh nghiệp phải công khai các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc việc thế chấp (nếu có). Đây là cơ sở để người mua kiểm tra rủi ro pháp lý, tránh tranh chấp sau giao dịch.

Trong trường hợp nhà ở hoặc công trình xây dựng thuộc dự án do chủ đầu tư thực hiện, doanh nghiệp chỉ cần công khai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất gắn với nhà ở hoặc công trình xây dựng đó. Việc này vẫn đảm bảo minh bạch quyền sử dụng đất, nâng cao uy tín doanh nghiệp và giúp khách hàng đưa ra quyết định giao dịch chính xác và an toàn. Công khai thông tin đầy đủ còn góp phần tăng cường giám sát thị trường bất động sản, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tranh chấp phát sinh.

5. Công khai thông tin quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật

Căn cứ Khoản 5 Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định:

5. Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản bao gồm:

a) Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;

c) Giấy tờ về việc hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, theo tiến độ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

d) Giấy tờ về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh;

đ) Các hạn chế về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (nếu có); việc thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

6. Các thông tin đã công khai phải được cập nhật khi có sự thay đổi.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi đưa quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật vào kinh doanh phải công khai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, doanh nghiệp cần công khai văn bản chứng nhận đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng, đảm bảo người mua nắm rõ quyền pháp lý trước khi giao dịch. Thông tin này giúp khách hàng xác định tình trạng pháp lý của đất nền, tránh tranh chấp và rủi ro pháp lý. Việc công khai còn tạo cơ sở cho giám sát thị trường và quản lý dự án hiệu quả.

Đồng thời, doanh nghiệp cũng phải công khai giấy tờ chứng minh hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, thuế, phí liên quan. Các hạn chế quyền sử dụng hoặc việc thế chấp (nếu có) cũng phải được công khai đầy đủ. Việc này đảm bảo tính minh bạch về pháp lý và hạ tầng dự án, bảo vệ quyền lợi người mua đất nền. Đồng thời, nó giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín, minh bạch thị trường và giảm rủi ro phát sinh trong giao dịch.

Kết luận

Như vậy, việc công khai thông tin về bất động sản và các dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định mới nhất đóng vai trò then chốt trong việc xây dựng thị trường minh bạch, ổn định và bền vững. Quy định này giúp nâng cao niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng, đồng thời hạn chế rủi ro pháp lý và các hành vi gian lận trong giao dịch. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác và kịp thời thông tin về dự án, từ tiến độ, pháp lý đến các quyền lợi liên quan. Cơ quan quản lý Nhà nước cũng nhờ đó có cơ sở giám sát, kiểm tra và xử lý vi phạm, đảm bảo thị trường hoạt động lành mạnh. Công khai thông tin không chỉ tạo môi trường cạnh tranh công bằng mà còn giúp các bên tham gia ra quyết định đầu tư và giao dịch an toàn, hiệu quả, đồng thời góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản nói chung.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.