Mục lục bài viết

1. Dự án đầu tư chậm tiến độ hoặc không đưa vào sử dụng 

Theo quy định tại Điều 64 Luật đất đai, nếu có vi phạm pháp luật về đất đai, sẽ xảy ra thu hồi đất trong nhiều trường hợp. Trong số đó, điểm i Khoản 1 quy định về trường hợp sau đây:

"Khi đất được giao hoặc cho thuê bởi Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất thực tế, đất phải được đưa vào sử dụng. Trong trường hợp không đưa đất vào sử dụng, chủ đầu tư có thể được gia hạn sử dụng thêm 24 tháng và phải nộp khoản tiền tương ứng với giá trị sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho khoảng thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này. Nếu hết thời hạn gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản liên quan, trừ trường hợp do bất khả kháng."

Do đó, khi dự án đầu tư chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng, sẽ có thể được gia hạn sử dụng đất. Nếu hết thời hạn gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, đất sẽ bị thu hồi mà không có bồi thường về đất và tài sản liên quan, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Các trường hợp bất khả kháng gồm:

  1. Ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường.
  2. Ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn và dịch bệnh.
  3. Ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh.
  4. Các trường hợp bất khả kháng khác do quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Theo quy định tại khoản 2, điều 15 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thời điểm tính gia hạn 24 tháng được xác định như sau:

  • Trong trường hợp dự án không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất thực tế, chủ đầu tư được phép gia hạn sử dụng thêm 24 tháng tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất thực tế.
  • Trong trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất thực tế, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng đất thêm 24 tháng tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng.
  • Đối với dự án được giao đất hoặc cho thuê đất theo tiến độ, việc gia hạn sử dụng đất 24 tháng được áp dụng cho từng phần diện tích đất. Thời điểm để tính gia hạn tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó.

Trong trường hợp đến thời điểm kiểm tra hoặc thanh tra mới xác định rằng đã có hành vi không sử dụng đất trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng, sẽ được tính thêm 24 tháng gia hạn sử dụng đất tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất quyết định gia hạn.

 

2. Trình tự thủ tục xin gia hạn sử dụng đất khi chậm tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư 

2.1. Hồ sơ nộp để thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất khi chậm tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư

Theo quy định tại khoản 9, điều 9 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp xin gia hạn sử dụng đất cho dự án chậm tiến độ sử dụng đất bao gồm các tài liệu sau:

  1. Đơn đề nghị xin gia hạn sử dụng đất.
  2. Văn bản xác định hành vi vi phạm chậm tiến độ sử dụng đất hoặc không đưa đất vào sử dụng.
  3. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
  4. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
  5. Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư.
  6. Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).

 

2.2. Trình tự thủ tục thực hiện

Theo quy định tại khoản 12, điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, trình tự thủ tục thực hiện việc gia hạn sử dụng đất với dự án chậm tiến độ sử dụng đất hoặc không đưa đất vào sử dụng như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất vi phạm chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng phải gửi đơn đề nghị xin gia hạn đến UBND cấp có thẩm quyền trong vòng 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm.

Sau 15 ngày mà người sử dụng đất không có đơn đề nghị xin gia hạn, UBND cấp có thẩm quyền sẽ tiến hành thu hồi đất theo quy định.

Bước 2: UBND xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp trong 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất, sau đó gửi đến cơ quan thuế và ban hành quyết định gia hạn.

Bước 3: Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ thuế và nhận quyết định xin gia hạn sử dụng đất.

 

3.  Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư

Căn cứ vào khoản Điều 15 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đã được sửa đổi bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP, quy định về các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư và thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất như sau:

  • Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường: Trong trường hợp dự án bị ảnh hưởng trực tiếp bởi các sự kiện thiên tai như cơn bão, động đất, lũ lụt hoặc các thảm họa môi trường khác, làm ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất, thì thời điểm tính gia hạn 24 tháng sẽ được xác định từ ngày xảy ra sự kiện thiên tai hoặc thảm họa môi trường đó.
  • Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh: Trong trường hợp dự án bị ảnh hưởng trực tiếp bởi hỏa hoạn hoặc dịch bệnh, gây chậm tiến độ sử dụng đất, thì thời điểm tính gia hạn 24 tháng sẽ được xác định từ ngày xảy ra sự kiện hỏa hoạn hoặc dịch bệnh đó.
  • Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh: Trong trường hợp dự án bị ảnh hưởng trực tiếp bởi chiến tranh, gây chậm tiến độ sử dụng đất, thì thời điểm tính gia hạn 24 tháng sẽ được xác định từ ngày xảy ra sự kiện chiến tranh đó.
  • Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định: Ngoài các trường hợp đã nêu trên, còn có các trường hợp bất khả kháng khác mà chỉ có Thủ tướng Chính phủ mới có thẩm quyền quyết định, và thời điểm tính gia hạn 24 tháng sẽ được xác định từ ngày có quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Việc xác định các trường hợp bất khả kháng và thời điểm tính gia hạn 24 tháng như trên đảm bảo tính pháp lý và tuân thủ quy định của Nghị định hiện hành.

 

4. Thời điểm tính gia hạn 24 tháng đối với đất chậm tiến độ sử dụng

Thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm được quy định như sau:

  • Trường hợp dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, chủ đầu tư được phép gia hạn sử dụng thêm 24 tháng tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa.
  • Trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng.
  • Trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ, việc gia hạn sử dụng đất 24 tháng áp dụng đối với từng phần diện tích đất. Thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó.
  • Trường hợp đến thời điểm kiểm tra, thanh tra mới xác định hành vi không sử dụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng, thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn. Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền được ban hành trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị.
  • Người sử dụng đất không sử dụng đất đã quá 12 tháng hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng và có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng, phải có văn bản đề nghị gửi UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để xem xét và quyết định gia hạn. Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ quyết định thu hồi đất theo quy định.
  • Bộ Tài chính sẽ quy định cụ thể việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp trong 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013.

Công ty Luật Minh Khuê rất mong muốn chia sẻ với quý khách hàng những thông tin tư vấn hữu ích và hợp pháp. Chúng tôi hiểu rằng quý khách hàng có thể đang đối mặt với nhiều vấn đề pháp lý khác nhau hoặc có những câu hỏi cần được giải đáp. Để được hỗ trợ tư vấn, quý khách hàng có thể liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu chi tiết qua địa chỉ email lienhe@luatminhkhue.vn. Chúng tôi sẽ nhanh chóng phản hồi và giúp quý khách hàng giải quyết mọi thắc mắc. Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác quý giá của quý khách hàng.